โครงการอพาร์ตเมนต์บางแห่งในฮานอยมีราคาเกินกว่ามูลค่าที่แท้จริง

ความต้องการที่อยู่อาศัยใน ฮานอย ยังคงถูกกักเก็บ

ในรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยสำหรับไตรมาสแรกของปี 2024 Savills Vietnam ระบุว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ที่บันทึกไว้ในไตรมาสนี้เพิ่มขึ้น 41% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และ 99% เมื่อเทียบเป็นรายปี โดยมี 4,062 ยูนิต อุปทานขั้นต้นในไตรมาสนี้อยู่ที่ 12,928 หน่วย เพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่ลดลง 34% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ยังคงมีอยู่ ตลาดยังคงประสบภาวะขาดแคลนสินค้าที่มีราคาต่ำกว่า 30 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยสินค้าเหล่านี้มีสัดส่วนเพียง 4% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด และได้จำหน่ายหมดไปแล้ว ตั้งแต่ปี 2020 ปริมาณอุปทานขั้นต้นเกรด C ลดลงร้อยละ 47 ต่อปี

ภาพประกอบ (ที่มา : สท.)

นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกที่ปรึกษาและวิจัย Savills Hanoi ให้ความเห็นว่า “อุปทานส่วนใหญ่เน้นไปที่อพาร์ตเมนต์ระดับ Class B คิดเป็นเกือบ 90%” อพาร์ทเมนท์คลาสซีในตลาดหลักและอพาร์ทเมนท์คลาสเอมีสัดส่วนเพียงสัดส่วนที่เล็กน้อยมาก

“นอกจากนี้ ตั้งแต่บัดนี้จนถึงสิ้นปี แม้จะมีกฎหมายสำคัญๆ ออกมาแล้วก็ตาม แต่ยังไม่สามารถปรับปรุงอุปทานใหม่ได้” นางฮัง กล่าว

ในขณะเดียวกัน ในเมืองใหญ่ทั้งสองแห่ง เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ ความต้องการที่อยู่อาศัยตามธรรมชาติต่อปีอยู่ที่ประมาณ 50,000 หลัง นี่คือผลจากการย้ายถิ่นฐาน การย้ายออกจากบ้านสำหรับผู้ใหญ่ และการลดลงของขนาดครัวเรือนโดยเฉลี่ย…

ตัวเลขความต้องการนี้ไม่สามารถตอบสนองข้อจำกัดด้านอุปทานมาระยะหนึ่ง ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยล้นเกิน นอกจากนี้ ปัจจัยมหภาค เช่น ตลาดทองคำที่ผันผวนและอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ทำให้ผู้ลงทุนมองหาช่องทางการลงทุนที่เหมาะสมและในระยะยาว ซึ่งเพิ่มความต้องการอพาร์ทเมนท์ในตลาดฮานอยโดยไม่รู้ตัว

ตามที่ Savills ระบุ เมื่อเปรียบเทียบกลุ่มผลิตภัณฑ์ ผู้ซื้อที่มีความต้องการที่พักอาศัยจริงจะพบว่าราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงสมเหตุสมผลมากกว่าผลิตภัณฑ์บนบกในโครงการ เช่น วิลล่าและทาวน์เฮาส์

ส่งผลให้เกิดเรื่องราวความต้องการและราคาหลักของกลุ่มอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มขึ้นในไตรมาสแรกของปี 2024

รายงานของ Savills ในไตรมาสดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าราคาหลักของอพาร์ทเมนท์ในฮานอยแตะที่ 59 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และเพิ่มขึ้น 14% เมื่อเทียบเป็นรายปี

นอกจากนี้ ภายใต้เงื่อนไขที่ราคาเริ่มต้นถูกยึดไว้ที่ระดับสูง ตลาดรองยังบันทึกปริมาณการซื้อขายที่เพิ่มขึ้น และราคาก็เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับราคาที่ผ่านมาเช่นกัน

ตลาดรองในอดีตก็มีระดับราคาที่สมเหตุสมผลมากกว่าราคาหลัก แต่ด้วยความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น ราคารองในช่วงเดือนแรกของปี 2567 จึงบันทึกการเพิ่มขึ้นเช่นกัน

บางโครงการมีราคาเกินกว่ามูลค่าที่แท้จริง

คุณฮั่ง กล่าวว่าจิตวิทยาของผู้ซื้อมีการเปลี่ยนแปลงไป มุมมองที่ว่าอพาร์ตเมนต์เป็น "สินค้าอุปโภคบริโภค" ดูเหมือนจะเป็นเรื่องของอดีต แต่บัดนี้ มุมมองดังกล่าวได้เปลี่ยนไปแล้ว ผู้ซื้อค่อยๆ ตระหนักว่าผลิตภัณฑ์จากอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ก็เป็นสินทรัพย์ได้เช่นกัน

มุมมองที่ว่าอพาร์ตเมนต์เป็น "สินทรัพย์ของผู้บริโภค" ดูเหมือนจะกลายเป็นเรื่องของอดีต (ภาพ : ป.ป.ช.)

แม้ว่าในอดีตการตัดสินใจซื้ออพาร์ทเมนต์จะต้องพิจารณาเป็นเวลานานเนื่องจากถือว่าเป็นเงินจำนวนมาก แต่ในปัจจุบันผู้ซื้อบ้านไม่รอช้าในการตัดสินใจซื้ออีกต่อไป การตัดสินใจซื้อก็เร็วขึ้นและการฝากเงินก็เร็วขึ้นเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม เธออธิบายด้วยว่า นี่ไม่ใช่เรื่องราวของตลาดทั้งหมด สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์ที่ราคาไม่สอดคล้องกับคุณภาพของผลิตภัณฑ์ ผู้ซื้ออาจไม่ตัดสินใจอย่างรวดเร็ว โครงการในไตรมาส 1/2567 ที่ได้รับความสนใจจากตลาด ล้วนเป็นโครงการจากนักลงทุนที่มีชื่อเสียง โดยมีผลิตภัณฑ์ที่เมื่อเปิดตัวสู่ตลาดแล้วมีการรับประกันคุณภาพในระดับหนึ่ง รวมถึงปัจจัยทางกฎหมายอื่นๆ

ในเวลาเดียวกัน นักลงทุนเหล่านี้มักจะใช้แบรนด์ชั้นนำและหน่วยงานที่ปรึกษา ตั้งแต่หน่วยงานออกแบบ หน่วยงานออกแบบภูมิทัศน์ และหน่วยงานออกแบบผลิตภัณฑ์

หลายโครงการมีนักลงทุนเลือกหน่วยลงทุนต่างประเทศที่มีชื่อเสียงเพื่อเสริมสร้างชื่อเสียงให้กับโครงการเอง โครงการที่ดี นักลงทุนที่มีชื่อเสียง และสถานะทางกฎหมายที่ได้รับการรับประกันคือโครงการที่มีปริมาณธุรกรรมเป็นบวก

เมื่อต้องเผชิญกับราคาที่เพิ่มสูงขึ้น โครงการบางโครงการก็มีราคาสูงเกินกว่ามูลค่าที่แท้จริง คุณฮั่งแนะนำผู้ซื้อให้พิจารณาถึงมูลค่าการใช้งานและความสมเหตุสมผลของโครงการอย่างรอบคอบ

“โดยทั่วไป หากราคายังคงเพิ่มขึ้น ผู้ซื้อจะพิจารณาถึงสถานะทางการเงินของตนเอง แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจะยังคงคิดเป็นส่วนใหญ่ แต่หากราคายังคงเพิ่มขึ้น ผู้ซื้ออาจพิจารณาและเลือกที่จะเช่าอพาร์ตเมนต์ในใจกลางเมือง หรือยอมรับการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์และอุปทานในจังหวัดใกล้เคียงของฮานอยด้วยราคาที่เหมาะสม” นางฮังกล่าว

ที่มา: https://www.congluan.vn/mot-so-du-an-chung-cu-tai-ha-noi-duoc-day-gia-vuot-qua-gia-tri-thuc-te-post292403.html