ถ้ากฎหมายไม่แก้ไข โครงการอสังหาฯ ในอีก 10 ปีข้างหน้าคงหยุดชะงัก

ตามรายงานของสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) หากไม่แก้ไขข้อ b ข้อ 1 ข้อ a ข้อ 4 และข้อ 6 มาตรา 128 ของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ผลที่ตามมาก็คือ การจัดการ การใช้ประโยชน์และการใช้ที่ดินในอีก 10 ปีข้างหน้าอาจ "ถูกปิดกั้น" และไม่บรรลุประสิทธิภาพและประสิทธิผลสูงสุดตามที่เสนอในมติที่ 18

ณ วันที่ 31 ตุลาคม 2558 ร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) บัญญัติไว้ในข้อ 1 ข้อ 2 และข้อ 6 มาตรา 128 ว่า กรณีนำที่ดินไปดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ ต้องมีข้อตกลงในการรับสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ในกรณีที่มีการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ จะต้องมีสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยหรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่น ตามที่ HoREA ระบุไว้ ระเบียบเหล่านี้ยังไม่ได้สร้างมาตรฐานนโยบายตามมติที่ 18 อย่างสมบูรณ์ ซึ่งก็คือการดำเนินกลไกการเจรจาต่อรองระหว่างประชาชนและธุรกิจในการถ่ายโอนสิทธิการใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยในเมืองและเชิงพาณิชย์ต่อไป

ข้อ 2 วรรค 1 และข้อ 6 มาตรา 128 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน อนุญาตให้มีข้อตกลงเกี่ยวกับการรับสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น หรือต้องมีสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยหรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ จึงทำให้เนื้อหา "แคบ" กว่าข้อกำหนดปัจจุบันในมาตรา 73 ข้อ 2 วรรค 1 มาตรา 169 วรรค 2 มาตรา 191 และข้อ 1 และ 2 มาตรา 193 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 อนุญาตให้องค์กรเศรษฐกิจรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับประเภทที่ดินตามผังเมืองที่ดิน กรณีรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตร จะต้องได้รับอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากหน่วยงานรัฐที่มีอำนาจในการดำเนินโครงการลงทุนต่างๆ รวมถึงโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ ข้อ 1 วรรค 1 มาตรา 128 นั้น “แคบกว่า” มาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชบัญญัติ 9 มาตราหลายฉบับ พ.ศ. 2565 ที่กำหนด 2 กรณีของการมีสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย หรือมีสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่นที่มิใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย เพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์

ข้อ 2 วรรค 1 นี้ ไม่สอดคล้องกับมาตรา 128 วรรค 6 แห่งร่างกฎหมายที่ดินด้วย เพราะมาตรา 6 บัญญัติไว้ 2 กรณีที่ผู้ลงทุนต้องมีสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยหรือที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม ข้อ 128 ข้อ 1 วรรค 1 ระบุไว้เพียงกรณีเดียวเท่านั้น ซึ่งผู้ลงทุนสามารถตกลงกันรับสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยได้ แต่ไม่ได้กำหนดให้ผู้ลงทุนสามารถตกลงกันรับสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ได้

ดังนั้น ข้อ 1 ข้อ 2 จึง “ไม่สอดคล้อง” กับข้อ 6 มาตรา 128 ของร่างกฎหมายที่ดิน หากเนื้อหาของข้อ 1 ข้อ 2 ผ่าน ในอีก 10 ปีข้างหน้า นักลงทุนจะไม่สามารถเจรจาเรื่องการรับสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ได้อีกต่อไป ดังนั้นจะไม่มีกรณีที่ผู้ลงทุนรายใดเข้าข่ายมีสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่นตามที่กำหนดในมาตรา 128 วรรค 6 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดินฯ เกิดขึ้น

Nếu không sửa luật, dự án bất động sản sẽ tắc trong 10 năm tới - Ảnh 1. — คาดว่าร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) หากผ่านจะทำให้ธุรกิจประสบปัญหาเพิ่มมากขึ้น

ไม่เพียงเท่านั้น เนื้อหาของข้อ 128 ข้อ 1 ยังกำหนดว่านักลงทุนจะได้รับอนุญาตให้เจรจาเกี่ยวกับการรับสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยเท่านั้น ซึ่งจะส่งผลทำให้ไม่เกิดเงื่อนไขในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ พื้นที่เขตเมืองขนาดใหญ่ (หลายสิบ ร้อย พันเฮกตาร์) ให้มีโครงสร้างพื้นฐานในเมืองที่ซิงโครไนซ์พร้อมสาธารณูปโภคและบริการครบวงจร พัฒนาพื้นที่เมืองสีเขียวอัจฉริยะ ตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศตามแนวทางของมติที่ 06 ของโปลิตบูโร โดยทั่วไปจะเป็นพื้นที่เมืองต้นแบบใหม่ฟู้มีหุ่ง (ระยะที่ 1) ที่มีพื้นที่กว่า 400 เฮกตาร์

ภายใต้ข้อกำหนดที่ผู้ลงทุนสามารถเจรจาเรื่องการรับสิทธิการใช้ที่ดินได้เท่านั้น ทำให้ไม่สามารถดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ โครงการบ้านผสมผสาน และโครงการเชิงพาณิชย์และบริการได้ เพราะในความเป็นจริงแล้ว แปลงที่อยู่อาศัยที่ติดกับบ้านล้วนมีพื้นที่ค่อนข้างเล็ก แต่ที่ดินที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่สุดมีพื้นที่ไม่เกินสองสามพันตารางเมตร โดยทั่วไปในนครโฮจิมินห์จะมีวิลล่าที่สร้างขึ้นบนแปลงที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดในเขตชานเมืองซึ่งมีพื้นที่เพียง ^{5,000 ตร.ม.} ในเขตตัวเมืองพื้นที่แปลงที่ดินสำหรับอยู่อาศัยก็ยิ่งมีขนาดเล็กลง โดยทั่วไปวิลล่าโบราณที่ 110 - 112 Vo Van Tan (เขต 3) จะมีหน้าถนน 3 ด้าน แต่มีพื้นที่ภายในมหาวิทยาลัยเพียงเกือบ ^{2,800 ตร.ม.} เท่านั้น

บทบัญญัติในมาตรา 128 วรรค 6 แห่งร่างกฎหมายที่ดินแสดงให้เห็นถึงสัญญาณของการ "สนับสนุน" นักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ซึ่งมีสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นอยู่แล้ว โดยเฉพาะธุรกิจที่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยจำนวนมากและที่ดินอื่นที่มีพื้นที่กว้างๆ หากธุรกิจเหล่านี้มีพื้นที่หลายร้อยไร่ พวกเขาก็จะมีโอกาส “ครอง” ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ใน 5-10 ปีข้างหน้า เพราะตามหลักปฏิบัติ กฎหมายที่ดินจะมีการแก้ไขเพิ่มเติมทุกๆ 10 ปี เช่น กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2536, 2546, 2556 ประกาศใช้ และในปี พ.ศ. 2566 กฎหมายที่ดินก็อยู่ระหว่างการพิจารณาแก้ไขเพิ่มเติม

ข้อ 2 วรรค 1 มาตรา 128 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดิน หากผ่านแล้ว ภายใน 10 ปีข้างหน้า ผู้ลงทุนจะไม่สามารถรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่น หรือที่ดินอื่นนอกจากที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ได้อีกต่อไป ดังนั้น จะไม่มีวิสาหกิจที่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขการมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 128 วรรค 6 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดินอีกต่อไป

"ในทางปฏิบัติ โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 100% คิดเป็นเพียงประมาณ 1% ของจำนวนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ทั้งหมด จำนวนโครงการที่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ คิดเป็นส่วนใหญ่ประมาณ 95% ของจำนวนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ทั้งหมด จำนวนโครงการที่มีที่ดินอื่น ๆ นอกเหนือจากที่อยู่อาศัย รวมถึงกรณีที่มีเฉพาะที่ดินเกษตรกรรมหรือเฉพาะที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรที่ไม่ถือเป็นที่อยู่อาศัย คิดเป็นประมาณ 5% ของจำนวนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ทั้งหมด และมักเป็นโครงการขนาดใหญ่หรือขนาดใหญ่มาก" นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าว พร้อมเสนอให้เพิ่มกฎเกณฑ์ที่ให้ผู้ลงทุนเจรจาเรื่องการได้รับสิทธิใช้ที่ดินอื่นนอกเหนือจากที่อยู่อาศัย รวมถึงที่ดินเพื่อการเกษตรหรือที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรที่ไม่ถือเป็นที่อยู่อาศัย เช่นเดียวกับกฎเกณฑ์ในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 เพื่ออำนวยความสะดวกและส่งเสริมการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์และพื้นที่เขตเมืองขนาดใหญ่ซึ่งอาจมีพื้นที่มากถึงหลายสิบ ร้อย พันเฮกตาร์ให้มีพื้นที่ใช้งานและสาธารณูปโภคบริการครบครัน บริการครบวงจรในเมือง

ลิงค์ที่มา