การเก็บภาษีการเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินหลายหลังเพื่อป้องกันการเก็งกำไร

ในรายงานอย่างเป็นทางการฉบับที่ 5333/BXD-QLN ที่ส่งถึง สำนักงานรัฐบาล เพื่อรายงานสถานการณ์ราคาอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด กระทรวงก่อสร้างได้เสนอคดีการเก็บภาษีจากการเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินจำนวนมาก ข้อเสนอนี้เกิดขึ้นในบริบทที่ราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและรวดเร็วในปี 2567 โดยเฉพาะในฮานอย

บล็อค “ถือครองที่ดินและรอเวลาที่เหมาะสม”

เพื่อรับมือกับสถานการณ์ราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้น กระทรวงก่อสร้าง ได้เสนอให้ศึกษาและเสนอปรับปรุงระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินให้สมบูรณ์แบบ ให้สอดคล้องกับสถานการณ์จริง มุ่งไปที่การเพิ่มเงินฝาก โดยกำหนดราคาที่ดินเริ่มต้นในการประมูลให้ใกล้เคียงกับความเป็นจริงของพื้นที่ พร้อมกันนี้ ยังลดระยะเวลาการชำระเงินประมูลที่ชนะ จำกัดจำนวนผู้เข้าร่วมการประมูลเพื่อวัตถุประสงค์ในการเก็งกำไรอีกด้วย

กระทรวงก่อสร้างยังได้แนะนำให้ กระทรวงการคลัง ศึกษา เสนอ และให้คำแนะนำเกี่ยวกับนโยบายภาษีสำหรับบ้านหลังที่สองหรือทรัพย์สินที่ถูกทิ้งร้างและไม่ได้ใช้ วิจัยนโยบายภาษีกรณีถือครองและใช้บ้านและที่ดินจำนวนมาก เพื่อจำกัดการเก็งกำไรและการซื้อขายในช่วงเวลาสั้นๆ เพื่อแสวงหากำไร

ข้อเสนอให้เก็บภาษีทรัพย์สินลำดับที่สองขึ้นไปหรือผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านและที่ดินหลายหลังไม่ใช่แนวคิดใหม่ ก่อนหน้านี้ตั้งแต่ปี 2552 - 2561 กระทรวงการคลังได้กล่าวถึงเนื้อหานี้ในการพิจารณาร่างกฎหมายภาษีทรัพย์สิน ในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2566 ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในนครโฮจิมินห์ยังคงเสนอให้เก็บภาษีบ้านหลังที่สองและเรียกเก็บภาษีที่สูงขึ้นสำหรับที่ดินว่างเปล่าและบ้านที่ไม่ได้สร้างมูลค่าที่ดิน

นอกจากนี้ ในระหว่างการอภิปราย พ.ร.บ.ที่ดิน (แก้ไข) คณะกรรมาธิการสามัญสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ยังได้ขอให้รัฐบาลเสนอกฎเกณฑ์เพิ่มอัตราภาษีแก่บุคคลที่ใช้ที่ดินเป็นพื้นที่ขนาดใหญ่ บ้านจำนวนมาก และการเก็งกำไรที่ดินโดยด่วน

เมื่อเร็วๆ นี้ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เสนอนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้กับกลุ่มคนสองกลุ่ม คือ ผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป และเจ้าของที่ละทิ้งโครงการ อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ สำหรับธุรกรรมที่ผู้ขายมีระยะเวลาการเป็นเจ้าของระยะสั้น

VARS กล่าวว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แนวคิดเรื่อง "บ้านร้าง" "วิลล่าร้าง" และ "พื้นที่เมืองร้าง" กลายเป็นสิ่งที่คุ้นเคยและเป็นที่นิยมมากขึ้น สถานการณ์เช่นนี้สามารถเกิดขึ้นได้ง่ายทุกที่ สิ่งนี้แสดงให้เห็นถึงความขัดแย้งอย่างน่าขัน ระหว่าง “ที่ดินและบ้านร้าง” ด้านหนึ่ง กับภาพของผู้คนที่ต้องดิ้นรนทำงานตลอดชีวิตแต่ยังไม่สามารถซื้อที่ดินหรือบ้านสักแปลงได้ในอีกด้านหนึ่ง

VARS ประเมินว่าสถานการณ์นี้ไม่เพียงแต่สิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดินเท่านั้น แต่ยังสร้างความไม่ยุติธรรมทางสังคมอีกด้วย เมื่ออุปทานที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ - ซึ่งมีจำนวนน้อยลงเรื่อยๆ - ยังคง "ตก" ไปอยู่ในมือของผู้ที่มีเงินเหลือเฟือ

พวกเขามีทรัพย์สินเพียงไม่กี่แห่งหรือแม้แต่หลายสิบแห่ง แต่ปล่อยทิ้งร้างไว้ "โดยถือครองที่ดินและรอเวลาที่เหมาะสม" ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ผู้คนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้จำกัดมากขึ้น

ข้อเสนอที่จะเก็บภาษีการใช้ทรัพย์สินหลายประเภทคาดว่าจะป้องกันการเก็งกำไรและการ "เพิ่มราคา" อสังหาริมทรัพย์เพื่อแสวงหากำไร ภาพโดย : หวาง ตรีอู

เสียภาษีอย่างไร?

สิ่งที่ประชาชนกังวลคือว่าข้อเสนอภาษีนี้จะได้รับการดำเนินการอย่างมีประสิทธิผลหรือไม่ ซึ่งจะช่วยป้องกัน การเก็งกำไร และต่อสู้กับการขึ้นราคาเสมือนจริง

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VARS กล่าวว่าระบบกฎหมายในปัจจุบันไม่มีมาตรการลงโทษเพื่อควบคุมและป้องกันกิจกรรมเก็งกำไรและการกักตุนที่ดินเพื่อดันราคาให้สูงขึ้น ในขณะเดียวกัน การซื้อขายที่ไร้การควบคุมเป็นสาเหตุหลักของ “โรคที่ดิน” ในหลายพื้นที่

นักเก็งกำไรซื้อที่ดินแล้วปล่อยทิ้งร้าง โดยรอให้ราคาเพิ่มขึ้นหรือทำให้เกิดภาวะขาดแคลนเทียม นี่เป็นเรื่องปกติ โดยมีจุดมุ่งหมายเพื่อ "ดันราคาขึ้นเพื่อทำกำไร" “การศึกษาวิจัยภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องเร่งด่วนเพื่อควบคุมตลาด อย่าเพิกเฉยต่อนโยบายนี้เพียงเพราะบังคับใช้ได้ยาก” นายดิงห์กล่าว

ตามข้อมูลของ VARS รัฐบาลจำเป็นต้องมีกลไกในการกำกับดูแลเพื่อลดปัจจัยเก็งกำไรควบคู่ไปกับการส่งเสริมการจัดหาที่อยู่อาศัยทางสังคมในเขตเมือง ซึ่งจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสมดุลในระยะยาว

การจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิผลและโปร่งใส โดยมุ่งเป้าไปที่ผู้ที่สะสมและเก็งกำไรแทนที่จะเป็นผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยหรือเพื่อการผลิตและวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ จะช่วยเพิ่มรายได้งบประมาณและควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ นี่ก็ถือเป็นแนวโน้มทั่วไปของโลกเช่นกัน

ในด้านวิธีการ VARS เชื่อว่าภาษีควรใช้กับบ้านหลังที่สองขึ้นไป เช่นเดียวกับในประเทศสิงคโปร์ ชาวสิงคโปร์คนใดก็ตามที่ซื้อบ้านจะต้องชำระค่าธรรมเนียม 20% ของมูลค่าทรัพย์สินสำหรับบ้านหลังที่ 2 และ 30% สำหรับบ้านหลังที่ 3... นอกจากนี้ อัตราภาษีอาจเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ตามการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีระยะเวลาถือครองสั้นๆ

ในสิงคโปร์ หากคุณขายในปีแรก คุณจะต้องเสียภาษี 6% ของมูลค่าทรัพย์สิน หากคุณขายในปีที่สอง คุณจะต้องเสียภาษี 8% ในปีที่สามจะต้องเสียภาษี 4% และหลังจากปีที่สี่คุณจะไม่ต้องเสียภาษีหรือค่าธรรมเนียมดังกล่าวอีก

ในประเทศเกาหลี ที่ดินที่ถูกทิ้งร้างหรืออยู่ระหว่างการถมดินเป็นเวลามากกว่า 2 ปี จะถูกเก็บภาษี 5 เปอร์เซ็นต์ ที่ดินที่ถูกทิ้งร้างเป็นเวลา 5 ปี จะถูกเก็บภาษี 8 เปอร์เซ็นต์ ที่ดินที่ถูกทิ้งร้างเป็นเวลา 7 ปี จะถูกเก็บภาษี 9 เปอร์เซ็นต์ และที่ดินที่ถูกทิ้งร้างเป็นเวลามากกว่า 10 ปี จะถูกเก็บภาษี 10 เปอร์เซ็นต์ ในอเมริกา ที่ดินรกร้างจะถูกเก็บภาษี 3%

นายเหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่า กฎระเบียบดังกล่าวจะจำกัดหรือขจัดแรงจูงใจในการเก็งกำไรของผู้คน ส่งผลให้การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง เพราะควบคู่ไปกับต้นทุนดอกเบี้ยและต้นทุนโอกาสอื่นๆ การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรก็มีความเสี่ยงมากขึ้นเช่นกัน

ในกรณีที่ประชาชนยังอยากเก็งกำไรหลังการจัดเก็บภาษี งบประมาณก็จะเก็บภาษีเพื่อการลงทุนภาครัฐ สร้างโรงเรียน โรงพยาบาล ก่อสร้างจราจร...

การสร้างตลาดอสังหาฯ ที่โปร่งใส

ส่วนข้อเสนอของกระทรวงก่อสร้าง ในงานแถลงข่าวประจำไตรมาส 3 ปี 2567 ที่กระทรวงการคลังจัดขึ้นเมื่อเช้าวันที่ 27 กันยายน รองปลัดกระทรวง Nguyen Duc Chi กล่าวว่า กระทรวงการคลังเห็นด้วยอย่างยิ่งกับข้อเสนอของกระทรวงก่อสร้างนี้

อย่างไรก็ตาม นายเหงียน ดึ๊ก จี กล่าวว่า นโยบายต่างๆ จะต้องมีความครอบคลุมและองค์รวม เพื่อที่จะสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใสมากขึ้น และพัฒนาได้อย่างยั่งยืนมากขึ้น

ทนายความ เหงียน วัน ดิงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์:

การดำเนินการแบบซิงโครไนซ์

การเก็บภาษีบ้านเรือนและที่ดินเป็นวิธีแก้ปัญหาที่บังคับใช้ เนื่องจากได้มีการกำหนดไว้อย่างชัดเจนในมติ 18-NQ/TW ปี 2022 ของคณะกรรมการบริหารกลางเกี่ยวกับการพัฒนาอย่างต่อเนื่องและปรับปรุงสถาบันและนโยบาย ตลอดจนการปรับปรุงประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดิน ในมติระบุชัดเจนว่า “แก้ไขสถานการณ์การใช้ที่ดินอย่างสิ้นเปลือง ปล่อยให้ที่ดินรกร้าง มลพิษ และเสื่อมโทรม” “กำหนดอัตราภาษีที่สูงขึ้นสำหรับคนที่ใช้ที่ดินเป็นบริเวณกว้าง มีบ้านหลายหลัง เก็งกำไรในที่ดิน ชะลอการใช้ที่ดิน และปล่อยให้ที่ดินรกร้าง”

การจัดเก็บภาษีบ้านและที่ดินต้องได้รับการดำเนินการอย่างสอดประสานและยุติธรรมระหว่างท้องถิ่น และจำเป็นต้องมีฐานข้อมูลเพื่อให้แน่ใจว่าการจัดเก็บภาษีถูกต้องและส่งเสริมประสิทธิผลของนโยบายภาษี

ปัจจุบันนายกรัฐมนตรีได้อนุมัติโครงการ 06 เพื่อพัฒนาแอปพลิเคชันข้อมูลประชากร การระบุตัวตน และการพิสูจน์ตัวตนทางอิเล็กทรอนิกส์ เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัล กฎหมายใหม่เกี่ยวกับธุรกิจที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ ยังได้กล่าวถึงการจัดตั้งฐานข้อมูลแห่งชาติเกี่ยวกับตลาดที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ด้วย... ถือเป็นข้อมูลสำคัญสำหรับการบังคับใช้กฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต หลังจากที่รัฐบาลเสนอและได้รับการอนุมัติจากรัฐสภาแล้ว

ทนายความ Tran Dinh Dung, เนติบัณฑิตยสภานครโฮจิมินห์:

การสร้างความเป็นธรรมให้กับผู้เสียภาษี

การเสนอให้เก็บภาษีบ้านหลังที่สองและที่ดิน ตลอดจนการดำเนินการตามแนวทางแก้ไขเพื่อรักษาเสถียรภาพให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นสิ่งจำเป็น อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องมีแนวทางแบบรวมศูนย์เพื่อสร้างความยุติธรรมให้กับผู้เสียภาษี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ปริมาณและคุณภาพ พิจารณาว่าพื้นที่ดินในพื้นที่ศูนย์กลางและรอบนอกจะถูกคำนวณอย่างไร เช่น คนที่มีบ้านหลังที่ 2 หรือ 3 อยู่ในใจกลางเมืองที่มีพื้นที่รวม 200 ตารางเมตร และมีมูลค่ามากกว่า 50,000 ล้านดอง จะต้องเสียภาษีแตกต่างจากคนที่มีบ้านหลังที่ 2 ในพื้นที่เดียวกันในอีกพื้นที่หนึ่ง วิธีการที่เหมาะสม คือ การแบ่งพื้นที่ ภูมิภาค มูลค่า... ให้เหมาะสมและยุติธรรม

สิ่งสำคัญคืออัตราภาษีจะต้องใกล้เคียงกับตลาดและเหมาะสมกับความสามารถของผู้เสียภาษีด้วย เช่น มูลค่าบ้านหลังที่ 2 อยู่ที่ 1 แสนล้านดอง พอขายได้เพิ่มเป็น 2 แสนล้านดอง อัตราภาษีก็ต้องเพิ่มตามมูลค่าบ้าน แต่ถ้าบ้านราคาลดลงเหลือ 9 หมื่นล้านดอง จะได้คืนไหม เหมาะสมกับความสามารถหรือเปล่า...

วี.ดวน - ส.หน่ง บันทึกเสียง

ที่มา: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm