ผลดีจากราคาที่ดินใหม่

บัญชีราคาที่ดินแก้ไขและเพิ่มเติมฉบับใหม่ซึ่งปรับปรุงราคาที่ดินในจังหวัดนี้ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อมีการให้ข้อมูลอย่างครบถ้วนและทันท่วงที เพิ่มความโปร่งใส สร้างฐานทางกฎหมายเพื่อช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวหลังจากหยุดนิ่งมา 2 ปี

สร้างฐานข้อมูลอินพุตมาตรฐาน

เมื่อวันที่ 17 มกราคม พ.ศ. 2568 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้ออกคำสั่งฉบับที่ 05/2025 แก้ไขข้อบังคับที่แนบมากับคำสั่งฉบับที่ 62/2019 เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดินในจังหวัดวิญฟุก เป็นระยะเวลา 5 ปี (2563 - 2567)

ทั้งนี้ รายการราคาที่ดินแก้ไขและเพิ่มเติมใหม่ดังกล่าว ได้เพิ่มเส้นทาง จำนวน 5,381 เส้นทาง เพิ่มเส้นทางใหม่ จำนวน 715 เส้นทาง และลบเส้นทางออก จำนวน 132 เส้นทาง ราคาทั้งหมดเพิ่มขึ้น โดย 84.26% ของตำแหน่งเพิ่มขึ้นจาก 1 เป็น 1.5 เท่า 5.77% ของตำแหน่งเพิ่มขึ้นจาก 1.5 เท่าเป็น 2 เท่า และบางตำแหน่งเพิ่มขึ้น 3-8 เท่า โดยปรับปรุงราคาที่ดินหลายพื้นที่ให้ใกล้เคียงความเป็นจริงมากขึ้น สร้างช่องทางกฎหมายให้ภาครัฐ ประชาชน และธุรกิจสามารถใช้ทรัพยากรที่ดินได้อย่างคุ้มค่า และส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจ

ในเมืองวิญเยน ราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยบนถนนจากโงเกวียนไปยังเหงียนเวียดซวนอยู่ที่ 52.8 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์อยู่ที่ 19.7 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร และที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมอยู่ที่ 14.8 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

นอกจากนี้ เมืองทามเดายังบันทึกราคาที่ดินสูงสุดที่สูงถึง 49 ล้านดองต่อตารางเมตร ในพื้นที่ตั้งแต่ทางแยกโรงแรมวีนัส ซึ่งทอดยาวรอบสวนสาธารณะกลางไปจนถึงทางแยกโรงเรียน นอกจากที่ดินสำหรับอยู่อาศัยแล้ว ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรก็มีการควบคุมชัดเจนเช่นกัน ที่ดินป่าคุ้มครองและที่ดินป่าที่ใช้เพื่อจุดประสงค์พิเศษมีการคำนวณเท่าเทียมกันกับที่ดินป่าเพื่อการผลิต ในขณะที่ราคาที่ดินปศุสัตว์ที่เข้มข้นจะใช้ระดับที่ดินเกษตรกรรมที่สูงที่สุดในพื้นที่เดียวกัน

รายการราคาที่ดินแก้ไขและเพิ่มเติมที่ออกเมื่อปลายเดือนมกราคม พ.ศ. 2568 ก่อให้เกิดผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัด

นายเหงียน เตี๊ยน สุง รองอธิบดีกรมสรรพากรจังหวัด กล่าวว่า บัญชีราคาที่ดินฉบับแก้ไขและเพิ่มเติมนี้ ได้มีการออกเพื่อขจัดอุปสรรคต่างๆ มากมาย ทั้งต่อหน่วยงานบริหารของรัฐ ตลอดจนประชาชนและธุรกิจต่างๆ ในการดำเนินการทางปกครองที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

โดยเฉพาะการกำหนดภาระผูกพันค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน... สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวย ย่นระยะเวลาการดำเนินการทางธุรการสำหรับประชาชนและธุรกิจ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใสมากขึ้น สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้ประชาชนและธุรกิจใช้ทรัพยากรที่ดินได้อย่างคุ้มค่า สร้างแรงผลักดันใหม่ในการส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจ

ผลดีเชิงบวก

นายเหงียน ซวน วู ผู้อำนวยการบริษัท Greenhome Real Estate Floor (Vinh Yen) กล่าวว่า “รายการราคาที่ดินใหม่ส่งผลดีหลายประการต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ อันดับแรกต้องกล่าวถึงการชำระภาษีของโครงการและนักลงทุนเมื่อทำธุรกรรมการซื้อ การขาย การเช่าที่ดิน และการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

เช่น ก่อนหน้านี้ ผู้ที่ซื้อที่ดินจะต้องเสียภาษีในอัตราเพียง 20 ล้านดองเท่านั้น แต่ในปัจจุบัน สามารถเพิ่มเป็น 50 ล้านดองได้ เนื่องจากมีการควบคุมราคาที่ดินโดยเฉพาะ บุคคลธรรมดาจึงไม่สามารถประกาศราคาในสัญญาโอนอสังหาริมทรัพย์ต่ำกว่าราคาที่ตกลงกันในสัญญาที่รับรองโดยสำนักงานทนายความ เพื่อลดจำนวนภาษีที่ต้องชำระได้

หลังจากที่รายการราคาที่ดินใหม่ออกมาแล้ว นักลงทุนจะต้องพิจารณา เนื่องจากต้นทุน "ปัจจัยนำเข้า" เพิ่มเติมจำนวนมากจะทำให้ราคาผลิตภัณฑ์ "ผลผลิต" สูงขึ้น (ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น) ยิ่งราคาที่ดินใกล้ตลาดมากเท่าไหร่ รัฐก็จะยิ่งจัดเก็บภาษีได้ใกล้ชิดมากขึ้นเท่านั้น และจะไม่มีการสูญเสียภาษีเกิดขึ้น สำหรับประชาชน เมื่อรัฐดำเนินการชดเชยและเคลียร์พื้นที่ ก็จะมีพื้นฐานในการดำเนินการอย่างเป็นรูปธรรมและโปร่งใส และการตกลงกันระหว่างทั้งสองฝ่ายก็จะเอื้ออำนวยมากขึ้น...

จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์บางแห่งในเมืองวิญเยน พบว่าตั้งแต่ต้นปีมานี้ แม้ว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้น แต่กำลังซื้อกลับคึกคักมากขึ้นกว่าในปีก่อนๆ หลังจากช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา ต้นปี 2568 มีแนวโน้มดีขึ้น

สาเหตุก็คือ นอกเหนือไปจากกฎเกณฑ์ทางการตลาดแล้ว การที่จังหวัดออกบัญชีราคาที่ดินฉบับแก้ไขและเพิ่มเติม ยังช่วยให้ประชาชนและนักลงทุนมีฐานความรู้และมั่นใจมากขึ้น เพราะมีความโปร่งใสและใกล้เคียงกับราคาตลาด รวมถึงกรณีที่ต้องรับเงินชดเชยและการขออนุญาตใช้พื้นที่ด้วย

นอกเหนือจากผลกระทบต่อต้นทุนการลงทุนก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์แล้ว การใช้บัญชีราคาที่ดินจะจำกัดสถานการณ์ของสองราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย นี่เป็นผลดีโดยจำกัดสถานการณ์ที่ผู้ลงทุนและผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ประกาศราคาในสัญญาโอนอสังหาริมทรัพย์ต่ำกว่าราคาที่ตกลงกันในสัญญาที่ได้รับการรับรอง เพื่อลดจำนวนภาษีที่ต้องชำระ

แม้ว่ารายได้จากที่ดินจะคิดเป็นสัดส่วนที่มากของรายได้งบประมาณทั้งหมด แต่การประกาศราคาโอนอสังหาริมทรัพย์ต่ำกว่าที่เป็นจริงได้ทำให้รายได้งบประมาณของรัฐเสียหายเป็นจำนวนมาก ดังนั้น เมื่อนำบัญชีราคาที่ดินที่แก้ไขและเพิ่มเติมตามหลักการตลาดมาใช้ จะทำให้การประกาศราคาต่ำในการซื้อขายที่ดินจำกัดขึ้น ช่วยเพิ่มรายได้งบประมาณจากภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ได้

การใช้บัญชีราคาที่ดินที่ใกล้ชิดตลาด จะช่วยให้การชดเชยและการเคลียร์พื้นที่รวดเร็วขึ้น และทำให้โครงการลงทุนของภาครัฐและโครงการอสังหาริมทรัพย์มีความคืบหน้า ตามกฎเกณฑ์เดิม ราคาค่าชดเชยเมื่อรัฐทวงคืนที่ดินจะยึดตามหลักเกณฑ์ วิธีการประเมินราคาที่ดิน และกรอบราคาที่ดิน ขณะที่ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินเดิมจะต่ำกว่าราคาตลาด ทำให้การทวงคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการเป็นเรื่องยากมาก

การจัดทำขั้นตอนทางปกครองเกี่ยวกับที่ดินจะสะดวกมากยิ่งขึ้น ทำให้สิทธิและผลประโยชน์อันชอบธรรมของผู้ใช้ที่ดินได้รับการปกป้อง ลดการละเมิดทางปกครองเกี่ยวกับที่ดินอันเนื่องมาจากการเพิ่มโทษสำหรับการล่าช้าการใช้ที่ดินเพื่อการเก็งกำไร...

บัญชีราคาที่ดินแก้ไขและเพิ่มเติมฉบับใหม่มีส่วนช่วยส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีสุขภาพดีและโปร่งใส สร้างความเท่าเทียม การประชาสัมพันธ์ และความกลมกลืนของผลประโยชน์ระหว่างนิติบุคคลที่เข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์

บทความและภาพ: ชูเกว

ที่มา: https://baovinhphuc.com.vn/Multimedia/Images/Id/124031/Hieu-ung-tich-cuc-tu-bang-gia-dat-moi