ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หมดทางเลือกในการออกพันธบัตรจำนวนมาก?

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2566 มีผลบังคับใช้ เนื้อหาที่สำคัญประการหนึ่งของกฎหมายฉบับนี้ คือ การกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับศักยภาพของนักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 96/2024 ซึ่งให้รายละเอียดและแนวทางการบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายมาตราที่ รัฐบาล ออกใหม่ ได้ชี้แจงเรื่องนี้เพิ่มเติม โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรา 5 และ 6 แห่งพระราชกฤษฎีกา 96 กำหนดข้อกำหนดโดยละเอียดเกี่ยวกับการระดมเงินทุนสำหรับการดำเนินโครงการและทุนส่วนผู้ถือหุ้นของกิจการอสังหาริมทรัพย์

สินเชื่อคงค้างไม่เกิน 4-5.67 เท่าของทุน

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 96 กำหนดให้อัตราส่วนของยอดสินเชื่อต่อยอดหนี้สินต่อทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีเงื่อนไข 3 ประการ

ประการแรก ให้เป็นไปตามอัตราส่วนความปลอดภัยทางการเงินขององค์กร ปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยสินเชื่อและกฎหมายว่าด้วยหุ้นกู้ขององค์กร

ประการที่สอง ในกรณีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กู้ยืมเงินจากสถาบันสินเชื่อและออกหุ้นกู้ของบริษัทเพื่อดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ในฐานะผู้ลงทุน ธุรกิจนั้นต้องมั่นใจว่ายอดเงินกู้คงค้างทั้งหมดกับสถาบันสินเชื่อ ยอดพันธบัตรของบริษัทคงค้าง และทุนจดทะเบียนที่จำเป็นสำหรับแต่ละโครงการไม่เกิน 100% ของทุนการลงทุนทั้งหมดของโครงการนั้น

ประการที่สาม อัตราส่วนรวมของสินเชื่อคงค้างที่สถาบันสินเชื่อและหุ้นกู้ของบริษัทคงค้างที่ใช้ในการดำเนินโครงการต้องไม่เกิน 4 เท่าของมูลค่าทุนของบริษัทสำหรับแต่ละโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดการใช้ที่ดินน้อยกว่า 20 ไร่ และต้องไม่เกิน 5.67 เท่าของมูลค่าทุนสำหรับแต่ละโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดการใช้ที่ดิน 20 ไร่ขึ้นไป

ส่วนของผู้ถือหุ้นจะขึ้นอยู่กับงบการเงินหรือผลการรายงานส่วนของผู้ถือหุ้นที่ผ่านการตรวจสอบซึ่งดำเนินการในระหว่างปี

กรณีที่ในเวลาที่กำหนด วิสาหกิจไม่มีงบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบหรือรายงานรายการทุน ให้ใช้งบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบหรือรายงานรายการทุนของปีก่อนแทน

สำหรับวิสาหกิจที่จัดตั้งและดำเนินการมาไม่ถึง 12 เดือน มูลค่าทุนจะถูกกำหนดตามทุนจดทะเบียนที่สมทบตามบทบัญญัติของกฎหมาย

พื้นที่พักอาศัยใน ฮานอย (ภาพ: Tran Khang)

การชำระหนี้พันธบัตรของบริษัทล่าช้ายังคงเพิ่มขึ้น

ในรายงานการวิเคราะห์ล่าสุด บริษัท VnDirect Securities ประเมินว่าถึงแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะทะลุจุดต่ำสุดไปแล้วก็ตาม แต่ตลาดก็ยังคงดูมืดมนอยู่ ในบริบทของความยากลำบากต่างๆ มากมาย องค์กรที่ออกตราสารหลายแห่ง โดยเฉพาะบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเผชิญกับปัญหาการไหลเวียนเงินสด ส่งผลให้การชำระหนี้พันธบัตรที่ครบกำหนดล่าช้า

ณ วันที่ 15 กรกฎาคม มีบริษัทมากกว่า 80 แห่งอยู่ในรายชื่อหนี้ชำระล่าช้าสำหรับดอกเบี้ยหรือเงินต้นของพันธบัตรของบริษัทตามประกาศของ HNX

ยอดเงินต้นรวมที่ครบกำหนดชำระใน 6 เดือนแรกของปีที่ถูกเลื่อนกำหนดชำระและมูลค่าพันธบัตรอายุ 6 เดือนที่มีการต่ออายุการชำระคืนอยู่ที่ประมาณ 43,500 พันล้านดอง คิดเป็น 43.5% ของมูลค่าครบกำหนดชำระทั้งหมดในครึ่งแรกของปี และคิดเป็น 62% ของมูลค่าครบกำหนดชำระทั้งหมดเมื่อไม่รวมกลุ่มธนาคาร

หน่วยงานนี้ประมาณการว่ามูลค่าพันธบัตรรายบุคคลคงค้างทั้งหมดของบริษัททั้ง 80 แห่งนี้อยู่ที่ประมาณ 190,000 พันล้านดอง คิดเป็นประมาณ 18.7% ของพันธบัตรรายบุคคลของบริษัทคงค้างของตลาดทั้งหมด พันธบัตรส่วนใหญ่ที่ออกนี้เป็นของธุรกิจในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-het-cua-phat-hanh-trai-phieu-o-at-20240805133132629.htm