ผู้เชี่ยวชาญออกความเห็นแปลกใจต่อกลุ่มที่ดินในปีนี้

(แดน ตรี) – ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าในส่วนของภาคพื้นดิน ในปีนี้ปรากฏการณ์ “ไข้ที่ดิน” จะไม่เกิดขึ้นอย่างแพร่หลาย แต่จะเกิดขึ้นเฉพาะในระดับท้องถิ่นเท่านั้น

ผู้เชี่ยวชาญ : ตลาดที่ดินชะลอตัว

รายงานของกระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า ในไตรมาส 4 ปี 2567 จำนวนธุรกรรมการซื้ออพาร์ทเมนท์และบ้านเดี่ยวมีจำนวนมากกว่า 25,400 ยูนิต ลดลง 33.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า จำนวนธุรกรรมที่ดินสำเร็จมีจำนวน 86,796 แปลง ลดลงร้อยละ 15.7 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ทั้งปี 2567 จำนวนธุรกรรมสำเร็จของอพาร์ทเมนท์และบ้านเดี่ยวมีจำนวนมากกว่า 125,500 ยูนิต ลดลง 11.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ปริมาณธุรกรรมที่ดินปี 2567 จะสูงถึง 412,400 แปลง/แปลง เพิ่มขึ้น 33.6% เมื่อเทียบกับปี 2566

ในปีที่ผ่านมา นอกเหนือจากอพาร์ทเมนท์แล้ว ส่วนที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยและพื้นที่ใกล้เคียงบางแห่งยังได้รับการประเมินว่ามีสัญญาณเชิงบวกอีกด้วย อย่างไรก็ตามในหลายๆ พื้นที่ ภาคที่ดินยังคงประสบความยากลำบากหรือฟื้นตัวได้เพียงเล็กน้อยเท่านั้น

จากการประเมินกลุ่มที่ดินในช่วงที่ผ่านมา นายเล ดินห์ จุง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า กลุ่มที่ดินมีสัญญาณฟื้นตัวตั้งแต่เดือนเมษายน 2567 โดยจำนวนธุรกรรมเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในเดือนพฤษภาคม แต่กลับลดลงในเดือนกันยายน สาเหตุคือผลกระทบโดยรวมของตลาดฮานอย เมื่อสภาพคล่องลดลง ราคาลดลง ทำให้จังหวัดต่างๆ ได้รับผลกระทบด้วย

หลังจากราคาที่ดินในฮานอยพุ่งสูงขึ้นในช่วงปลายปี 2567 นักลงทุนหลายรายก็ได้ลดราคาขายลง ตลาดที่ดินในฮานอยกำลังชะลอตัว ในจังหวัดที่ติดกับฮานอย เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง หุ่งเอียน ไหเซือง ฯลฯ ไม่มีปรากฏการณ์การขายขาดทุนอีกต่อไป โดยราคาที่ดินกลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้งตั้งแต่ปี 2567

โดยเฉพาะราคาที่ดินในหุ่งเอี้ยนบันทึกการเติบโตที่แข็งแกร่งที่สุด บั๊กซางก็ฟื้นตัวกลับมาสู่ระดับราคาเมื่อเทียบกับจุดสูงสุดในปี 2022 สำหรับพื้นที่ตั้งแต่ถั่นฮวาไปทางทิศใต้ ตลาดยังคงอ่อนแอ ราคาต่ำกว่าจุดสูงสุดครั้งก่อน

ที่ดินแปลงหนึ่งในเขตชานเมืองฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

เมื่อพูดถึงศักยภาพการลงทุนของกลุ่มนี้ในช่วงเวลาข้างหน้านี้ นายจุงกล่าวว่ายังมีโอกาสอีกมาก แต่ไม่ใช่แค่การซื้อที่ดินในฮานอยเท่านั้นที่จะชนะใจนักลงทุน แต่จะต้องเลือกพื้นที่ที่มีการเชื่อมต่อกับโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรและความหนาแน่นของประชากรอย่างระมัดระวังด้วย

ในปัจจุบันนักลงทุนจำนวนมากเลือกพื้นที่ที่มีแนวโน้มการพัฒนาชัดเจนหรือกลายเป็นเมืองเล็กใหญ่ ดังนั้นราคาพื้นฐานจึงผันผวนอยู่ระหว่าง 3,000-5,000 ล้านดอง

หลายๆคนไม่สามารถซื้อสินค้าใดๆ ในราคานี้ได้ จึงเลือกที่จะ “วางเงินดาวน์” เพื่อไปลงทุนในจังหวัดรอบนอก พื้นที่บางส่วนในแกนเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องกับเขตอุตสาหกรรม เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง หรือ หุ่งเอียน ไฮเซือง ไฮฟอง กวางนิญ... กำลังดึงดูดความสนใจของนักลงทุนจำนวนมาก

อย่างไรก็ตามในการซื้อที่ดิน นักลงทุนจำเป็นต้องใส่ใจกับโครงการที่เป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมาย อย่างน้อยต้องมีสัญญาซื้อขายหรือมีหนังสือปกแดง และต้องคำนึงถึงความสามารถของนักลงทุนด้วย เลือกทำเลที่ตั้งที่ตอบสนองความต้องการและดึงดูดผู้อาศัยในอนาคต

นายเหงียน อันห์ เกว๋ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ทุกกลุ่มในฮานอยพุ่งสูงสุดในเดือนตุลาคม พ.ศ. 2567 สำหรับอพาร์ทเมนท์และที่ดินในฮานอย ราคาเริ่มชะลอตัว และสภาพคล่องลดลง นอกจากนี้ นักลงทุนที่ดินบางส่วนในเขตชานเมืองกำลังมองหาวิธีที่จะ "กำจัดสินค้าของพวกเขา"

ปีนี้ “ไข้ดิน” จะไม่ระบาดหนัก?

ในการประเมินภาคที่ดินในปีนี้ นายเล ดิ่ง จุง กล่าวว่าปรากฏการณ์ “ไข้ที่ดิน” จะไม่เกิดขึ้นอย่างแพร่หลาย แต่จะเกิดขึ้นเฉพาะในระดับท้องถิ่นเท่านั้น สำหรับจังหวัดข้างต้นตั้งแต่Thanh Hoa ไปจนถึงภาคใต้ ตลาดยังคงไม่มีทิศทางบวกในปีนี้ ส่วนจังหวัดในพื้นที่ท่องเที่ยว เช่น ดานัง และนาตรัง ในปีนี้เห็นสัญญาณเชิงบวกเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ ส่งผลให้การท่องเที่ยวเติบโต

นักลงทุนยังเริ่มมองหาพื้นที่ที่มีการพัฒนาการท่องเที่ยวที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะญาจางและดานัง ซึ่งมีการฟื้นตัวอย่างชัดเจนมากขึ้นในปี 2567

นอกจากนี้ ด้วยการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายที่ดิน โครงการเก่าที่มีสินค้าคงคลังเหลืออยู่จะได้รับความสนใจจากผู้ซื้ออย่างมาก สินค้าราคาต่ำกว่า 3,000-4,000 ล้านบาท จะดึงดูดลูกค้าได้มากขึ้น เหตุผลที่โครงการเก่ามีความน่าสนใจมากกว่าก็คือ โครงการเหล่านี้ดำเนินการก่อนที่จะมีการประกาศใช้รายการราคาที่ดินใหม่ ดังนั้นต้นทุนที่ดินจึงต่ำกว่า ในขณะเดียวกัน โครงการที่ดำเนินการตามบัญชีราคาที่ดินใหม่จะ “เกินจริง”

“แม้ว่าที่ดินจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่ไม่ใช่ว่าเจ้าของที่ดินทุกคนจะได้รับประโยชน์ จิตวิทยาของลูกค้าเปลี่ยนไปแล้ว เนื่องจากพวกเขาเลือกอย่างระมัดระวังมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นชื่อเสียงของผู้ลงทุน ความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ และคุณภาพของผลิตภัณฑ์ ในอดีต ผู้ลงทุนสามารถขายได้ทันทีหลังจากสร้างโครงสร้างพื้นฐานเสร็จ แต่ในปัจจุบัน พวกเขาต้องเพิ่มภูมิทัศน์และสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อดึงดูดลูกค้า” เขากล่าวเสริม

ที่ดินประมูลในเขตฮหว่ายดึ๊ก ฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

สำหรับผลิตภัณฑ์ที่ดินที่นำมาประมูล นายจุง คาดว่าเขตชานเมืองของฮานอยจะยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุนในปีนี้ เนื่องจากอุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดฮานอยในระยะสั้นยังไม่แสดงสัญญาณการปรับปรุงใดๆ เมื่อเทียบกับความต้องการที่แท้จริงของประชาชน

นอกจากนี้ เนื่องจากราคาในเขตใจกลางเมืองสูงมากในปัจจุบัน นักลงทุนจึงมักมองหาผลิตภัณฑ์ในเขตชานเมืองแทน นักลงทุนยังคงนิยม "ล่าหา" ที่ดินที่ถูกแบ่งย่อยเพื่อขาย โดยเฉพาะที่ดินที่ประมูลโดยท้องถิ่น เนื่องจากปลอดภัยตามกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม ในช่วงเวลาข้างหน้านี้ การประมูลที่ดินในฮานอยหรือจังหวัดโดยรอบจะไม่ถูกปรับขึ้นมากเท่าในช่วงที่ผ่านมา แต่การปรับราคาจะมีความเหมาะสมมากกว่า นักลงทุนจะระมัดระวังมากขึ้น เรียนรู้ให้รอบคอบก่อนกำหนดราคาที่ยอมรับได้ แทนที่จะทำตามจิตวิทยาของคนหมู่มาก หรือปล่อยให้ผู้เก็งกำไรชี้นำ

นายเหงียน ก๊วก อันห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า หลังจากผ่านช่วงขาลงและฟื้นตัวแล้ว ตลาดจะเข้าสู่ช่วงฟื้นตัว คาดว่าจะเริ่มตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ถึงไตรมาสที่ 4 ของปีนี้ ในเวลานี้ นักลงทุนจะไม่ให้ความสำคัญกับราคาขายและปัจจัยทางกฎหมายมากเกินไปเหมือนเมื่อก่อนอีกต่อไป

ในทางกลับกัน ศักยภาพในการเพิ่มราคาคือกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่จะลงเงิน กลุ่มที่มีกำไร เช่น ที่ดินและโครงการวิลล่า จึงได้รับความสนใจจากนักลงทุนเป็นพิเศษ

“ในรอบก่อนหน้านี้ เมื่อตลาดเข้าสู่ระยะพัฒนา จากการลงทุน 100 ดอง อพาร์ตเมนต์จะทำกำไรได้เพียง 136 ดองเท่านั้น อย่างไรก็ตาม ที่ดินจะทำกำไรได้มากถึง 300 ดอง” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

ตามที่เขากล่าว กฎหมายที่ดินปี 2024 จะมีผลบังคับใช้ ตลาดที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่หลายอย่างตั้งแต่การจัดหาไปจนถึงกิจกรรมการทำธุรกรรม กลุ่มที่ดินกำลังพัฒนาไปในทิศทางบวกมากขึ้น ลดภาวะ “ไข้ที่ดิน” ราคาเสมือนจริง และสร้างคลื่นตลาด แต่เป็นวงจรใหม่ที่มีกลุ่มที่ดินที่มั่นคง โปร่งใส และยั่งยืนมากขึ้น

สุดท้ายตั้งแต่ไตรมาสที่ 1/2569 ถึงไตรมาสที่ 4/2569 นี่จะเป็นช่วงเวลาที่ตลาดจะเข้าสู่วงโคจรที่มั่นคง ราคาและสภาพคล่องเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์หลายประเภท นี่อาจถือเป็นแนวโน้มที่ดีที่สุดของตลาดหลังจากที่ซบเซามาเป็นเวลานาน

นายเหงียน อันห์ เกว๋ เห็นด้วยกับความเห็นข้างต้น โดยระบุว่า ที่ดินจะเป็นจุดที่สดใสในช่วงปี 2568 ถึง 2570 แต่จะไม่ครองตำแหน่ง “ราชา” เหมือนในช่วงก่อนหน้าอีกต่อไป

“สาเหตุที่ที่ดินไม่คึกคักเหมือนปี 2565 มีอยู่ 2 ประการ ประการแรก พื้นที่เมืองประเภท 3 ขึ้นไป จะต้องก่อสร้างให้เสร็จก่อนจึงจะขายได้ ทำให้ต้นทุนการลงทุนสูงขึ้น ประการที่สอง ขั้นตอนการแบ่งแปลงที่ดินยากขึ้น แต่แปลงที่ดินยังคงน่าสนใจกว่าส่วนอื่นๆ” นายกสมาคมฯ กล่าวเน้นย้ำ

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm