ความต้องการและราคาเช่าอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

นิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งถูกถมพื้นที่แล้ว

จากรายงานของ Cushman & Wakefield ระบุว่ากิจกรรมการให้เช่าโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าในภาคใต้มีความคึกคักมากขึ้น โดยมีอัตราการดูดซับเพิ่มขึ้น 2.4 เท่าและ 6.7 เท่า ตามลำดับ เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า หน่วยงานนี้ยังแสดงความคิดเห็นด้วยว่าความต้องการในการจัดหาโรงงานและคลังสินค้าจะเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งพิสูจน์ได้จากข้อเท็จจริงที่ว่าในปัจจุบันเขตอุตสาหกรรมและคลังสินค้าหลายแห่งในกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์เต็มไปหมด

สาเหตุคือการค้าขายเติบโตแข็งแกร่งมากขึ้นเรื่อยๆ โดยมีความต้องการพื้นที่เช่าคลังสินค้าขนาดใหญ่เพื่อจัดเก็บสินค้าจำนวนมากและติดตั้งระบบสนับสนุนในการหยิบและบรรจุ ในเวลาเดียวกัน ส่วนหนึ่งก็มาจากแนวโน้มการย้ายการผลิตบางส่วนจากจีนมาที่เวียดนาม

นอกจากนี้ เวียดนามยังกลายเป็นจุดหมายปลายทางของธุรกิจต่างๆ มากมายในภาคการผลิต รวมถึงภาคการจัดเก็บสินค้าและการให้เช่าโรงงานอีกด้วย ธุรกิจจำนวนมากเมื่อลงทุนในตลาดเวียดนาม เลือกที่จะเช่าโรงงานที่มีอยู่แทนที่จะสร้างโรงงานใหม่เพื่อย่นระยะเวลา

ความต้องการและราคาค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในอนาคตอันใกล้นี้ รูปที่ 1 — ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นทุกประเภท

นอกจากนี้ความต้องการเช่าพื้นที่เก็บสินค้า/โรงงานสูง ขนาดพื้นที่ 1,000 – 5,000ตรม. กำลังได้รับความนิยมค่อนข้างมากในปัจจุบัน ธุรกิจที่เช่าโรงงานในพื้นที่กลุ่มนี้จะดำเนินการในอุตสาหกรรมเบา และจำเป็นต้องหาพื้นที่เช่าใกล้กับพื้นที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นแหล่งรวมลูกค้าเป้าหมายอยู่ ความต้องการนี้ยังส่งเสริมให้โรงงานสูงให้เช่ามีการเติบโตอย่างคึกคักอีกด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้นนั้นยังมาจากกระแสเงินทุน FDI ที่เพิ่มขึ้นสู่เวียดนาม ควบคู่ไปกับข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ขนาดใหญ่ และการเปลี่ยนแปลงในห่วงโซ่อุปทานการผลิตทั่วโลก

สถิติจากกระทรวงการวางแผนและการลงทุนแสดงให้เห็นว่าทุนการลงทุนจากต่างชาติที่จดทะเบียนในเวียดนาม ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายนสูงถึงเกือบ 29 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.8 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีเงินลงทุนผ่านการเพิ่มทุนและการซื้อหุ้นเกือบ 5.97 พันล้านเหรียญสหรัฐ เพิ่มขึ้น 46.4% จากช่วงเดียวกันในปี 2565

ตามข้อมูลของ S&P Global แม้ว่ากิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ทั่วโลกจะชะลอตัวลงในปี 2566 แต่เวียดนามก็ได้รับประโยชน์มากมายจากข้อตกลงการค้าเสรี (FTA) ซึ่งสร้างฐานการลงทุนที่หลากหลาย ในขณะเดียวกันก็เพิ่มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้านการผลิตและอุตสาหกรรม

ราคาเช่าอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมพุ่งสูง

จากข้อมูลที่แสดงถึงความต้องการที่เพิ่มขึ้น ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรม โดยเฉพาะโกดังและโรงงาน จะมีความก้าวหน้าอย่างมากในช่วงเวลาข้างหน้า ด้วยเหตุนี้จึงคาดว่าราคาค่าเช่าที่ดินภาคอุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้น 6-10% ต่อปีทั้งในภาคเหนือและภาคใต้ในอีก 2 ปีข้างหน้า

จากสถิติพบว่า ปัจจุบันมีการจัดตั้งเขตอุตสาหกรรม 397 แห่งทั่วประเทศ เขตอุตสาหกรรมที่เปิดดำเนินการจำนวน 292 แห่ง มีพื้นที่ธรรมชาติรวมกว่า 87,100 ไร่ และพื้นที่อุตสาหกรรมกว่า 58,700 ไร่ อัตราการครอบครองพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศอยู่ที่ประมาณร้อยละ 80 โดยภาคใต้มีอัตราการขยายตัวถึง 85% จังหวัดบิ่ญเซืองถือเป็นพื้นที่ที่มีเขตอุตสาหกรรมใหญ่ที่สุดในประเทศ โดยมีอัตราการครอบครองพื้นที่สูงถึง 95%

ในการประเมินอุปทานอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม Cushman & Wakefield ให้ความเห็นว่าในอนาคตอันใกล้นี้ จะมีอุปทานที่ดินภาคอุตสาหกรรมใหม่เข้าสู่ตลาด คาดว่าจะมีประมาณ 5,700 เฮกตาร์ภายในปี 2569 โดยส่วนใหญ่มาจากจังหวัดบิ่ญเซือง ด่งนาย ลองอาน และบ่าเรีย-วุงเต่า

ความต้องการและราคาค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในอนาคตอันใกล้นี้ รูปที่ 2 — อสังหาริมทรัพย์คลังสินค้าจะเป็นประเภทที่สนใจในช่วงข้างหน้า

ในปัจจุบัน ความต้องการเช่าที่ดินอุตสาหกรรมอยู่ในระดับค่อนข้างสูง และคาดว่าจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะ: ราคาค่าเช่าที่ดินอุตสาหกรรมโดยเฉลี่ยอยู่ที่มากกว่า 170 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า เพิ่มขึ้นร้อยละ 1 ต่อไตรมาส และเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.5 ต่อปี นิคมอุตสาหกรรมบางแห่งมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นจาก 3% เป็น 5% ในช่วงเวลาเดียวกัน

ราคาเช่าเฉลี่ยของโรงงานสำเร็จรูปยังคงอยู่ที่ระดับคงที่ทั้งรายไตรมาสและรายปี โดยอยู่ที่ 4.7 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือน โครงการส่วนใหญ่คงค่าเช่าไว้ท่ามกลางการแข่งขันด้านอุปทาน สถานที่ให้เช่าที่มีความต้องการสูง เช่น ด่งนายและบ่าเรียหวุงเต่า มีอัตราการเติบโตปีต่อปีสูงสุดที่ 2.4–2.5%

ขณะเดียวกัน ราคาค่าเช่าคลังสินค้าสำเร็จรูปในเขตเศรษฐกิจสำคัญทางภาคใต้ยังคงทรงตัวในไตรมาสที่ 3 แต่เพิ่มขึ้น 2.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยอยู่ที่ 4.4 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือน ผู้พัฒนาคลังสินค้าสำเร็จรูปรักษาระดับค่าเช่าให้คงที่เพื่อดึงดูดผู้เช่าในตลาดที่มีการแข่งขัน

ตามข้อมูลของ CBR Vietnam ราคาค่าเช่าที่ดินอุตสาหกรรมเฉลี่ยในตลาดระดับ 1 ในภาคใต้แตะระดับ 189 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรตลอดอายุสัญญา ซึ่งยังคงเพิ่มขึ้นเล็กน้อยร้อยละ 1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และสูงขึ้นร้อยละ 13 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ตลาดนี้มีการทำธุรกรรมครั้งใหญ่จากบริษัทจีนและญี่ปุ่นในหลากหลายอุตสาหกรรม เช่น ช่างกล เคมีภัณฑ์ พลาสติก ยาง อิเล็กทรอนิกส์

แหล่งที่มา