จ่ายค่าที่ดินแล้วแต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ต้องทำอย่างไร?

ประเด็น ก. วรรค 4 มาตรา 95 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ระบุไว้ชัดเจนว่าผู้ใช้ที่ดินจะต้องลงทะเบียนการเปลี่ยนแปลงที่ดินเมื่อโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

นอกจากนี้ มาตรา 95 วรรค 6 แห่งพระราชบัญญัติฉบับนี้ ยังบัญญัติว่า “ ในกรณีการจดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงตามวรรค 4 ข้อ a, b, h, i, k และ l ของมาตรา 4 นี้ ผู้ใช้ที่ดินต้องดำเนินการจดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงภายในเวลาไม่เกิน 30 วัน นับจากวันที่มีการเปลี่ยนแปลง ในกรณีที่มีการสืบทอดสิทธิการใช้ที่ดิน ให้นับระยะเวลาการจดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงตั้งแต่วันที่การแบ่งสิทธิการใช้ที่ดินเป็นการสืบทอดเสร็จสิ้น ”

ดังนั้นในการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ทั้งสองฝ่ายต้องดำเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลง (โอนเล่มแดง) ด้วย การลงทะเบียนการเปลี่ยนแปลงจะต้องดำเนินการภายในไม่เกิน 30 วัน นับจากวันที่มีการเปลี่ยนแปลง

ผู้ซื้ออาจเผชิญกับความเสี่ยงทางกฎหมายมากมายระหว่างการใช้ที่ดินหากได้ทำธุรกรรมที่ดินแล้วแต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์

กรณีโอนเงินแต่ไม่ได้โอนเล่มแดง ผู้ซื้ออาจเผชิญความเสี่ยงดังนี้:

- อาจเกิดข้อโต้แย้งได้ระหว่างการใช้ที่ดิน

- ในเอกสารทางกฎหมาย ที่ดินนั้นยังคงเป็นของ “เจ้าของเดิม” เมื่อเกิดข้อพิพาทขึ้น ผู้ซื้อก็จะยากที่จะรับประกันสิทธิของตนได้

- ผู้ซื้อถูกจำกัดจากการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดิน เช่น การโอนให้ผู้อื่น ให้ การสืบทอด;

- ถูกลงโทษทางปกครองตามพระราชกฤษฎีกา 91/2019/ND-CP

ผู้ซื้ออาจเผชิญกับความเสี่ยงทางกฎหมายมากมายระหว่างการใช้ที่ดินหากได้ทำธุรกรรมที่ดินแล้วแต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ แล้วผู้ซื้อควรทำอย่างไรเพื่อรับประกันสิทธิ์ของตนในกรณีนี้?

กรณีหลังจากติดต่อเจรจาและบรรลุข้อตกลงในการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงสิทธิการใช้ที่ดินแล้ว ผู้ซื้อยังคงจงใจหลีกเลี่ยงและไม่ดำเนินการตามขั้นตอนเปลี่ยนชื่อ หรือไม่ให้ความร่วมมือในการดำเนินการ ผู้ซื้อมีสิทธิยื่นฟ้องเพื่อขอให้ศาลตัดสินเรื่องนี้ได้

ตามบทบัญญัติของกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ผู้ที่ยื่นฟ้องจะต้องมีเอกสารและหลักฐานเพื่อพิสูจน์คำร้องขอฟ้อง มิฉะนั้นศาลจะปฏิเสธคำร้องขอฟ้อง

ในการยื่นเอกสารและหลักฐานพร้อมคำร้อง ไม่จำเป็นต้องยื่นทั้งหมดที่ผู้ร้องมี แต่เพียงต้องยื่นเอกสารและหลักฐานที่พิสูจน์คำร้องเท่านั้น

ตามมาตรา 26 วรรค 9 ข้อ ก ข้อ 1 ข้อ 35 และข้อ ค ข้อ 1 ข้อ 39 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง พ.ศ. 2558 โจทก์ต้องยื่นคำร้องต่อศาลประชาชนเขต (เขต อำเภอ เมือง เทศบาลภายใต้จังหวัด เมืองภายใต้เมืองส่วนกลาง) ที่มีที่ดินพิพาทตั้งอยู่ หากพิพาทนั้นเกิดขึ้นระหว่างครัวเรือนหรือบุคคลที่ใช้ที่ดินนั้น

กรณีคู่สัญญาลงนามในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่ไม่ได้ผ่านการรับรองหรือรับรองโดยทางราชการ การทำธุรกรรมการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นจะไม่ได้รับการรับรองตามกฎหมายและจะเป็นธุรกรรมที่ไม่ถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 129 (เนื่องจากฝ่าฝืนเงื่อนไขทางการที่ต้องมีการรับรองและรับรองของสัญญา)

ดังนั้นผลทางกฎหมายของสัญญาที่ไม่ถูกต้องตามมาตรา 407 วรรค 2 และ 3 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง 2558 ก็คือจะไม่ก่อให้เกิดสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา

ดังนั้นในการฟ้องคดีเพื่อยุติข้อพิพาทศาลจะสั่งให้คู่กรณีคืนสถานะเดิม ผู้ขายคืนเงิน และผู้ซื้อคืนที่ดิน ฝ่ายที่มีความผิดในการทำให้สัญญาเป็นโมฆะจะต้องรับผิดชอบต่อความเสียหาย

บ่าวหุ่ง

แหล่งที่มา