HoREA เสนอโซลูชั่นเพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

ข้อเสนอให้นักลงทุนได้รับสิทธิใช้ที่ดินตามผังเมือง

ล่าสุด นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งเอกสารเพื่อร้องขอให้คณะกรรมการถาวรของรัฐสภา คณะกรรมการรัฐสภาหลายคณะ และกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม แก้ไขมาตราและวรรคบางส่วนของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขแล้ว)

เสนอและสร้างเงื่อนไขให้ผู้ลงทุนเจรจาสิทธิการใช้ที่ดิน (LUR) สำหรับประเภทที่ดินที่เหมาะสมกับการวางแผนดำเนินการโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

อสังหาฯ - HoREA เสนอโซลูชั่นเพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาฯ — สร้างเงื่อนไขให้ผู้ลงทุนเจรจาขอใช้สิทธิใช้ที่ดินประเภทที่ดินที่เหมาะสมแก่การวางแผนจัดทำโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

สมาคมพบว่าข้อ b วรรค 1 ข้อ a วรรค 4 และข้อ 6 มาตรา 128 ของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) มีข้อบกพร่องและข้อจำกัดหลายประการ และยังไม่สอดคล้องกับมติ 18-NQ/TW ลงวันที่ 16 มิถุนายน 2022 ของคณะกรรมการกลางพรรคอีกด้วย

เนื่องจากข้อ 2 วรรคหนึ่ง และข้อ 6 มาตรา 128 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) บัญญัติว่า กรณีนำที่ดินไปดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์ ต้องมีข้อตกลงในการรับสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยด้วย ในการจะดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ จะต้องมีสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยหรือที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ มีเพียงกรณีเดียวเท่านั้นที่ผู้ตกลงจะรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับ "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย" และในสองกรณีนั้น ผู้ตกลงจะต้องมีสิทธิในการใช้ที่ดินสำหรับ "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย" หรือ "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ" จึงจะใช้ที่ดินดังกล่าวเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ได้

พร้อมกันนี้ ข้อ 4 มาตรา 128 แห่งร่าง พ.ร.บ.ที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) กำหนดให้สามารถนำกรณีโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ที่มีพื้นที่ดินที่รัฐบริหารจัดการมารวมไว้ในพื้นที่ดินทั้งหมดเพื่อจัดตั้งโครงการ และคืนให้โดยรัฐเพื่อโอนหรือให้เช่าแก่ผู้ลงทุน โดยไม่ต้องผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยไม่ต้องประมูลคัดเลือกผู้ลงทุน...

ดังนั้น รัฐมนตรีว่าการกระทรวงเกษตรฯ จึงเสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมข้อ 1 ข้อ 2 วรรค 1 และข้อ 6 มาตรา 128 แห่งร่าง พ.ร.บ. ที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) เพื่อให้สามารถเปิดโอกาสให้นักลงทุนเจรจาเรื่องการรับสิทธิใช้ “ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย” หรือ “ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่น” หรือ “ที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย” ให้สอดคล้องกับผังการใช้ที่ดิน โครงการผังเมือง การก่อสร้าง การพัฒนาที่อยู่อาศัย เพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ บ้านผสมผสาน และโครงการพาณิชยกรรมและบริการ เพื่อสร้างเงื่อนไขให้นักลงทุน โดยเฉพาะบริษัทและวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพในการลงทุนพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัย พื้นที่เมืองที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ถึงหลายสิบ สิบ ร้อย พันเฮกตาร์ ให้มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่สอดประสานกัน โครงสร้างพื้นฐานด้านเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม และสาธารณูปโภคและบริการในเมืองอีกมากมาย

HoREA ยังได้เสนอว่าจำเป็นต้องแก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 128 วรรค 4 ของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขแล้ว) ในทิศทางของการมอบหมายให้รัฐบาลควบคุมการจัดการ "พื้นที่ดินที่รัฐบริหารจัดการ พื้นที่ดินที่รัฐบริหารจัดการ" แทรกอยู่ในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ (คล้ายกับบทบัญญัติในมาตรา 13 วรรค 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP เกี่ยวกับการแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาหลายฉบับซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน) เพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่มีการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดินและไม่มีการสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะซึ่งก็คือทรัพยากรที่ดิน

นายโจว กล่าวว่า การแก้ไขและเพิ่มเติมข้อ b วรรค 1 ข้อ a วรรค 4 และข้อ 6 มาตรา 128 ของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ข้างต้น มุ่งหวังที่จะ "สร้างสถาบัน" ขึ้นอย่างสมบูรณ์ตามมติ 18-NQ/TW ลงวันที่ 16 มิถุนายน 2022 ของคณะกรรมการบริหารกลางของพรรค ซึ่งระบุว่าทัศนคติและนโยบายของสถาบันเกี่ยวกับที่ดินจะต้องเสร็จสมบูรณ์อย่างพร้อมเพรียงกันและสอดคล้องกับสถาบันสำหรับการพัฒนาเศรษฐกิจตลาดแบบสังคมนิยม

มีนโยบายที่เหมาะสมกับแต่ละเรื่องและประเภทการใช้ที่ดินเพื่อปลดล็อกศักยภาพและเพิ่มมูลค่าทรัพยากรที่ดินให้สูงสุด พร้อมทั้งดำเนินกลไกการเจรจาต่อรองระหว่างประชาชนและธุรกิจในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองและเชิงพาณิชย์ต่อไป

ปิดช่องว่างเพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียรายได้ของรัฐ

นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าวว่า “สำหรับโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่สอดคล้องกับผังเมืองและแผนการใช้ที่ดิน จำเป็นต้องพัฒนาและปรับปรุงกลไกและนโยบายเพื่อให้องค์กร ครัวเรือน และบุคคลที่มีสิทธิใช้ที่ดินมีส่วนร่วมกับนักลงทุนในการดำเนินโครงการในรูปแบบการโอน การเช่า และการสนับสนุนเงินทุนโดยใช้สิทธิใช้ที่ดิน และเพื่อให้แน่ใจว่ามีการสืบทอดระเบียบข้อบังคับของกฎหมายที่ดินปี 2556 ที่ถูกต้อง แม่นยำ และสมเหตุสมผล”

อสังหาริมทรัพย์ - HoREA เสนอโซลูชั่นเพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยยิ่งขึ้นสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (รูปที่ 2) — กุญแจสำคัญในการหลีกเลี่ยงการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดิน คือการ “อุดช่องโหว่” ในการใช้วิธีการประเมินที่ดินเพื่อกำหนดราคาที่ดิน

นอกจากนี้ สมาคมฯ ยังแสดงความกังวลอีกว่า หากองค์กรเศรษฐกิจและนักลงทุนยังคงได้รับอนุญาตให้รับสิทธิการใช้ที่ดินโดยรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรหรือที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรซึ่งมิใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย แม้จะเป็นไปตามผังการใช้ที่ดินก็ตาม เพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ จะนำไปสู่การสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดินและสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะซึ่งก็คือทรัพยากรที่ดิน ในความเป็นจริงแล้ว ในปีที่ผ่านมามีการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดินและสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะซึ่งก็คือทรัพยากรที่ดินอยู่หลายกรณี

อย่างไรก็ตาม สมาคมฯ พบว่าสาเหตุหลักของการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดินและทรัพย์สินสาธารณะซึ่งเป็นแหล่งที่ดินในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ไม่ใช่เป็นเพราะกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 อนุญาตให้องค์กรเศรษฐกิจและนักลงทุนรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน รวมถึง "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย" หรือ "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ" หรือ "ที่ดินอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย" แต่เป็นเพราะความไม่เพียงพอและข้อจำกัดของการใช้วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินเพื่อประเมินราคาที่ดิน โดยกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และในเมือง

ดังนั้น HoREA เชื่อว่าประเด็นสำคัญที่ต้องแก้ไขคือการ “ปิด” “ช่องโหว่” ใน “การใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน” เพื่อ “ประเมินมูลค่าที่ดิน” “ประเมินราคาที่ดิน” เพื่อ “กำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง” เพื่อคำนวณ “ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน” สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และในเมือง

ในทางกลับกัน ขณะนี้ รัฐบาลกำลังมุ่งเน้นไปที่การร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ หลายมาตราในพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ว่าด้วยการประเมินราคาที่ดิน เพื่อใช้ "สิทธิ" ของรัฐในการประเมินราคาที่ดิน ตัดสินใจเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน "ไม่ไล่ตามราคาตลาด" เพื่อทำหน้าที่ "รัฐในการควบคุมเศรษฐกิจ" รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศและสาธารณะ

แหล่งที่มา