คาดการณ์แนวโน้มราคาอสังหาฯ นครโฮจิมินห์กำลังจะออกบัญชีราคาที่ดินปรับปรุงใหม่ การไม่มีหนังสือปกแดงมีประโยชน์อย่างไร?

ข้อมูลอสังหาฯและตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 3 ปี 2567 ใกล้จะออกมาแล้ว ราคาอสังหาฯยังปรับขึ้นต่อเนื่อง นครโฮจิมินห์กำหนดวันออกบัญชีราคาที่ดินปรับปรุง... คือข่าวสารอสังหาฯ ล่าสุด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามเพิ่งผ่านช่วงที่มีความผันผวนและแสดงสัญญาณการฟื้นตัวและราคาเพิ่มขึ้น (ภาพ : ลินห์ อัน)

ข้อมูลที่อยู่อาศัยและตลาดเร็วๆ นี้ ไตรมาส 3/2567

ล่าสุด กระทรวงก่อสร้างได้ส่งหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการถึงคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองในส่วนกลางเกี่ยวกับการดำเนินการเปิดเผยข้อมูลไตรมาส 3 ปี 2567 เกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์

ภาษาไทย ดำเนินการเผยแพร่ข้อมูลด้านที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 94/2024/ND-CP ของรัฐบาล ซึ่งมีรายละเอียดหลายมาตราของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เกี่ยวกับการก่อสร้างและการจัดการระบบสารสนเทศและฐานข้อมูลด้านที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 กระทรวงการก่อสร้างได้ขอให้คณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองที่บริหารโดยส่วนกลางปรับปรุงสถานะการประกาศใช้แผนและโปรแกรมการพัฒนาที่อยู่อาศัย จำนวนโครงการที่ได้รับการอนุมัติตามนโยบายการลงทุนและการคัดเลือกนักลงทุน;

จำนวนโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย, โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต, โครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ, และโครงการที่เสร็จสมบูรณ์; จำนวนโครงการและห้องชุดที่มีสิทธิ์ขายที่อยู่อาศัยในอนาคต (บ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ บ้านพักอาศัยสังคม)

ปริมาณธุรกรรมและมูลค่าธุรกรรมรวมของห้องชุด บ้านเดี่ยว และที่ดินที่โอนไป ราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์บางประเภท (ห้องชุด บ้านเดี่ยว ที่ดิน บ้านพักสังคม) ราคาเช่าสำนักงาน; สถานที่เพื่อการค้า; โรงแรม, รีสอร์ท; อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม; สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์

รายงานการดำเนินการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมและการดำเนินการสินเชื่อที่อยู่อาศัยสังคม 120 ล้านล้านดองในพื้นที่ รายงานความยากลำบากและปัญหาของสถานประกอบการที่ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ พร้อมเสนอแนวทางแก้ไข (ถ้ามี)

ตลาดกำหนดระดับราคาใหม่

นายเหงียน กัวก์ อันห์ รองกรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามเพิ่งผ่านช่วงที่มีความผันผวน และแสดงสัญญาณการฟื้นตัวและราคาเพิ่มขึ้น ระเบียงกฎหมายใหม่กำลังสร้างรากฐานสำหรับการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์

นายก๊วก อันห์ กล่าวว่า กฎหมายระเบียงกฎหมายฉบับใหม่ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ 3 ฉบับ คือ กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะต้นทุนที่ดินและกฎระเบียบใหม่ๆ มากมายสร้างแรงกดดันให้ราคาในตลาดแรกและตลาดรองสูงขึ้น

เหตุผลที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นนั้น เนื่องมาจากความถี่ในการปรับปรุงราคาที่ดินเพิ่มมากขึ้น เมื่อมีการลบกรอบราคาที่ดินออก และมีการปรับปรุงรายการราคาที่ดินเป็นประจำทุกปี แทนที่จะเป็นทุกๆ 5 ปีเหมือนแต่ก่อน ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเนื่องจากความแม่นยำที่เพิ่มขึ้นเมื่อนำวิธีการหักลดหย่อนออกและจากกฎระเบียบเกี่ยวกับเงื่อนไขการใช้สี่วิธีประเมินมูลค่าที่ดิน

นอกจากนี้ การรับรองทางกฎหมายที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเมื่อมีการเพิ่มเงื่อนไขในการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินที่ใช้โดยไม่มีข้อโต้แย้งนั้น จะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นด้วยเช่นกัน เมื่อมีการเน้นย้ำและมุ่งเน้นที่ข้อกำหนดสำหรับที่ดินที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนมากขึ้น

ไม่เพียงแต่ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นเท่านั้น แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ขั้นต้นก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องจากต้นทุนการเคลียร์ที่ดินเพิ่มขึ้นควบคู่ไปกับราคาที่ดิน นอกจากนี้ กฎระเบียบเกี่ยวกับขั้นตอนการจัดสรรที่ดินจะผลักดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ขั้นต้นสูงขึ้นเมื่อนักลงทุนต้องจัดเตรียมที่อยู่อาศัยสำหรับการจัดสรรที่ดินในโครงการ ซึ่งต้องนำไปปฏิบัติก่อนการถมและการอนุญาต

เงื่อนไขในการจัดที่อยู่อาศัยให้ประชาชนมีความละเอียดรอบคอบและชัดเจน โดยต้องเท่าเทียมหรือดีกว่าที่อยู่อาศัยเดิมของชาวบ้าน พื้นที่จัดสรรปันส่วนต้องมีโครงสร้างพื้นฐานให้ครบถ้วน นาย Quoc Anh กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์รองจะเพิ่มขึ้นเช่นกันเนื่องมาจากราคาหลักที่เพิ่มขึ้น

โดยเฉพาะบ้านส่วนตัวแต่ละประเภทจะมีราคาเพิ่มขึ้นตามราคาที่ดินและการขยายตัวของตลาด ราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้นเมื่อมีการจัดหาแปลงที่ดินที่แบ่งย่อยให้น้อยลง ทำให้ต้องมีราคาใกล้เคียงกัน โครงการบ้านจัดสรรในเมืองจะได้รับความนิยมมากกว่าโครงการที่ดิน และเมื่อมีการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค โครงการบ้านจัดสรรในเมืองก็จะมีราคาใหม่เกิดขึ้นด้วยเช่นกัน

ฮานอยเพิ่มพื้นที่แบ่งที่ดินขั้นต่ำอย่างเป็นทางการ

คณะกรรมการประชาชนฮานอยเพิ่งออกคำสั่งฉบับที่ 61 เกี่ยวกับการควบคุมเนื้อหาสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการจัดการและการใช้ที่ดินในเมือง

ประเด็นที่น่าสังเกตประการหนึ่งของการตัดสินใจครั้งนี้คือเงื่อนไขและพื้นที่ขั้นต่ำในการแบ่งและรวมที่ดิน

ส่วนการแบ่งแยกแปลงที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในตำบลและเทศบาล พื้นที่นอกเส้นทางจราจร งานโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค พื้นที่สาธารณะ แปลงที่ดินหลังการแบ่งแยกต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 50 ตร.ม. ความยาวต้องมากกว่า 4 ม. และความกว้างที่ติดกับเส้นทางจราจรต้องมีขนาดตั้งแต่ 4 ม. ขึ้นไป

สำหรับเทศบาลในพื้นที่ราบ พื้นที่ขั้นต่ำหลังจากการแบ่งย่อยคือ 80 ตร.ม. สำหรับเทศบาลในพื้นที่มิดแลนด์คือ 100 ตร.ม. และสำหรับเทศบาลในพื้นที่ภูเขาคือ 150 ตร.ม. ขึ้นไป

สำหรับที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร กฎหมายนี้ใช้กับแปลงที่ดินที่รัฐไม่ได้จัดสรรหรือให้เช่าเพื่อดำเนินโครงการ ในเขตและเทศบาล ที่ดินบริการเชิงพาณิชย์ต้องมีความกว้างติดกับทางหลวงจราจรตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป โดยมีพื้นที่ขั้นต่ำ 400 ตร.ม. สำหรับที่ดินประเภทอื่นๆ ที่ไม่ใช่เกษตรกรรม ต้องมีความกว้างมากกว่า 20ม. และมีพื้นที่ขั้นต่ำ 1,000 ตร.ม.

ในตำบล ที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 800 ตารางเมตร และที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมอื่นๆ ต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 2,000 ตารางเมตร

สำหรับที่ดินเพื่อการเกษตร พื้นที่ขั้นต่ำสำหรับที่ดินปลูกพืชผลประจำปีคือ 300 ตร.ม. ในเขตและเทศบาล และ 500 ตร.ม. ในตำบล ที่ดินสำหรับปลูกพืชยืนต้นและเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำมีพื้นที่ 500 ตร.ม. ในเขตและเทศบาล และ 1,000 ตร.ม. ในเขตเทศบาล ตามลำดับ ที่ดินป่าเพื่อการเกษตรสามารถแบ่งเป็นแปลงได้หากมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 5,000 ตร.ม.

ปัจจุบันการแบ่งที่ดินในฮานอยใช้ตามคำสั่งหมายเลข 20/2560 ดังนั้น แปลงที่ดินภายหลังการแบ่งจะต้องมีพื้นที่ขั้นต่ำ 30 ตร.ม. สำหรับตำบลและเมือง และไม่น้อยกว่า 50% ของขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินใหม่ (ขั้นต่ำ) สำหรับพื้นที่ที่เหลือ

นครโฮจิมินห์จะออกรายการราคาที่ดินปรับปรุงก่อนวันที่ 15 ตุลาคม

เรื่อง กำหนดการดำเนินการปรับรายการราคาที่ดิน ปี 2563 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดนครศรีธรรมราช นครโฮจิมินห์ (HCMC) เพิ่งรายงานความคืบหน้าและเนื้อหาการดำเนินงานต่อสภาประชาชนของเมือง

ตามที่คณะกรรมการประชาชนเมืองได้ระบุไว้ กฎหมายที่ดินปี 2024 มีประเด็นใหม่หลายประการ เช่น การปรับปรุงกลไกในการกำหนดราคาที่ดินตามหลักตลาด และการลบกฎระเบียบเกี่ยวกับกรอบราคาที่ดิน

นอกจากนี้ จะมีการจัดทำบัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายฉบับใหม่ และบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของทุกปี เพื่อให้เหมาะสมกับตลาด และใช้เป็นพื้นฐานในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงิน 12 ประการ สำหรับกลุ่มการใช้ประโยชน์ที่ดิน 2 กลุ่ม

ทั้งนี้ รายการราคาที่ดินที่อยู่อาศัยประจำปี 2020 ที่ใช้อยู่ในนครโฮจิมินห์ในปัจจุบันมีข้อบกพร่อง 3 ประการ ได้แก่ รายการราคาถูกควบคุมโดยกรอบราคา ดังนั้นราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยสูงสุดจึงอยู่ที่ 162 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น แตกต่างจากราคาตลาดมาก ราคาที่ดินจัดสรรใหม่ไม่ปรับปรุง ติดป้ายราคาที่ดินราคาต่ำกว่า 30,000 ล้านบาท ตามบัญชีราคาที่ดิน

เนื่องจากต้องปรับราคาที่ดิน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จึงได้มอบหมายให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN-MT) จัดทำร่างตามขั้นตอนที่เรียบง่าย ซึ่งจะออกในวันที่ 1 สิงหาคม

หลังจากรวบรวมความเห็นเป็นลายลักษณ์อักษรและผ่านการประชุมทบทวน เมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ยื่นการตัดสินใจปรับรายการราคาปี 2020 ต่อสภาประเมินรายการราคาที่ดินนครโฮจิมินห์ จากนั้นกรมได้ส่งผลกระทบเพิ่มเติมของรายการราคาที่ปรับปรุงแล้ว

ในการประชุมเมื่อวันที่ 20 กันยายน คณะทำงานของสภาได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างบัญชีราคาที่ดินปรับปรุง และกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ยอมรับและรวมไว้ในร่างบัญชีดังกล่าว

สำหรับความคืบหน้าการปรับรายการราคาที่ดินในรอบต่อไปนั้น กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จะดำเนินการเสนอสภาฯ ให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 30 กันยายนนี้ คาดว่าก่อนวันที่ 10 ตุลาคม สภาจะประชุมเพื่อทบทวน ตามแผนดังกล่าว คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วก่อนวันที่ 15 ตุลาคม

ในช่วงเวลาที่ยังไม่มีรายการราคาที่ปรับปรุงแล้ว เมื่อวันที่ 21 กันยายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้อนุมัติให้แผนก สาขา คณะกรรมการประชาชนนครทูดึ๊ก และเขตต่างๆ ใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบันและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินและภาษี

สิทธิของผู้ใช้ที่ดินที่ไม่มีหนังสือแดงมีอะไรบ้าง?

เมื่อแปลงที่ดินได้รับหนังสือปกแดง ประชาชนก็จะมีสิทธิเต็มรูปแบบของผู้ใช้ที่ดิน เช่น การโอน มอบ และรับค่าชดเชย อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกคนที่รู้ว่าผู้ใช้ที่ดินที่ไม่มีหนังสือสีแดงมีสิทธิ์อะไรบ้าง กรุณาอ่านบทความด้านล่างเพื่อทำความเข้าใจประโยชน์เหล่านี้

1. การชดเชยค่าที่ดิน

ก. กรณีที่เงื่อนไขการออกหนังสือรับรองครบถ้วนแล้วแต่ยังไม่ออกหนังสือรับรอง

ข้อ ก. วรรค 1 และวรรค 2 มาตรา 95 แห่งพระราชบัญญัติที่ดินหมายเลข 31/2024/QH15 กำหนดว่าครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินอื่นนอกจากที่ดินเช่าและชำระค่าเช่าที่ดินรายปีจะต้องได้รับการชดเชยที่ดินเมื่อรัฐเรียกร้องที่ดินคืนเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ หากเป็นไปตามเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งต่อไปนี้:

- มีใบรับรอง.

- มีคำวินิจฉัยเรื่องการจัดสรรที่ดินหรือการเช่าที่ดินหรือคำวินิจฉัยเรื่องการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่

- มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งเพื่อออกหนังสือรับรอง

- รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมายกำหนด แต่ยังไม่ดำเนินการจดทะเบียนที่ดินให้เสร็จสิ้น

- นำที่ดินที่จำนองไว้มาชำระหนี้; เอกสารรับรองผลการประมูลได้ชำระภาระผูกพันทางการเงินเรียบร้อยแล้ว

ดังนั้น แม้ว่าจะยังไม่สามารถออกหนังสือรับรองได้ แต่เงื่อนไขการออกหนังสือรับรองนั้นเป็นไปตามที่กำหนดและมีเอกสารข้างต้นอย่างใดอย่างหนึ่งแล้ว ครัวเรือนและบุคคลต่างๆ ยังคงได้รับค่าชดเชยสำหรับที่ดินหากไม่ใช่ที่ดินเช่าที่มีการชำระค่าเช่าที่ดินรายปี

ข. ไม่สามารถขอรับใบรับรองได้

ภายใต้มาตรา 98 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 แม้ว่าจะไม่เป็นไปตามเงื่อนไขในการออกหนังสือรับรอง แต่ครัวเรือนและบุคคลที่ดำเนินการผลิตทางการเกษตรโดยตรงก็ยังได้รับการชดเชยสำหรับที่ดิน โดยมีเงื่อนไขว่าที่ดินเพื่อการเกษตรนั้นได้ถูกใช้ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2547

2. การชดเชยทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน

มาตรา 91 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดหลักการชดเชยความเสียหายต่อทรัพย์สินเมื่อรัฐได้มาซึ่งที่ดิน ดังนี้

“เจ้าของทรัพย์สินที่ได้รับความเสียหายต่อทรัพย์สินตามที่กฎหมายแพ่งกำหนดจะต้องได้รับการชดเชยความเสียหายนั้น ส่วนเจ้าของสถานประกอบการผลิตและธุรกิจที่ต้องหยุดการผลิตและธุรกิจเนื่องจากการเวนคืนที่ดินโดยรัฐจะได้รับการพิจารณาให้ได้รับการสนับสนุน”

ดังนั้น แม้ว่าจะไม่มีใบรับรอง เจ้าของตามกฎหมายของทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินก็ยังได้รับการชดเชยหากเกิดความเสียหายอันเกิดจากการได้มาซึ่งที่ดิน

3. การใช้สิทธิในการใช้ที่ดิน

ตามมาตรา 45 ข้อ 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ระบุว่า มี 2 กรณีที่สามารถโอนหรือบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินได้แม้จะไม่มีหนังสือรับรอง ได้แก่

กรณีที่ 1 : การสืบทอดสิทธิการใช้ที่ดิน การแปลงที่ดินเกษตรกรรม เมื่อรวมที่ดิน แลกเปลี่ยนแปลง หรือบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่รัฐหรือชุมชน

กรณีที่ 2 (ข้อ ก วรรค 4 มาตรา 127 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567) ครัวเรือนและบุคคลที่ไม่ได้รับหนังสือรับรอง แต่มีสิทธิได้รับหนังสือรับรองนั้น ได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดิน เช่า เช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดิน และสมทบทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ

4.ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง

แม้ว่าจะไม่มีใบรับรอง แต่มีเอกสารทางกฎหมายอย่างใดอย่างหนึ่งเกี่ยวกับที่ดินตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 53/2017/ND-CP ก็ยังคงได้รับใบอนุญาตการก่อสร้าง

หมายเหตุ: สามารถสร้างบ้านได้บนที่ดินที่อยู่อาศัยเท่านั้น

5.ใช้ชั่วคราวจนกว่าจะได้ที่ดินคืน

มาตรา 138 วรรค 8 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่า:

“ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ประโยชน์ที่ดินตามกรณีที่กำหนดในวรรค 1, 2, 3, 4, 5 และ 6 แห่งมาตรา 3 นี้ แต่ไม่เข้าเงื่อนไขในการขอรับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน ให้ได้รับอนุญาตให้ใช้ที่ดินในสภาพที่เป็นอยู่เป็นการชั่วคราวจนกว่ารัฐจะคืนที่ดินนั้นให้ และต้องประกาศและจดทะเบียนที่ดินตามกฎหมาย”

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html