คุณยังสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่ต้องใช้ทุนมากนัก

ในงานแถลงข่าวประจำของกระทรวงการคลังในช่วงบ่ายของวันที่ 18 มิถุนายน นาย Bui Hoang Hai รองประธานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ กล่าวว่า เขาได้ร่วมงานกับบริษัทหลักทรัพย์ VPS และได้ขอให้หน่วยงานนี้หยุดการจำหน่ายใบรับรองหลักทรัพย์ในรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์ที่แบ่งย่อยทันที

ตามที่ผู้นำคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ระบุว่า ขณะนี้ยังไม่มีกฎระเบียบใดๆ เกี่ยวกับวิธีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะนี้ “หน่วยงานจัดการประเมินว่านี่เป็นประเภทความเสี่ยงสูง และขอให้ VPS หยุดจัดจำหน่ายผลิตภัณฑ์นี้” นายไห่ กล่าว

บุคคลผู้นี้ยังกล่าวอีกว่าตลาดต่างประเทศมีกฎระเบียบเฉพาะในการควบคุมและจำกัดความเสี่ยงจากธุรกิจประเภทนี้ แต่ในเวียดนามยังคงไม่มีเลย

นายเหงียน ดึ๊ก จี รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวด้วยว่า กระทรวงได้สั่งการให้สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ดำเนินการในประเด็นนี้แล้ว

นายชี กล่าวว่า กฎหมายปัจจุบันไม่มีข้อห้ามใดๆ แต่จากมุมมองของหน่วยงานบริหารของรัฐ คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์มีหน้าที่รับผิดชอบในการติดตามกิจกรรมของบริษัทหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด

การให้บริการของบริษัทเหล่านี้ต้องอยู่ในขอบเขตธุรกิจและอุตสาหกรรมที่ได้รับอนุญาต หากอยู่นอกขอบเขตดังกล่าว จะต้องหยุดเพื่อให้ฝ่ายบริหารสามารถประเมินได้อย่างครอบคลุม นายชียืนยัน

รูปแบบการแบ่งย่อยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับนักลงทุนจำนวนมากในรูปแบบการแบ่งหุ้น รุ่นนี้ปรากฏตัวในตลาดเวียดนามเมื่อ 4-5 ปีที่แล้ว บางรุ่นก็เคยดำเนินการในลักษณะเดียวกันมาก่อน เช่น Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes…

ล่าสุด Fnest JSC ให้บริการการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ผ่านแอปพลิเคชัน SmartOne ของบริษัท VPS Securities

หากต้องการเข้าร่วม ลูกค้าจะต้องเป็นนักลงทุน VPS ด้วยเหตุนี้ อสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งจึงได้รับการประเมินมูลค่าโดยหน่วยธุรกิจ และแปลงเป็นจำนวนหุ้นที่สามารถขายให้กับนักลงทุนหลักในหน่วยของ Fnest ได้ โดย 1 ฟรังก์เท่ากับ 10,000 ดอง ตัวอย่างเช่น ทรัพย์สินมูลค่า 25 พันล้านดองจะเทียบเท่ากับ 2.5 ล้านฟรังก์สวิส พอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์ที่ Fnest มีให้เลือกมากมาย ตั้งแต่วิลล่า อาคารพาณิชย์ ไปจนถึงอพาร์ตเมนต์...

จากการพูดคุยกับ นักข่าวของ VietNamNet ทนายความ Mai Thao สำนักงานกฎหมาย TAT ประเมินว่าจุดแข็งของโมเดลนี้คือการเข้าถึงเป้าหมายที่ถูกต้อง ตรงใจนักลงทุนที่ไม่จำเป็นต้องลงทุนมากนัก แต่ยังสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตามต้องการเพื่อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางส่วนได้

“นอกจากการเพิ่มรูปลักษณ์ใหม่ให้กับโมเดลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบเดิมที่ผสมผสานกับแพลตฟอร์มเทคโนโลยี 4.0 พร้อมคำมั่นสัญญาว่าจะมอบคุณค่าให้กับลูกค้ามากกว่าโมเดลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว ผมคิดว่าการสร้างรูปแบบ “ไฮบริด” ดังกล่าวในตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถทำให้เกิดความไม่มั่นคงในกิจกรรมทางธุรกิจได้อย่างง่ายดาย และข้อพิพาทอาจเกิดขึ้นได้ง่ายเมื่อไม่มีช่องทางกฎหมายเฉพาะในการควบคุม” ทนายความ Mai Thao กล่าว และเชื่อว่านี่คือข้อเสียของโมเดลนี้ที่ฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องในการทำธุรกรรมต้องใส่ใจ รวมถึงหน่วยงานบริหารของรัฐจำเป็นต้องมีคำเตือนที่จำเป็นสำหรับผู้คนเมื่อเข้าร่วมในการทำธุรกรรม

fnest เวียดนามnet.png
Fnest เปิดตัวอสังหาริมทรัพย์ประเภทอพาร์ทเมนท์ อาคารพาณิชย์ วิลล่า ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ซึ่งขณะนี้มีสถานะขายหมดแล้ว นักลงทุนที่ต้องการซื้อจะต้องซื้อในตลาดรอง (ซื้อและขายอีกครั้ง) ภาพหน้าจอวันที่ 20 มิถุนายน

ทนายความวิเคราะห์ว่าโดยเนื้อแท้แล้วธุรกิจประเภทนี้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นรูปแบบหนึ่งของการระดมเงินทุนสำหรับองค์กร พวกเขาถือว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางการลงทุนทางการเงินเพื่อดึงดูดเงินจากตลาดเพื่อให้ได้มาซึ่งเงินทุนหมุนเวียนได้อย่างง่ายดาย ดังนั้นในทางกฎหมาย นอกเหนือจากเงื่อนไขที่จำเป็นเพื่อให้มั่นใจว่าอสังหาริมทรัพย์จะถูกนำเข้าสู่ตลาดแล้ว พวกเขายังใช้แนวคิดเรื่อง “หุ้น” ซึ่งอาจทำให้ผู้ลงทุนเข้าใจผิดเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นได้อย่างง่ายดาย

“ในความเป็นจริงแล้ว นักลงทุนเป็นเจ้าของเพียงส่วนหนึ่งของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่แปลงเป็นเงินในรูปแบบหุ้นตามข้อตกลงของคู่สัญญาเท่านั้น ในปัจจุบันกฎหมายยังไม่มีกฎเกณฑ์ตายตัวเกี่ยวกับการแบ่งกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ออกเป็นหุ้น ดังนั้นข้อพิพาทเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของและการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจึงอาจเกิดขึ้นได้ง่าย” ทนายความ Mai Thao กล่าว

ในส่วนของมูลค่ากำไรและสภาพคล่อง ทนายความกล่าวว่า นี่แสดงถึงความมุ่งมั่นทางเดียวจากหน่วยที่ขายโมเดลโดยไม่มีมาตรการค้ำประกันใดๆ ให้กับนักลงทุน ดังนั้น การถอนเงินทุนเมื่อจำเป็นจึงเป็นเรื่องยากสำหรับนักลงทุนรายย่อย นอกจากนี้จะต้องชำระค่าธรรมเนียมบริการ และการจัดการราคาและการดำเนินการสำหรับรูปแบบนี้ยังไม่ชัดเจนและโปร่งใส

ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบในกรณีเกิดข้อพิพาท?

สำหรับประเด็นว่าใครจะต้องรับผิดชอบในกรณีข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ทนายไหม ท้าว กล่าวว่า การแก้ไขปัญหาจะอาศัยกลไก 2 ประการ คือ การตกลงและการยุติข้อพิพาทที่ศาลหรืออนุญาโตตุลาการ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นฐานสำหรับการแก้ไขข้อพิพาทในแต่ละกรณีจะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่มีอยู่ในสัญญาและเอกสารอื่น ๆ ที่แนบมากับสัญญา (หากมี) หากคู่กรณีมีบทบัญญัติชัดเจนเกี่ยวกับสิทธิและความรับผิดชอบของคู่กรณีที่ไม่ขัดต่อบทบัญญัติของกฎหมายก็จะใช้บังคับ กฎหมายที่เกี่ยวข้องจะนำมาพิจารณาเพื่อกำหนดความรับผิดชอบของฝ่ายต่างๆ ที่เข้าร่วมในธุรกรรมรูปแบบนี้เมื่อทั้งสองฝ่ายไม่มีกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจง

“ในส่วนของความรับผิดชอบนั้น หน่วยงานทั้งสองแห่ง คือ Fnest และบริษัทหลักทรัพย์ จะต้องรับผิดชอบหลักในการแก้ไขข้อพิพาทเพื่อให้แน่ใจว่าสิทธิของนักลงทุนเป็นไปตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง” หากมีการละเมิดก็จะแก้ไขตามข้อพิพาทสัญญาและชดใช้ค่าเสียหาย(ถ้ามี)แก่ผู้ลงทุนเมื่อถูกละเมิดสิทธิ์” - ทนายกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญยังชี้ให้เห็นถึงปัญหาประการหนึ่งของโมเดลนี้ก็คือการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นกิจกรรมอิสระที่ช่วยให้คู่กรณีมีพื้นฐานในการแก้ไขปัญหาเมื่อเกิดข้อพิพาทขึ้น หรือช่วยให้ผู้ลงทุนทราบถึงศักยภาพทางการเงินของตนในการลงทุนที่เหมาะสม

อย่างไรก็ตาม เพื่อจำกัดข้อพิพาท ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้นักลงทุนควรใส่ใจตรวจสอบเอกสารทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ โดยขอให้นักลงทุนจัดเตรียมเอกสารดังกล่าวโดยตรง (หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน เอกสารกรรมสิทธิ์บ้าน ใบอนุญาตก่อสร้าง รายงานการประชุมรับโครงการ ฯลฯ) คุณสามารถค้นหาข้อมูลข้างต้นได้ที่หน่วยงานที่มีอำนาจ เช่น กรมการก่อสร้าง กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และสำนักงานทนายความ เพื่อตรวจสอบว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้อยู่ในข้อพิพาท จำนอง หรือได้รับการค้ำประกันโดยผู้ลงทุนหรือไม่

นอกจากนี้ ผู้ลงทุนจะต้องพิจารณาเงื่อนไขสัญญาของผู้ลงทุนด้วย เนื่องจากสัญญาดังกล่าวถือเป็นข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่ง หากสาขากฎหมายเฉพาะไม่มีกฎหมายบังคับโดยตรง ให้ใช้ประมวลกฎหมายแพ่งเป็นหลักเกณฑ์

นอกจากนี้การปรึกษาหารือกับผู้เชี่ยวชาญ เช่น ทนายความที่เชี่ยวชาญด้านการเงิน การลงทุน อสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อให้ได้มุมมองที่เป็นกลางและประเมินโครงการได้ ในกรณีที่มีข้อพิพาทที่ต้องดำเนินคดีหรืออนุญาโตตุลาการ จำเป็นต้องรวบรวมหลักฐานที่จำเป็นและใช้มาตรการเร่งด่วนเพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียทรัพย์สินของผู้ลงทุน

ผู้คนนับพัน 'ตกหลุมพราง' ของอัตราดอกเบี้ยที่ไม่น่าเชื่อของซีอีโอบริษัท Nhat Nam นาย Vu ​​Thi Thuy ด้วยกำไรมหาศาลที่สูงถึง 5 - 7% ต่อเดือน หรือเทียบเท่า 60 - 84% ต่อปี บริษัท Nhat Nam Real Estate ยังคิดค้นกลเม็ดอื่นๆ อีกมากมายเพื่อสร้างความไว้วางใจจากนักลงทุนและจัดสรรเงินจำนวนมากเป็นพิเศษ
ลูกค้าได้วางเงินหลายพันล้านเพื่อซื้อทาวน์เฮาส์ในฮานอย และพบว่านักลงทุนได้ "ทำลาย" แผนงานโดยพลการ เมื่อหลายปีก่อน ลูกค้าได้วางเงินเพื่อซื้อทาวน์เฮาส์ในโครงการเขตเมือง Thanh Ha - Cienco 5 (ฮานอย) และพบว่าที่ดินแปลงเหล่านี้ถูกวางผังให้เป็นวิลล่า