เพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด อสังหาริมทรัพย์ ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง

ความคาดหวังต่อความเร็วในการฟื้นตัวของตลาด

ตลาดอสังหาฯ ดานังในปี 2023 ยังคงเผชิญกับความยากลำบากและความท้าทาย แต่คาดว่าจะมีจุดที่สดใสมากขึ้นในปี 2024 การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ แทบจะไม่สร้างความก้าวหน้าใดๆ แต่จะผูกพันกับโอกาสใหม่ๆ มากมาย

อสังหาฯ - เพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด อสังหาฯ ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง — ตลาดอสังหาฯ ดานังช่วงปลายปี 2566 บันทึกสัญญาณเชิงบวกมากกว่าต้นปี

เมื่อมองย้อนกลับไปที่ภาพรวมของตลาดดานังในปี 2023 คุณ Tran Trong Vu สมาชิกคณะทำงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในดานัง กล่าวว่าในช่วงปลายปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณเชิงบวกมากกว่าในช่วงต้นปี

โดยสินค้าที่ถูกตลาดดูดซับมากที่สุดและมีการค้นหาเพิ่มขึ้น ได้แก่ ที่ดินและอพาร์ทเมนต์ราคาประหยัดในบางพื้นที่ เช่น Nam Hoa Xuan, Hoa Xuan, Bau Tram Lakeside โดยมีราคาปรับขึ้นเล็กน้อย 5-10% เมื่อเทียบกับต้นปี

ในส่วนของกลุ่มอพาร์ทเม้นท์ ยอดขายก็ถูกดูดซับได้ดีเช่นกัน รวมถึงสินค้าที่เปิดขาย เช่น FPT Plaza มูลค่า 27 ล้านดอง/ตรม. โครงการ The Panoma ของ Sun Group มีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 60-70 ล้านดองต่อตารางเมตร นี่เป็นราคาที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับระดับอุปทานในกลุ่มไฮเอนด์

“ประเด็นที่น่าสังเกตประการหนึ่งคือในปีนี้ผลิตภัณฑ์อสังหาฯ ที่สร้างกระแสเงินสดเป็นที่ต้องการของนักลงทุนจำนวนมาก ผลิตภัณฑ์ส่วนใหญ่ที่สร้างกระแสเงินสดมากกว่า 4% ต่อปี เมื่อเทียบกับราคาต้นทุน จะสามารถซื้อขายได้สำเร็จ” คุณวูประเมิน

ตามที่สมาชิกคนหนึ่งของกลุ่มงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ VARS เปิดเผยว่าอสังหาริมทรัพย์ในดานังนั้นไม่เหมือนกับในพื้นที่อื่น ๆ เนื่องจากมีจุดสูงสุดในช่วงต้นปี 2562 จากนั้นก็ลดลงอย่างรวดเร็วเนื่องจากความผันผวนที่เกิดจากการระบาดของโควิด-19

เมื่อถึงช่วงที่ตลาดอสังหาฯ ปรับตัวถึงจุดสูงสุดในปี 2565 ตลาดก็ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว แต่ราคาอสังหาฯ ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ นี่แสดงให้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ในเมืองดานังมีความโดดเด่นกว่าในพื้นที่อื่นๆ

นอกจากนี้ ฝั่งรัฐบาลจำเป็นต้องศึกษากลไกและนโยบายให้สิทธิพิเศษด้านที่อยู่อาศัยราคาประหยัดโดยเฉพาะ โดยมีเป้าหมายหลักเพื่อกระตุ้นให้นักลงทุนเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาอุปทานในส่วนนี้ ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของครัวเรือนที่มีรายได้เฉลี่ยหรือใกล้เคียงเฉลี่ย

รวมถึงนโยบายสินเชื่อพิเศษที่ออกแบบมาโดยเฉพาะเพื่อเพิ่ม "อำนาจซื้อ" หรือเพิ่มอัตราภาษีสำหรับบ้านหลังที่สองและสามเพื่อลดแรงจูงใจในการเก็งกำไร และสามารถนำรายได้จากภาษีกลับมาใช้ใหม่เพื่อสนับสนุนผู้ที่ต้องการความช่วยเหลืออย่างแท้จริง สนับสนุนนักลงทุนในการพัฒนาและดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม...

นอกจากนี้ ให้เพิ่มการลงทุนและขยายโครงสร้างพื้นฐานเชื่อมโยงการจราจร เมื่อระยะทางไม่ใช่ปัญหาในการพิจารณาซื้อบ้านอีกต่อไป แนวโน้มการย้ายจากพื้นที่ใจกลางเมืองไปยังชานเมืองจึงหลีกเลี่ยงไม่ได้ การวิจัยและการเรียนรู้จากประสบการณ์ของประเทศที่พัฒนาแล้วยังถือเป็นวิธีแก้ปัญหาอย่างหนึ่งในการย่นระยะเวลาขั้นตอนการพัฒนาและบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้ได้ในไม่ช้า

ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงคือ “จุดศูนย์กลาง” สำหรับการปรับโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตามการคาดการณ์ของกลุ่ม DKRA อุปทานที่ดินในปี 2567 อาจลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยมีการผันผวนอยู่ที่ประมาณ 450 - 550 แปลง โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเมืองดานังและกวางนาม

ระดับราคาเริ่มต้นยังคงมีแนวโน้มลดลงเมื่อเทียบกับปี 2566 ระดับสภาพคล่องและราคารองยังคงลดลงในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่ยังไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายและลูกค้าที่ใช้ทุนกู้ยืม

อสังหาริมทรัพย์ - การเพิ่มขึ้นของอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด อสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งเป้าไปที่ความต้องการที่แท้จริง (รูปที่ 2) — ปัจจุบันดานังเป็นพื้นที่ชั้นนำในประเทศในด้านอุปทานที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง โดยมีหน่วยมากกว่า 15,000 หน่วย

ในส่วนของอพาร์ตเมนต์ อุปทานใหม่ในปี 2567 อาจผันผวนอยู่ที่ 800 - 1,000 ยูนิต คาดว่าสัดส่วนอุปทานอพาร์ทเมนท์คลาสเอจะเพิ่มขึ้น โดยกระจายตัวในพื้นที่เขตงูหั่ญเซินเป็นหลัก

ราคาขายขั้นต้นไม่ผันผวนมากหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเนื่องจากแรงกดดันจากต้นทุนปัจจัยการผลิต นโยบายการให้ส่วนลดการชำระเงินด่วนและการสนับสนุนระยะปลอดการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยของสินเชื่อธนาคารยังคงได้รับการส่งเสริมเพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด

นายทราน ตง วู ให้ความเห็นว่าในอนาคตอันใกล้นี้ ตลาดจะมีอุปทานอพาร์ทเมนท์จำนวนมาก เมื่อนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายและเปิดให้ขายอย่างค่อยเป็นค่อยไปตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปัจจุบันดานังถือเป็นพื้นที่ชั้นนำในประเทศในด้านอุปทานที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง โดยมีหน่วยมากกว่า 15,000 หน่วย ในสัปดาห์แรกของปี 2024 ท้องถิ่นยังได้ประกาศต่อสาธารณะเกี่ยวกับการขายบ้านพักสังคมชุดแรกอีกด้วย แต่ในความเป็นจริงก็ยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชนได้อย่างเต็มที่

นายหวู่ชี้แจงประเด็นนี้ว่า ในปัจจุบันโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเมืองดานังส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เหลียนเจียว ขณะที่ทางตอนใต้และตะวันตกเฉียงใต้ของเมืองแทบไม่มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นเลย

ในทางกลับกัน อัตราการเติบโตของประชากรในเมืองดานังในปัจจุบันอยู่ที่ 2.51% ต่อปี ดังนั้นอุปทานที่อยู่อาศัยสังคมในปัจจุบันจึงมีมาก แต่ไม่เพียงพอต่อความต้องการ หลักฐานที่ชัดเจนที่สุดคือในปี 2566 มีการเปิดตัวการขายเกือบ 15 รายการโดยมีผลิตภัณฑ์อพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคม 1,700 รายการสำหรับขายและทั้งหมดขายหมดอย่างรวดเร็ว

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) จากเรื่องราวของวิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์ พบว่าความต้องการอสังหาริมทรัพย์เป็นแรงผลักดันที่ยิ่งใหญ่ที่สุดที่ช่วยพยุงตลาด

ในปี 2566 ชั้นจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมายเนื่องจากอุปทานใหม่มีไม่เพียงพอ ตลาดไม่สามารถรองรับได้ จึงจำเป็นต้องลดพนักงานลง แม้ว่าสถานที่หลายแห่งจะต้องปิดตัวลงและหยุดดำเนินการ แต่ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญด้านทาวน์เฮาส์ อพาร์ทเมนท์ และที่ดินสำหรับอยู่อาศัยยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง และมีการนำรูปแบบนี้มาทำซ้ำเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ

ยกตัวอย่างเช่น Tuan 123 ราชวงศ์; ถนนกรีนสตรีท; ทาวน์เฮาส์ในเวียดนามยังคงเปิดดำเนินการอย่างแข็งแกร่งโดยมีขนาดที่รองรับผู้คนได้หลายร้อยคน แสดงให้เห็นว่าความต้องการที่แท้จริงมีสัดส่วนมากขึ้นในช่วงนี้

ความจริงที่ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์ของตนและเปลี่ยนไปสู่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์และต้นทุนต่ำเพื่อปรับปรุงสภาพคล่อง ถือเป็นข่าวดีสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ช่วงนี้เป็นต้นไป

แหล่งที่มา