รมว.เกษตรฯ แจงเหตุใดไม่ควรใช้บัญชีราคาที่ดินปรับปรุงแล้ว

การ “ปรับตัว” ให้เข้ากับรายการราคาที่ดินต้องใช้เวลา

ด้วยเหตุนี้ HoREA จึงยินดีที่เมืองรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับ "ร่างรายการราคาที่ดินที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024" และเสนอว่าควรเน้นเฉพาะการพัฒนา "รายการราคาที่ดินฉบับแรก" ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2026 ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินปี 2024 ในเวลาเดียวกัน สมาคมยังคำนวณภาระผูกพันทางการเงินที่ประชาชนอาจต้องจ่ายสำหรับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามรายการราคาที่ดินฉบับเก่าและ "ร่างรายการราคาที่ดิน" ดังต่อไปนี้:

กรณีที่ 1: นาย A ได้ยื่นขอใบรับรองสำหรับบ้านหลังหนึ่งซึ่งสร้างไว้เมื่อนานมาแล้ว บนที่ดินขนาด 100 ตร.ม. ติดถนน Nguyen Van Linh (ตำบล Binh Hung เขต Binh Chanh) ที่ดินแปลงนี้เป็นที่ดินเกษตรกรรมเดิม ราคา 200,000 บาท/ตรม. (แปลงที่ 1) และราคาที่ดินบนถนนเหงียนวันลินห์ อยู่ที่ 6.8 ล้านบาท/ตรม. ตามบัญชีราคาที่ดินในมติที่ 02 ลงวันที่ 16 มกราคม 2563 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ (บัญชีราคาที่ดินปัจจุบัน)

หากคิดเฉพาะค่าใช้ที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินปัจจุบัน โดยไม่ได้คิดค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน 3.3 เท่า ของพื้นที่ II นาย A จะต้องเสียค่าใช้ที่ดินเพียง 660 ล้านดองเท่านั้น หากรวมค่าสัมประสิทธิ์ปรับแล้ว นาย ก. จะต้องชำระเงิน 2,178 พันล้านดอง

แต่หากคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตาม “ร่างบัญชีราคาที่ดิน” ซึ่งคาดว่าจะกำหนดให้ที่ดินเพื่อการเกษตรที่อยู่ติดกับถนนเหงียนวันลินห์ มีราคา 3.2 ล้านดอง/ตรม. (จุด 1) และราคาที่ดินริมถนนเหงียนวันลินห์ มีราคา 65 ล้านดอง/ตรม. (เพิ่มขึ้น 9.55 เท่า) นาย A จะต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 6.18 พันล้านดอง

ดังนั้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่นาย ก. จะต้องชำระตาม “บัญชีราคาที่ดินร่าง” จะเพิ่มขึ้น 9.36 เท่า เมื่อเทียบกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 660 ล้านดอง และเพิ่มขึ้น 2.83 เท่า เมื่อเทียบกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 2,178 ล้านดอง เมื่อคำนวณค่าสัมประสิทธิ์

หลายความเห็นบอกว่าผู้คนจำเป็นต้องใช้เวลาในการ "ปรับตัว" ก่อนที่จะปรับราคาที่ดิน

กรณีที่ 2 : นางสาว B มีสิทธิ์ใช้ที่ดินขนาด 200 ตรม. ที่อยู่ติดกับถนน Nguyen Van Linh (ตำบล Binh Hung เขต Binh Chanh) อยู่แล้ว และเนื่องจากก่อนหน้านี้เธอไม่มีกำลังทรัพย์ นางสาว B จึงได้ยื่นขอใบรับรองสำหรับที่ดินสำหรับอยู่อาศัยขนาด 100 ตรม. ที่สร้างบ้านไว้เท่านั้น ส่วนพื้นที่ลานซีเมนต์ขนาด 100 ตรม. ที่เหลือได้รับการพิจารณาให้เป็นที่ดินสำหรับปลูกพืชผลทางการเกษตรระยะสั้น ขณะนี้ นางสาวบีต้องการยื่นขอเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากพื้นที่ลานซีเมนต์ 100 ตร.ม. เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย โดยนางสาวบีจะต้องจ่ายเงิน 6,180 ล้านดอง หากคำนวณตาม "ร่างราคาที่ดิน"

กรณีที่ 3 : นาย C ได้ยื่นขอแบ่งแยกแปลงที่ดินทำการเกษตรจำนวน 1,000 ตารางเมตร ซึ่งติดกับแปลงที่ดินที่ติดกับบ้านของตน พร้อมกันนี้ขอให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเพื่อการเกษตรเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยจำนวน 5 แปลง โดยแต่ละแปลงมีพื้นที่ 200 ตร.ม. เพื่อแบ่งให้ลูกหลาน

พื้นที่เกษตรกรรมนี้อยู่ติดกับถนนเหงียนวันลินห์ (ตำบลบิ่ญหุ่ง อำเภอบิ่ญจันห์) คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินปัจจุบัน นาย C ต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 6.6 พันล้านดอง ถ้านำค่าสัมประสิทธิ์บวก 3.3 เท่า นาย C ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 21,780 ล้านดอง

แต่หากคิดคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตาม “บัญชีราคาที่ดินร่าง” ราคา 3.2 ล้านดอง/ตรม. (จุด 1) และราคาที่ดินถนนเหงียนวันลินห์ 65 ล้านดอง/ตรม. นาย C ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 61,800 ล้านดอง สูงกว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 6.6 พันล้านดอง 9.36 เท่า และสูงกว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 21.78 พันล้านดอง 2.83 เท่า เมื่อรวมค่าสัมประสิทธิ์เข้าด้วยกัน

HoREA ยังระบุด้วยว่า หากขอให้เลือกจำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่จะชำระในกรณีข้างต้น ไม่ว่าจะตามมติ 2/2020/QD-UBND และมติ 56/2023/QD-UBND หรือตาม "ร่างบัญชีราคาที่ดิน" แน่นอนว่าทุกคนจะต้องแนะนำให้เลือกจำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่จะชำระตามบัญชีราคาที่ดินปัจจุบัน เพื่อให้เหมาะสมกับความสามารถทางการเงินของบุคคลและครัวเรือนที่เพิ่มมากขึ้น

การแก้ไขปัญหากรณีติดขัดในแผนงานที่ “หยุดชะงัก”

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง HoREA ยังได้หยิบยกกรณีที่สี่ขึ้นมา ซึ่งเป็นกรณีที่ผู้คนด้อยโอกาสที่สุดเมื่อบ้านและที่ดินของพวกเขาตั้งอยู่ในพื้นที่ผังเมืองที่ถูก "ระงับ" เช่น เขตที่อยู่อาศัยที่สร้างขึ้นใหม่และเขตที่อยู่อาศัยที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ หรือโครงการที่ถูก “ระงับ” เช่น โครงการบินห์ก๊วย-ทันห์ดา... ดังนั้นหลายปีที่ผ่านมา คนเหล่านี้จึงไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ ไม่ได้รับอนุญาตให้แยกแปลงที่ดิน ไม่ได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ดังนั้นพวกเขาจึงไม่สามารถชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินด้วยราคาที่ดินที่ต่ำมากในอดีตได้

หากในอนาคตอันใกล้นี้นครโฮจิมินห์ยกเลิก “ผังเมืองที่ถูกระงับและโครงการที่ถูกระงับ” ผู้คนเหล่านี้ก็จะยังคงได้รับความสูญเสียรอบสองต่อไป เพราะพวกเขาจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในราคาที่สูงมากตามกฎเกณฑ์ใน “ร่างบัญชีราคาที่ดิน” ดังนั้น HoREA จึงได้ขอให้หน่วยงานที่จัดทำบัญชีราคาที่ดินเห็นให้ชัดเจนว่า ในปัจจุบันยังไม่เหมาะสมที่จะออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ซึ่งจะบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป

ผู้ที่มีที่ดินติดอยู่ในพื้นที่ที่วางแผนไว้จะไม่มีเวลาที่จะรับมือกับการปรับราคาที่ดิน

สมาคมยังได้ระบุด้วยว่า ในปัจจุบันในนครโฮจิมินห์มีแปลงที่ดินที่ไม่ได้รับใบรับรองจำนวนกว่า 13,035 แปลง คิดเป็นร้อยละ 0.7 ของจำนวนแปลงที่ดินทั้งหมดในเมือง หรือผู้ที่ต้องการออกกฎหมายให้ใช้สิทธิที่ดินสำหรับพื้นที่เกษตรกรรมที่ตั้งอยู่ในเขตที่อยู่อาศัยในเมืองที่มั่นคงซึ่งติดกับที่อยู่อาศัยเดิม หรือผู้ที่ต้องการแยกแปลงที่ดินและเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินสำหรับพักอาศัยพร้อมกันดังภาพข้างต้น

ด้วยเหตุผลดังกล่าวข้างต้น จึงให้คงใช้บัญชีราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินฉบับปัจจุบันจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 (มาตรา 257 วรรค 1) เพื่อให้ประชาชนมีเวลาเพียงพอในการดำเนินการขอใบรับรองและจัดการทางการเงินเพื่อชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในราคาเดิม ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันทางการเงินให้กับประชาชน

ขณะเดียวกันสมาคมยังได้ขอให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์สั่งการให้ทางการเน้นย้ำถึงการแก้ไข “การวางแผนและโครงการที่ถูกระงับ” อย่างรวดเร็วและเด็ดขาด เพื่อให้ประชาชนในพื้นที่ดังกล่าวมีเวลาเพียงพอในการใช้สิทธิในฐานะผู้ใช้ที่ดิน และสามารถชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้ในปี 2568 ตามบัญชีราคาที่ดินปัจจุบัน

ล่าสุด ในส่วนของการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัดสุรินทร์ ได้ส่งหนังสือถึงคณะกรรมการประชาชน 34 เขตในพื้นที่ เพื่อแจ้งเรื่องการจดทะเบียนทรัพย์สินที่ติดมากับแปลงที่ดินที่ได้รับหนังสือรับรอง หรือจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน เพื่อขออนุญาตก่อสร้างอาคารที่มีกำหนดระยะเวลา (ใบอนุญาตก่อสร้างชั่วคราว) นั่นหมายความว่าครัวเรือนที่มีบ้านชั่วคราวสร้างบนที่ดินที่วางแผนไว้ก็มีโอกาสที่จะได้รับหนังสือปกแดงเช่นกัน

ที่มา: https://www.congluan.vn/horea-ly-giai-vi-sao-chua-nen-ap-dung-bang-gia-dat-dieu-chinh-tai-tp-hcm-post306556.html