จากบทเรียนตลอดชีวิต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มุ่งเน้นที่การขายสิ่งที่ตลาดต้องการ

อุปทาน “ไม่ตรงเฟส” เสี่ยงราคาบ้านพุ่ง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่งจะผ่านช่วง “ชะงักงัน” เมื่อทั้งอุปทานและอุปสงค์ลดลงอย่างรวดเร็ว ปัญหาทางกฎหมายของโครงการก็พัวพันกัน และแหล่งเงินทุนก็ถูกปิดกั้น ธุรกิจหลายแห่งต้องผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากอย่างยิ่ง ต้องเลิกจ้างพนักงานหลายพันคนและถึงขั้นระงับการดำเนินงาน

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ยอมรับในการประชุมเมื่อเร็วๆ นี้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เรียนรู้ "บทเรียนอันน่าจดจำ" หลังจากการแพร่ระบาดของโควิด-19

หลังจากนั้นบริษัทจะต้องเน้นในเรื่องการปรับโครงสร้าง แก้ไขปัญหาทางด้านทุน และส่งเสริมการพัฒนาผลิตภัณฑ์ ปัญหาใหญ่ที่สุดคือหนี้พันธบัตร ซึ่งได้รับการจัดการแบบ "นุ่มนวล" เช่นกัน โดยได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลและธนาคารแห่งรัฐด้วยการออกหนังสือเวียนขยายระยะเวลาการชำระหนี้และขยายเวลาหนี้พันธบัตร

อย่างไรก็ตาม นายโจว ยังคงกังวลว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ในปีนี้ อาจยังคงมีความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ที่อยู่อาศัยต่อไป 71% ของอุปทานยังคงอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์ ส่วนที่เหลือเป็นกลุ่มระดับกลาง และยังมีผลิตภัณฑ์ราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยสังคมไม่เพียงพอ ข้อมูล ณ สิ้นปี 2566

นอกจากนี้ เนื่องจากปัญหาทางกฎหมายที่คิดเป็น 70% ของความยุ่งยากในตลาด นครโฮจิมินห์จึงมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และโครงการที่อยู่อาศัยสังคมจำนวน 148 โครงการ ที่ยังไม่สามารถดำเนินการลงทุน ก่อสร้าง และดำเนินกิจการให้เสร็จสิ้นได้ หรือโครงการเหล่านี้ถูกระงับการดำเนินการ นับตั้งแต่นั้นมามีลูกค้าที่ซื้อบ้านในโครงการมากกว่า 58,000 รายที่ไม่ได้รับ "สมุดสีชมพู"

การขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยอาจส่งผลให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นหรือคงอยู่ในระดับสูง ท่ามกลางสถานการณ์ที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยสังคมมีน้อยลงเรื่อยๆ ประธาน HoREA กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องส่งเสริมโครงสร้างผลิตภัณฑ์ โดยเน้นที่ผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยทางสังคม เพื่อเพิ่มสภาพคล่อง ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของประชาชน และสร้างหลักประกันว่าตลาดจะมีการพัฒนาอย่างแข็งแรง

Từ bài học nhớ đời, doanh nghiệp địa ốc dồn lực bán thứ thị trường cần - 1 — ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญความเสี่ยงจากราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเนื่องจากขาดแคลนอุปทาน (ภาพประกอบ: Trinh Nguyen)

ตลาดที่ “ไม่สอดคล้องกัน” และการขาดแคลนผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงก็เป็นหนึ่งในความท้าทายที่นาย Nguyen Xuan Quang ประธานคณะกรรมการบริหารของบริษัท Nam Long Investment กล่าวถึงเมื่อเร็วๆ นี้ “ความแตกต่างของเฟส” ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกัน วิกฤตความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านที่ส่งผลให้สภาพคล่องลดลง และสินค้าคงคลังที่เพิ่มมากขึ้น คือปัญหาที่ตลาดต้องเผชิญ

นอกจากนี้ นายกวางยังกล่าวอีกว่า ธุรกิจต่างๆ ยังเผชิญกับความท้าทายทางการเงินเมื่อหนี้สินยังคงอยู่ และพันธบัตรแม้ว่าจะขยายเวลาออกไปแล้ว แต่ก็ยังคงมีอยู่ต่อไปในปี 2567 และ 2568 ประการที่สามคือความท้าทายทางกฎหมายของโครงการนี้เมื่อปัจจุบันกฎหมายบางฉบับยังคงทับซ้อนกันอยู่ ในขณะเดียวกันความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงยังคงอยู่ในระดับสูง และกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยสังคมก็ยังมีโอกาสในการพัฒนา

ปรากฏการณ์ “ภาวะไม่สมดุลของเฟส” ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัย กล่าวคือ อุปทานในตลาดเอียงไปทางที่อยู่อาศัยระดับบน และมีที่อยู่อาศัยราคาจับต้องไม่ได้ ซึ่งได้รับการเตือนจากผู้เชี่ยวชาญและตัวแทนจากหน่วยงานจัดการมาหลายปีแล้ว ในช่วงนี้ ความเห็นส่วนใหญ่มุ่งไปที่การส่งเสริมให้ธุรกิจต่างๆ พัฒนาผลิตภัณฑ์กลุ่ม “ที่ตลาดต้องการ” นี้

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกล่าวไว้ ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและที่อยู่อาศัยสังคมจะเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้าสู่ระยะฟื้นตัวครั้งแรกในปีนี้ ความต้องการในกลุ่มนี้ยังคงสูงมาก ส่งผลให้มีสภาพคล่อง และทำให้ตลาดเข้าสู่ช่วงใหม่หลังจากช่วงวิกฤติในไม่ช้า

หลายธุรกิจเข้าสู่การแข่งขัน

จากการประมาณการและแบบจำลองการวิจัยของ Savills พบว่าเพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของประชาชน นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องมีอพาร์ทเมนต์ประมาณ 50,000 ยูนิตเพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริง และ 60-70% ของอุปทานทั้งหมดมาจากกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด อย่างไรก็ตาม นครโฮจิมินห์ขาดแคลนผลิตภัณฑ์เหล่านี้ และมีอุปทานกระจุกตัวอยู่ในตลาดใกล้เคียง เช่น บิ่ญเซือง ด่งนาย และลองอัน แต่ก็อาจไม่เพียงพอต่อความต้องการ

โครงการอพาร์ทเมนต์ในเขตชานเมืองมุ่งเป้าลูกค้าในนครโฮจิมินห์ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและซื้อเพื่อการลงทุน ราคาขายอพาร์ทเมนต์ 2 ห้องนอนอยู่ที่ประมาณ 2 พันล้านดอง/อพาร์ทเมนต์ เหมาะกับครอบครัวขนาดเล็กมาก

ด้วยตลาดที่มีขนาดใหญ่เช่นนี้ ธุรกิจหลายแห่งจึงรีบเข้าสู่การแข่งขันเพื่อขยายอุปทานของผลิตภัณฑ์ที่มีสภาพคล่องสูงนี้ บริษัท นามลองดำเนินกลยุทธ์มุ่งเน้นผลิตผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด ส่งเสริมนโยบายสนับสนุน ดูแลสินค้าคงคลัง และกระตุ้นยอดขาย เป้าหมายรายได้ในปีนี้คือประมาณ 6,657 พันล้านดอง จากโครงการสำคัญในนครโฮจิมินห์ ลองอัน และกานเทอ

บริษัท Gia เลือกที่จะพัฒนาโครงการในกลุ่มระดับกลางและราคาไม่แพงเนื่องจากตรงตามความต้องการของตลาด ผู้นำ Gia เชื่อว่ากลุ่มธุรกิจนี้ยังคงพิสูจน์ให้เห็นถึง “ความแข็งแกร่งที่ไม่อาจเอาชนะได้” แม้ว่าตลาดจะเจริญรุ่งเรืองหรือหยุดชะงัก ตอบสนองความต้องการของคนส่วนใหญ่และมีสภาพคล่องสูงก็ตาม

บริษัท TT Capital Investment Joint Stock Company และหุ้นส่วนอีก 2 รายจากญี่ปุ่น ได้แก่ Cosmos Initia (สมาชิกของ Daiwa House Group) และ Koterasu ได้เปิดตัวบริษัทร่วมทุนระยะยาวเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ราคาประหยัดในนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง กิจการร่วมค้าประกาศว่าจะลงทุนประมาณ 150 ล้านเหรียญสหรัฐในช่วง 5 ปีข้างหน้า โดยตั้งเป้าที่จะนำอพาร์ทเมนต์ราคาประหยัดออกสู่ตลาดประมาณ 1,000 ยูนิตต่อปี

นอกจากนี้ บริษัทร่วมทุนดังกล่าวยังกล่าวอีกว่า ได้ดำเนินการสร้างโครงการใหม่ใกล้ Vincom Di An เมือง Di An จังหวัด Binh Duong แล้วเสร็จ โดยมีขนาดเกือบ 2,000 ยูนิต ราคาขายต่ำกว่า 2,000 ล้านดองต่อยูนิต ตามข้อมูลล่าสุด โครงการกำลังดำเนินการตามขั้นตอนที่จำเป็นเพื่อให้สามารถเปิดตัวสู่ตลาดได้ตั้งแต่ไตรมาสที่สามของปีนี้

ในส่วนของบ้านพักสังคม รัฐบาลมีโครงการก่อสร้างบ้านพักสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนทำงานในเขตอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านหน่วย ในช่วงปี 2564 - 2573 ซึ่งสถานประกอบการหลายแห่งได้ลงทะเบียนเพื่อดำเนินการตามเป้าหมายดังกล่าวแล้ว และทยอยดำเนินการจนสำเร็จ

กลุ่มบริษัทโนวาแลนด์จดทะเบียนลงทุนก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยสังคมจำนวน 200,000 หน่วยในนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง กลุ่มฮวง กวน ตั้งเป้าสร้างโครงการให้แล้วเสร็จ 50 โครงการ หรือเทียบเท่ากับ 50,000 ยูนิต ภายในปี 2573 โดยจำนวนยูนิตที่จดทะเบียนทั้ง 2 ยูนิตนี้คิดเป็น 1/4 ของเป้าหมายรวมที่รัฐบาลตั้งเป้าไว้

ก่อนหน้านี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายแห่ง เช่น Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex... ต่างให้คำมั่นที่จะสร้างบ้านพักอาศัยสังคม จากความมุ่งมั่นสู่ความเป็นจริง Vingroup ได้เริ่มก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยทางสังคมหลายแห่งในภาคเหนือและภาคกลาง

การกลับมาของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยสังคมมีแนวโน้มที่จะดึงดูดความสนใจจากตลาดอย่างมากในช่วงเวลาข้างหน้า อุปทานของผลิตภัณฑ์นี้อาจเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในตลาดชานเมืองของนครโฮจิมินห์ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า โดยช่วยบรรเทา "ความกระหาย" ในการเป็นเจ้าของบ้านของคนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง

อย่างไรก็ตาม ในบริบทที่ 70% ของอุปทานที่อยู่อาศัยยังคงเป็นกลุ่มระดับไฮเอนด์ การจัดหาสภาพคล่องในตลาดทำได้ยาก และปัญหาทางกฎหมายของโครงการยังไม่ได้รับการแก้ไข ธุรกิจต่างๆ ยังคงต้องการการปรับโครงสร้างที่เข้มแข็ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อตลาดพันธบัตรเกิดภาวะ “soft landing” แต่แรงกดดันเรื่องระยะเวลาครบกำหนดยังคงมีอยู่

ดังนั้นความเห็นจำนวนมากจึงระบุว่า ธุรกิจต่างๆ ยังคงต้องวางแผนปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์ ดูแลสุขภาพทางการเงินอย่างต่อเนื่อง และเสริมสร้างกลไกให้ร่างกายแข็งแรงก่อนเข้าสู่การแข่งขันครั้งใหม่

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm