ราคาค่าเช่าใน Thu Thiem ยังคงเติบโตสวนทางกับแนวโน้มตลาด

พื้นที่ให้เช่าไม่เพียงพอ

เนื่องจากราคาค่าเช่ายังคงอยู่ในระดับสูงและมีการโพสต์ในฟอรัมและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่มากนัก Thu Thiem จึงถือเป็นกรณีพิเศษเมื่อเทียบกับตลาดการเช่าอื่นๆ ในปัจจุบัน

ตามการสำรวจบางส่วน พบว่าสถานที่หลายแห่งในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ต้องลดค่าเช่าหรือปล่อยทิ้งร้างเป็นเวลาหลายเดือนเนื่องจากหาผู้เช่าไม่ได้ แต่ในพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่นในทูเทียม ตลาดการเช่ายังคงเติบโตขึ้น 8% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว นอกจากนี้ยังมีผลิตภัณฑ์สำนักงานให้เช่าในกลุ่มสำนักงาน A+ อีกหลายรายการซึ่งเป็นที่สนใจของใครหลายๆ คนเนื่องจากราคาที่ถูกกว่าเมื่อเทียบกับเขต 1

ในพื้นที่บางพื้นที่ เช่น พื้นที่เขตศาลากลาง อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานมีอัตราการใช้พื้นที่เกิน 90% เสมอ ถือเป็นระดับสูงเมื่อเทียบกับตลาดในปัจจุบัน เนื่องจากอุปทานประเภทนี้มีค่อนข้างน้อย ไม่สอดคล้องกับความต้องการ ด้วยผลิตภัณฑ์พื้นที่ขนาดใหญ่หรือร้านค้าในพื้นที่เมืองนี้ราคาค่าเช่าสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อเดือน

อย่างไรก็ตาม จำนวนผลิตภัณฑ์ให้เช่าที่โพสต์บนตลาดอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์มีน้อยมาก ที่ batdongsan.com.vn มีรายการเพียงประมาณ 12 รายการในพื้นที่นี้ โดยราคาสูงสุดอยู่ที่ 380 ล้านดองต่อเดือน สำหรับพื้นที่อาคารพาณิชย์ขนาด 1,400 ตร.ม. และราคาต่ำสุดอยู่ที่ 19 ล้านดองต่อเดือน สำหรับพื้นที่ 40 ตร.ม.

ราคาพื้นที่ให้เช่าใน Thu Thiem ยังคงเพิ่มขึ้นสวนทางกับตลาดที่ตกต่ำ ภาพที่ 1 — จำนวนผลิตภัณฑ์ให้เช่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์บริเวณถนนเหงียนโกทาชมีน้อยมาก

ตามที่นายหน้าบางคนเปิดเผย ตลาดการเช่าในพื้นที่เขตเมือง Sala คึกคักและเป็นที่ต้องการของผู้คนจำนวนมากมาโดยตลอดนับตั้งแต่เริ่มเปิดดำเนินการในปี 2561 โดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในย่าน Nguyen Co Thach Street มีสถานที่ให้เช่าช่วงพีคราคาสูงถึงเดือนละ 500 ล้านดอง

นายอันห์ มินห์ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญด้านการให้เช่าผลิตภัณฑ์ในพื้นที่นี้ กล่าวว่า “ผู้เช่าที่นี่ส่วนใหญ่ประกอบธุรกิจด้านอาหารและเครื่องดื่ม สำนักงานของบริษัท และส่วนใหญ่เช่าพื้นที่เพื่อใช้เป็นสำนักงานใหญ่ของธนาคาร ก่อนหน้านี้ พื้นที่ขนาดใหญ่มักให้เช่าโดยบริษัทออกแบบตกแต่งภายใน แต่ตอนนี้ พื้นที่เหล่านี้ถูกโอนไปยังธุรกิจขนาดใหญ่และธนาคารบางแห่งเพื่อใช้เป็นสำนักงานใหญ่”

นายหน้ารายนี้ยังกล่าวอีกว่าราคาปัจจุบันที่บันทึกในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ราคาสูงสุด เนื่องจากอาคารบางส่วนที่สวยงามและกว้างขวางที่สุดในบริเวณนี้ยังคงไม่มีคนอยู่ ราคาที่เจ้าของบ้านโพสต์ไว้ก็มีการปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับครั้งก่อน พื้นที่ให้เช่าในบริเวณนี้มีความต้องการสูงอยู่เสมอ ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องลดค่าเช่าเพื่อหาที่ใหม่

คุณมินห์อธิบายว่า บริเวณนี้มีประชากรหนาแน่นและมีสำนักงานบริษัทหลายแห่ง ธนาคารหลายแห่งจึงแห่เข้ามาที่นี่ อาคารขนาดใหญ่ส่วนมากมักถูกธนาคารให้เช่าในระยะยาว ดังนั้น อาคารขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่มากกว่า 500 ตร.ม. จึงมีที่ว่างในบริเวณนี้เพียงไม่กี่แห่ง นอกจากนี้ด้วยการที่มีพนักงานออฟฟิศเพิ่มมากขึ้น ทำให้ธุรกิจบริการอาหารเริ่มมีการเช่าพื้นที่ขนาดเล็กและมีรายได้ดี จึงทำให้พื้นที่ให้เช่าขาดแคลนไปด้วย

จุดสว่างในตลาดการเช่า

จากการศึกษาวิจัยของ Savills Vietnam พบว่า Thu Thiem ถือเป็นปัจจัยใหม่ในตลาดสำนักงานที่มีการพัฒนาไปในทางบวก ในขณะที่พื้นที่อื่นๆ แสดงสัญญาณการปรับตัว แต่ Thu Thiem ยังคงรักษาอัตราการเติบโตไว้ได้

โดยเฉพาะตึกสำนักงานในเขต 1 มีค่าเช่าเฉลี่ยมากกว่า 1 ล้านดองต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่สำนักงานเกรด A มีราคาค่าเช่าลดลง 2% ทุกไตรมาสและทุกปี ในทำนองเดียวกัน เขตที่ 3 ยังบันทึกราคาค่าเช่าลดลงร้อยละ 2

Savills อธิบายเรื่องนี้ว่าเนื่องจากพื้นที่นี้กำลังค่อยๆ สร้างศูนย์กลางแห่งใหม่ขึ้นมา และดึงดูดความสนใจจากผู้เช่าเป็นอย่างมาก โครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรใน Thu Thiem เชื่อมต่อกับพื้นที่ใจกลางเมืองเก่าได้อย่างสะดวก ในขณะที่ราคาค่าเช่าค่อนข้างมีการแข่งขันเมื่อเทียบกับตึกสำนักงานระดับ A และระดับ B ทั่วทั้งเมือง

ราคาพื้นที่ให้เช่าใน ทูเทียม ยังคงเพิ่มขึ้นสวนทางกับตลาดที่ตกต่ำ ภาพที่ 2 — ปัจจัยที่เอื้ออำนวยหลายประการได้ช่วยให้พื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่นใน Thu Thiem พัฒนาเป็นตลาดการเช่าที่ดี

นอกจากนี้ อาคารสำนักงานในถูเทียมยังมุ่งเป้าสู่สำนักงานสีเขียวตามมาตรฐานสากล โดยผสานเทคโนโลยี การออกแบบ และการจัดวางพื้นที่อย่างเหมาะสม เพื่อช่วยประหยัดพื้นที่ให้เช่าได้ 20% เมื่อเทียบกับรูปแบบสำนักงานที่ออกแบบตามมาตรฐานเดิม

ตามข้อมูลก่อนหน้านี้ของ Cushman & Wakefield ในไตรมาสแรก ราคาค่าเช่าสำนักงานใน Thu Thiem อยู่ที่ 38 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยแบ่งเป็นกลุ่มสำนักงานที่ได้รับความสนใจมากกว่ากลุ่มอื่นๆ ในตลาด ราคาเฉลี่ยนี้คงที่เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาสและเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบเป็นรายปี ในขณะที่ตลาดโดยรวมแสดงสัญญาณการปรับตัวภายในช่วงแคบ

ในไตรมาสที่สองและสาม พื้นที่ Thu Thiem จะได้รับอุปทานเกรด A ใหม่เข้ามาดำเนินการอย่างเป็นทางการ โดยมีราคาค่าเช่าสูงถึงประมาณ 52 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน เกณฑ์ราคาเช่าใหม่นี้เกือบจะเท่ากับราคาเช่าเฉลี่ยของสำนักงานระดับ A และ B ในบริเวณใจกลางเขต 1

นอกจากนี้ในอนาคตด้วยการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ต่างๆ มากมายที่มีอาคารคุณภาพสูง บริการและสาธารณูปโภคที่ทันสมัย Thu Thiem จะเป็นคู่แข่งโดยตรงกับพื้นที่ใจกลางเมืองเก่าและเขตที่เหลือของนครโฮจิมินห์ โดยเฉพาะตึกสำนักงานในทูเทียมสามารถตอบสนองความต้องการพื้นที่ได้ถึง 1,600-1,800 ตร.ม. ต่อชั้น ในขณะที่ในเขต 1 นั้น การหาผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการในการเช่าพื้นที่เกิน 1,000 ตร.ม. ต่อชั้นนั้นเป็นเรื่องยาก

ปัจจัยดังกล่าวข้างต้นแสดงให้เห็นว่าการเติบโตของตลาดการให้เช่าในพื้นที่ Thu Thiem กำลังเติบโตขึ้นและจะตามทันพื้นที่ใจกลางเมืองซึ่งกำลังอยู่ในช่วงขาลงในไม่ช้านี้ นี่อาจเป็นจุดสว่างที่จะนำตลาดในช่วงปลายปี 2566 และต้นปี 2567

แหล่งที่มา