ตรวจสอบและรับรองความสอดคล้องในระบบกฎหมาย

ในการหารือของกลุ่มที่ให้ความเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ในช่วงบ่ายของวันที่ 19 มิถุนายน สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติในกลุ่มที่ 14 ทั้งหมดเห็นพ้องต้องกันว่าจำเป็นต้องแก้ไขร่างกฎหมายดังกล่าวอย่างครอบคลุม พร้อมกันนี้ขอแนะนำให้ทบทวนและเปรียบเทียบกับร่างกฎหมายที่เกี่ยวข้องต่อไปเพื่อให้มั่นใจถึงความสอดคล้องของระบบกฎหมาย...

รูปภาพ_9679.jpeg — *ผู้แทนเหงียน ฮู ทอง รองหัวหน้าคณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัด หารือ*

ให้ความเห็นโดยเฉพาะในข้อ g วรรค 2 มาตรา 21 ของร่างกฎหมายที่กำหนดให้ผู้เช่าบ้านหรืองานก่อสร้างมีสิทธิ "บอกเลิกการปฏิบัติตามสัญญาโดยฝ่ายเดียวได้ เมื่อผู้ให้เช่ากระทำการอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้: ไม่ซ่อมแซมบ้านหรืองานก่อสร้างเมื่อบ้านหรืองานก่อสร้างนั้นไม่ปลอดภัยต่อการใช้งานหรือก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้เช่า; การขึ้นค่าเช่าและค่าก่อสร้างที่ไม่สมเหตุสมผล สิทธิในการใช้บ้านหรืองานก่อสร้างถูกจำกัดเนื่องจากผลประโยชน์ของบุคคลที่สาม ผู้แทนเหงียน ฮู ทอง รองหัวหน้าคณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัด กล่าวว่า กฎระเบียบดังกล่าวไม่ครบถ้วนและครอบคลุมอย่างแท้จริง เนื่องจากในกรณีที่ผู้เช่าสร้างความเสียหายต่อบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างโดยเจตนา ผู้เช่าจะต้องเป็นฝ่ายซ่อมแซมบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น ไม่ใช่ผู้ให้เช่า นอกจากนี้ร่างดังกล่าวยังไม่มีการกำหนดรายละเอียดกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการขึ้นราคาค่าเช่าและงานก่อสร้างโดยไม่สมเหตุสมผล ดังนั้น ผู้แทนจึงเสนอให้แก้ไขเพิ่มเติมในแนวทางที่ผู้เช่าบ้านหรืองานก่อสร้างมีสิทธิที่จะ “ยุติการปฏิบัติตามสัญญาโดยฝ่ายเดียวได้ เมื่อผู้ให้เช่ากระทำการอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้ ไม่ซ่อมแซมบ้านหรืองานก่อสร้าง เมื่อบ้านหรืองานก่อสร้างนั้นไม่ปลอดภัยต่อการใช้งานหรือก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้เช่าโดยไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า” เพิ่มราคาค่าเช่าบ้านและงานก่อสร้างไม่เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญาหรือกฎหมาย; สิทธิในการใช้บ้านหรืองานก่อสร้างถูกจำกัดเนื่องจากผลประโยชน์ของบุคคลที่สาม

ส่วนเงื่อนไขในการดำเนินโครงการบ้านและก่อสร้างในอนาคตนั้น มาตรา 25 วรรคสอง บัญญัติว่า “ก่อนที่จะขายหรือให้เช่าบ้านในอนาคต ผู้ลงทุนโครงการจะต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรต่อหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่บริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่าบ้านดังกล่าวมีสิทธิขายหรือให้เช่าได้” หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่บริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับจังหวัด มีหน้าที่ตรวจสอบสภาพบ้านที่นำมาประกอบธุรกิจ และตอบเป็นหนังสือหากบ้านไม่เข้าเงื่อนไขการขายหรือเช่าซื้อ

ผู้แทนกล่าวว่า กฎระเบียบข้างต้นไม่เพียงพอ เพราะไม่ได้ระบุกำหนดเวลาให้หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่รับผิดชอบบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับจังหวัด ตรวจสภาพบ้านที่นำมาเปิดกิจการ และแจ้งเป็นหนังสือหากบ้านไม่เข้าเงื่อนไขซื้อขายหรือเช่าซื้อ ดังนั้น ผู้แทนจึงเสนอให้เพิ่มกำหนดเวลาการตอบเป็นลายลักษณ์อักษรไม่เกิน 15 วัน นับจากวันที่ได้รับแจ้งจากผู้ลงทุนโครงการ เพื่อให้หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ในการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระดับจังหวัดดำเนินการต่อไป...

รูปภาพ_9678(1).jpeg — *รองผู้แทนรัฐสภา นายทราน ฮ่อง เหงียน เข้าร่วมในการหารือ*

ในการเข้าร่วมการอภิปราย นายทราน ฮ่อง เหงียน รองผู้แทนรัฐสภา กล่าวว่า ร่างกฎหมายดังกล่าวได้เพิ่มกฎหมายหลายฉบับที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ไว้ในมาตรา 10 ข้อ 3 อย่างไรก็ตาม กฎหมายเหล่านี้ในปัจจุบันอยู่ภายใต้กฎหมายอื่น ๆ หลายฉบับ เช่น ประมวลกฎหมายแพ่ง กฎหมายล้มละลาย กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ เป็นต้น ดังนั้น ผู้แทนจึงเสนอให้หน่วยงานร่างกฎหมายทบทวนเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย เนื่องจากอาจทับซ้อนกับกฎหมายฉบับอื่น

ในประเด็น d วรรค 4 มาตรา 24 ของร่างกฎหมายกำหนดว่า “เงินฝากจากลูกค้าสามารถรับได้เฉพาะเมื่องานบ้านหรือการก่อสร้างได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขการเริ่มดำเนินการและได้ทำธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้” ผู้แทนเห็นว่ากฎระเบียบการฝากเงินนี้มีความจำเป็นมาก แต่จะต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบ ละเอียดถี่ถ้วน และเคร่งครัดมากขึ้น เพื่อให้แน่ใจว่าสิทธิของลูกค้าถูกต้อง ส่วนเงื่อนไขการโอนโครงการอสังหาฯ ทั้งหมดหรือบางส่วน ผู้แทนกล่าวว่า หากบังคับใช้กฎเกณฑ์ทางการเงินสำหรับที่ดินที่เข้มงวดเกินไป ธุรกิจก็จะประสบปัญหา ดังนั้นจำเป็นต้องมีทิศทางที่เปิดให้ธุรกิจสามารถโอนสิทธิและภาระผูกพันไปให้หน่วยงานอื่นเพื่อให้โครงการสามารถดำเนินการต่อไปได้...

แหล่งที่มา