ตรวจสอบและรับรองความสอดคล้องในระบบกฎหมาย

ในการหารือของกลุ่มที่ให้ความเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ในช่วงบ่ายของวันที่ 19 มิถุนายน สมาชิก สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ในกลุ่มที่ 14 ทั้งหมดเห็นพ้องต้องกันว่าจำเป็นต้องแก้ไขร่างกฎหมายดังกล่าวอย่างครอบคลุม พร้อมกันนี้ขอแนะนำให้ทบทวนและเปรียบเทียบกับร่างกฎหมายที่เกี่ยวข้องต่อไปเพื่อให้มั่นใจถึงความสอดคล้องของระบบกฎหมาย...

รูปภาพ_9679.jpeg — *ผู้แทนเหงียน ฮู ทอง รองหัวหน้าคณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัด หารือ*

โดยเฉพาะข้อคิดเห็นเกี่ยวกับข้อ g วรรค 2 มาตรา 21 ของร่างกฎหมายที่กำหนดให้ผู้เช่าบ้านหรืองานก่อสร้างมีสิทธิ์ "ยุติการปฏิบัติตามสัญญาโดยฝ่ายเดียวเมื่อผู้ให้เช่ากระทำการอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้: ไม่ซ่อมแซมบ้านหรืองานก่อสร้างเมื่อบ้านหรืองานก่อสร้างไม่ปลอดภัยในการใช้งานหรือก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้เช่า; เพิ่มราคาค่าเช่าบ้านหรืองานก่อสร้างโดยไม่สมเหตุสมผล; สิทธิในการใช้บ้านหรืองานก่อสร้างถูกจำกัดเนื่องจากผลประโยชน์ของบุคคลที่สาม" ผู้แทนเหงียน ฮู ทอง รองหัวหน้าคณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัด กล่าวว่า กฎระเบียบดังกล่าวไม่ครบถ้วนสมบูรณ์อย่างแท้จริง เนื่องจากในกรณีที่ผู้เช่าสร้างความเสียหายต่อบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างโดยเจตนา ผู้เช่าจะต้องเป็นฝ่ายซ่อมแซมบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น ไม่ใช่ผู้ให้เช่า นอกจากนี้ร่างดังกล่าวยังไม่มีการกำหนดรายละเอียดกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการขึ้นราคาค่าเช่าและงานก่อสร้างโดยไม่สมเหตุสมผล ดังนั้น ผู้แทนจึงเสนอให้แก้ไขเพิ่มเติมในแนวทางที่ผู้เช่าบ้านหรืองานก่อสร้างมีสิทธิที่จะ “ยุติการปฏิบัติตามสัญญาโดยฝ่ายเดียวเมื่อผู้ให้เช่ากระทำการอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้: ไม่ซ่อมแซมบ้านหรืองานก่อสร้างเมื่อบ้านหรืองานก่อสร้างไม่ปลอดภัยต่อการใช้งานหรือก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้เช่าโดยไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า; เพิ่มราคาค่าเช่าบ้านหรืองานก่อสร้างไม่สอดคล้องกับข้อตกลงในสัญญาหรือกฎหมาย; สิทธิในการใช้บ้านหรืองานก่อสร้างถูกจำกัดเนื่องจากผลประโยชน์ของบุคคลที่สาม”

ส่วนเงื่อนไขการดำเนินกิจการบ้านและก่อสร้างในอนาคตนั้น ข้อ 25 วรรคสอง กำหนดว่า “ก่อนจะขายหรือให้เช่าบ้านในอนาคต ผู้ลงทุนโครงการจะต้องแจ้งหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่รับผิดชอบในการบริหารตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่าบ้านนั้นสามารถขายหรือเช่าซื้อได้ หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่รับผิดชอบในการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับจังหวัดมีหน้าที่ตรวจสอบเงื่อนไขของบ้านที่ดำเนินการ และตอบกลับเป็นลายลักษณ์อักษรหากบ้านนั้นไม่สามารถขายหรือเช่าซื้อได้”

ผู้แทนกล่าวว่า กฎระเบียบข้างต้นไม่เพียงพอ เพราะไม่ได้กำหนดระยะเวลาให้หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่รับผิดชอบบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับจังหวัด ตรวจสภาพบ้านที่นำมาเปิดกิจการ และแจ้งเป็นหนังสือหากบ้านไม่เข้าเงื่อนไขการซื้อขายหรือเช่าซื้อ ดังนั้น ผู้แทนจึงเสนอให้เพิ่มกำหนดเวลาการตอบเป็นลายลักษณ์อักษรไม่เกิน 15 วัน นับจากวันที่ได้รับแจ้งจากผู้ลงทุนโครงการ เพื่อให้หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ในการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระดับจังหวัดดำเนินการต่อไป...

รูปภาพ_9678(1).jpeg — *รองผู้แทนรัฐสภา นายทราน ฮ่อง เหงียน เข้าร่วมในการหารือ*

ในการเข้าร่วมการอภิปราย นายทราน ฮ่อง เหงียน รองผู้แทนรัฐสภา กล่าวว่า ร่างกฎหมายดังกล่าวได้เพิ่มกฎหมายหลายฉบับที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ไว้ในมาตรา 10 ข้อ 3 อย่างไรก็ตาม กฎหมายเหล่านี้ในปัจจุบันอยู่ภายใต้กฎหมายอื่น ๆ หลายฉบับ เช่น ประมวลกฎหมายแพ่ง กฎหมายล้มละลาย กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ เป็นต้น ดังนั้น ผู้แทนจึงเสนอให้หน่วยงานร่างกฎหมายทบทวนเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย เนื่องจากอาจทับซ้อนกับกฎหมายฉบับอื่น

ในประเด็น d วรรค 4 มาตรา 24 ของร่างกฎหมายกำหนดว่า “เงินมัดจำจากลูกค้าสามารถรับได้เฉพาะเมื่องานบ้านหรือการก่อสร้างได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขการเริ่มดำเนินการและได้ทำธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้แล้วเท่านั้น” ผู้แทนเห็นว่ากฎระเบียบการฝากเงินนี้มีความจำเป็นมาก แต่ต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบ อย่างละเอียด และใกล้ชิดยิ่งขึ้น เพื่อให้แน่ใจว่าสิทธิของลูกค้าถูกต้อง ส่วนเงื่อนไขการโอนโครงการอสังหาฯ ทั้งหมดหรือบางส่วน ผู้แทนกล่าวว่า หากบังคับใช้กฎเกณฑ์ทางการเงินสำหรับที่ดินที่เข้มงวดเกินไป ธุรกิจก็จะประสบปัญหา ดังนั้นจำเป็นต้องมีทิศทางที่เปิดให้ธุรกิจสามารถโอนสิทธิและภาระผูกพันไปให้หน่วยงานอื่นเพื่อให้โครงการสามารถดำเนินการต่อไปได้...

แหล่งที่มา