อพาร์ทเมนท์ในฮานอยสูญเสีย 'รูปแบบ' จำกัดจำนวนธุรกรรมต่อปีสำหรับบุคคลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ตลาดฮานอยมีบันทึกการลดลงของความสนใจและจำนวนรายการ ขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยทางสังคมในพื้นที่เมืองพิเศษสองแห่ง และบุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับอนุญาตให้ซื้อและขายเกินกว่า 10 ครั้งต่อปี... นี่คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

อสังหาฯ ล่าสุด : ในเดือนพฤษภาคม 2567 ตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเป็นกลุ่มเดียวที่มีการเติบโต ในขณะที่กลุ่มและประเภทอื่นๆ ส่วนใหญ่มีผู้สนใจลดลง (ภาพ : ลินห์ อัน)

จำนวนรายการอพาร์ทเมนท์ในฮานอยลดลง 9%

ตามข้อมูลตลาดของ Batdongsan.com.vn ในเดือนพฤษภาคม 2024 ตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเป็นกลุ่มเดียวที่มีการเติบโต ในขณะที่กลุ่มและประเภทอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ส่วนใหญ่มีความสนใจลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งระดับความสนใจในกลุ่มอพาร์ทเมนท์ในตลาดซื้อ-ขายเดือนพฤษภาคมเพิ่มขึ้นร้อยละ 9 และตลาดการเช่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 6

ที่น่าสังเกตคือ ในเดือนมิถุนายน ตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยไม่สามารถรักษาโมเมนตัมการเติบโตได้อีกต่อไป เหมือนในเดือนพฤษภาคม ซึ่งระดับความสนใจยังคงเท่าเดิมกับเดือนก่อนหน้า และจำนวนรายการประกาศขายลดลงร้อยละ 9 ในตลาดการซื้อและการขาย ในส่วนของกลุ่มการให้เช่า ตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยก็มีพัฒนาการที่ไม่ค่อยดีนัก โดยระดับความสนใจเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเพียง 4% แต่จำนวนรายการประกาศลดลงเล็กน้อยเพียง 4%

ตามรายงานของ Batdongsan.com.vn ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยตกต่ำลง เป็นส่วนหนึ่งของการตกต่ำโดยทั่วไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย โดยระดับความสนใจในตลาดทั้งหมดลดลง 9% และจำนวนรายการประกาศลดลง 6% เกือบทุกเขตของฮานอยลดลงจาก 3 % เหลือ 19%

ไม่เพียงแต่เฉพาะอพาร์ทเมนต์เท่านั้น แต่ส่วนและประเภทอื่นๆ ก็มีอัตราความสนใจและจำนวนโพสต์ลดลงเช่นกัน โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับเดือนที่แล้ว ในตลาดการซื้อและการขาย ระดับความสนใจในบ้านส่วนตัวในฮานอยลดลงร้อยละ 16 จำนวนรายการประกาศลดลงร้อยละ 3 ความสนใจในที่ดินลดลง 16% จำนวนรายการประกาศยังคงเท่าเดิม ตัวเลขที่คล้ายคลึงกันในกลุ่มบ้านหน้าถนนในฮานอยอยู่ที่ 14% และ 10% ตามลำดับ ตลาดวิลล่าในฮานอยก็ไม่ได้ดีขึ้นเลย โดยระดับความสนใจลดลง 11% และรายการขายลดลง 12%

ในตลาดการเช่า อพาร์ทเมนท์และหอพักเป็นเพียงสองกลุ่มเดียวที่มีการเติบโตในด้านความสนใจ โดยมีตัวเลขที่ชัดเจนที่ 4% และ 5% อย่างไรก็ตาม จำนวนรายการในสองกลุ่มนี้ลดลง แสดงให้เห็นว่าอุปทานมีไม่มากในเดือนที่แล้ว โดยมีการลดลงที่เฉพาะเจาะจงที่ 4%

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ความสนใจและรายการอสังหาริมทรัพย์ส่วนตัวลดลง 7% สำหรับทาวน์เฮาส์ ความสนใจลดลงร้อยละ 13 ในขณะที่จำนวนรายการประกาศเพิ่มขึ้นร้อยละ 6 ความสนใจสำนักงานลดลง 9% รายการลดลง 15%

จากการสำรวจจริงที่ดำเนินการโดย Batdongsan.com.vn พบว่าระดับราคาตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นเล็กน้อยหรือเท่าเดิมเมื่อเทียบกับเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2568 โดยเฉพาะราคาขายคอนโดมิเนียมโครงการ Hei Tower เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 4.9-5.2 พันล้านดอง/ยูนิต สำหรับอพาร์ทเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ เป็น 4.950-5.3 พันล้านดอง/ยูนิต

อพาร์ทเมนต์ 3 ห้องนอนทั้งหมดมีราคาเฉลี่ยตั้งแต่ 5.3 พันล้านดองขึ้นไป ในโครงการ Hapulico Complex ราคาห้องชุด 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ เพิ่มขึ้นจาก 4.1 - 4.3 พันล้านดอง/ห้องชุด เป็น 4.2 - 4.4 พันล้านดอง/ห้องชุด คอนโดมิเนียม 3 ห้องนอนในโครงการ Bohemia Residence ยังคงเสนอขายในราคา 7,000 - 7,300 ล้านดองต่อยูนิต

คาดว่าราคาค่าเช่าที่ดินภาคอุตสาหกรรมภาคเหนือยังมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

ครึ่งปีแรก 2567 ตลาดอสังหาฯ นิคมอุตสาหกรรมฯ ยังคงมีพัฒนาการเชิงบวกอย่างต่อเนื่อง กิจกรรมการนำเข้า-ส่งออกและการผลิตยังคงแสดงสัญญาณการฟื้นตัว โดยมูลค่าการนำเข้า-ส่งออกรวมเพิ่มขึ้นร้อยละ 15.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แตะที่ 368,530 ล้านเหรียญสหรัฐฯ

รายงานไตรมาสที่ 2 ของ CBRE ระบุว่าสำหรับตลาดที่ดินอุตสาหกรรม ราคาที่ดินอุตสาหกรรมในตลาดชั้น 1 ในภาคเหนือเพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ 0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 4.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน โดยแตะเกณฑ์เฉลี่ย 134 USD/m2/ระยะเวลาคงเหลือ พื้นที่ดูดซับ 6 เดือนแรกของปี 2567 ทะลุ 220 ไร่ ช่วยให้อัตราครอบครองพื้นที่ภาคเหนือคงอยู่ที่ 83% เพิ่มขึ้น 0.4 เปอร์เซ็นต์จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ผู้ผลิตอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ยังคงเป็นผู้นำตลาดภาคเหนือด้วยข้อตกลงสำคัญจาก Victory Giant และ Foxconn ในบั๊กนิญ

สำหรับตลาดคลังสินค้าสำเร็จรูปในภาคเหนือ ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 จะมีคลังสินค้าสำเร็จรูปในตลาดระดับ 1 สร้างเสร็จประมาณกว่า 225,000 ตร.ม. ซึ่งพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปคิดเป็น 95% พื้นที่ดูดซับของโรงงานที่สร้างสำเร็จยังเหนือกว่าและสูงกว่าพื้นที่ดูดซับของคลังสินค้าที่สร้างสำเร็จถึง 4 เท่า ภายในสิ้นไตรมาส 2 ปี 2567 อัตราการครอบครองโรงงานสำเร็จรูปจะสูงถึง 89% ขณะที่คลังสินค้าในภาคเหนือยังคงมีอัตราการครอบครองพื้นที่อยู่ที่ 79%

ราคาค่าเช่าโรงงานสำเร็จรูปอยู่ที่ 4.9 เหรียญสหรัฐ/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้น 1.9% เมื่อเทียบกับปีก่อน และคลังสินค้าสำเร็จรูปอยู่ที่ 4.6 เหรียญสหรัฐ/ตร.ม./เดือน ลดลง 1.0% เมื่อเทียบกับปีก่อน อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ เซมิคอนดักเตอร์ เฟอร์นิเจอร์ และโลจิสติกส์ เป็นกลุ่มผู้เช่าชั้นนำที่มีความต้องการคลังสินค้า/โรงงานสำเร็จรูปในภาคเหนือในช่วงครึ่งแรกของปีนี้

CBR คาดการณ์ว่าในอีก 3 ปีข้างหน้าราคาค่าเช่าที่ดินอุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นปีละ 5-8% ในภาคเหนือ ขณะที่ราคาค่าเช่าอาคารคลังสินค้า/โรงงานสำเร็จรูป คาดการณ์ว่าจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1-4% ต่อปี

โดยเฉลี่ยแล้วในแต่ละปี กรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ไม่มีหน่วยที่อยู่อาศัยมากกว่า 50,000 หน่วย (ภาพ: เคะโตะอิ)

ภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัยในชุมชนเมืองพิเศษ 2 แห่ง

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ขณะนี้ ในเมืองพิเศษสองแห่ง คือ ฮานอยและโฮจิมินห์ อุปทานที่อยู่อาศัยทางสังคมยังคงขาดแคลน

VARS ระบุว่าจำนวนที่อยู่อาศัยทางสังคมที่จดทะเบียนในเป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปี 2024 ของทั้งสองเมืองนี้ยังต่ำมากเมื่อเทียบกับความต้องการที่แท้จริง ตั้งแต่กลางไตรมาสแรกของปี 2024 ในการประชุมเพื่อจัดทำโครงการ "การลงทุนในการก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยทางสังคมอย่างน้อยหนึ่งล้านยูนิตสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในสวนอุตสาหกรรมในช่วงปี 2021-2030" รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง Nguyen Thanh Nghi ชี้ให้เห็นว่าในปี 2024 กรุงฮานอยมีการจดทะเบียนอพาร์ทเมนต์เพียงประมาณ 1,181 ยูนิต ส่วนนครโฮจิมินห์มีมากกว่า 3,700 ยูนิต

ในขณะเดียวกัน ข้อมูลการวิจัยของ VARS แสดงให้เห็นว่าโดยเฉลี่ยแล้วในแต่ละปี กรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ไม่มีหน่วยที่อยู่อาศัยมากกว่า 50,000 หน่วย ดังนั้น แม้ว่าแผนการพัฒนาของทั้งสองเมืองนี้จะได้รับการดำเนินการจนถึงขีดสุดแล้ว แต่อุปทานของที่อยู่อาศัยทางสังคมก็ยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยเร่งด่วนของเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่งนี้ได้

ดังนั้น VARS จึงเชื่อว่าเพื่อพัฒนาส่วนที่อยู่อาศัยสังคม โดยเฉพาะพื้นที่เขตเมืองพิเศษ 2 แห่ง นอกจากจะต้องอนุมัติสินเชื่อแพ็คเกจมูลค่า 140 ล้านล้านดอง (โดยมีธนาคารพาณิชย์เอกชนร่วมทุนอีก 4 แห่งที่ลงทะเบียนเข้าร่วมด้วยวงเงิน 5 ล้านล้านดองต่อธนาคาร) ในทิศทางที่ให้สิทธิพิเศษมากขึ้นแล้ว หน่วยงานบริหารของรัฐจำเป็นต้องติดตามอย่างใกล้ชิดและให้แน่ใจว่าได้เตรียมการเงื่อนไขเพื่อนำกฎระเบียบใหม่ไปปฏิบัติอย่างเต็มที่

โดยเฉพาะอย่างยิ่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2567/N-CP ที่ให้รายละเอียดมาตราต่างๆ ของพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยว่าด้วยการพัฒนาและการจัดการที่อยู่อาศัยทางสังคม จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม นี่คือระเบียงกฎหมายแบบซิงโครนัสที่อำนวยความสะดวกในการส่งเสริมโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่เริ่มขึ้นในเมืองต่างๆ ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ อย่างต่อเนื่อง

ในเวลาเดียวกันเพื่อให้แน่ใจว่ามีการดำเนินตามเป้าหมายนโยบายอย่างดีและหลีกเลี่ยงการละเมิดนโยบายและเชิงลบ จึงจำเป็นต้องเผยแพร่และทำให้การซื้อขายที่อยู่อาศัยสังคมมีความโปร่งใส ติดตามและดูแลอย่างใกล้ชิดเพื่อให้แน่ใจถึงผู้ที่สนใจซื้อ เช่า หรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยสังคมที่ถูกต้อง

ในพื้นที่เมืองพิเศษสองแห่ง หากต้องการมีกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม จำเป็นต้องมีการแทรกแซงเพิ่มเติมจากหน่วยงานบริหารของรัฐ การวางแผนจัดสรรที่ดินเพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมจะต้องตอบโจทย์ความต้องการอันมหาศาลของเมือง

นอกจากนี้ เพื่อส่งเสริมการเติบโตและประกันความมั่นคงทางสังคม ควรมีนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษมากขึ้นสำหรับนักลงทุนที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด - VARS เสนอ

บุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ห้ามซื้อและขายเกินกว่า 10 ครั้งต่อปี

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป บุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กจะไม่ได้รับอนุญาตให้ทำธุรกรรมเกิน 10 ครั้งต่อปี และไม่เกิน 300,000 ล้านดองต่อสัญญา

บทบัญญัติข้างต้นระบุไว้ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 96/2024/ND-CP (พระราชกฤษฎีกา 96) ซึ่งมีรายละเอียดบทความจำนวนหนึ่งของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

พระราชกฤษฎีกาดังกล่าวกำหนดข้อกำหนดสำหรับบุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กไว้ชัดเจน ดังนั้นผู้ที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กจึงไม่จำเป็นต้องจัดเตรียมโครงการลงทุน

จำกัดจำนวนการทำธุรกรรมไม่เกิน 10 ครั้งต่อปี และแต่ละสัญญาไม่เกิน 300,000 ล้านดอง กรณีมีการทำธุรกรรมครั้งเดียวต่อปี จะไม่นับมูลค่า

ภายใต้กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 บุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กไม่จำเป็นต้องจัดตั้งธุรกิจ แต่จะต้องประกาศและชำระภาษี

ในทำนองเดียวกัน องค์กรที่ขายหรือให้เช่าบ้าน งานก่อสร้าง หรือพื้นที่ก่อสร้างบางส่วนที่ไม่ใช่เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ ก็จะถูกจำกัดจำนวนการขายเช่นกัน และจะต้องประกาศและชำระภาษีด้วย

ดังนั้น กฎระเบียบใหม่จึงจำกัดจำนวนธุรกรรมและมูลค่าสัญญาในกรณีนี้โดยเฉพาะ ถือเป็นจุดใหม่เมื่อเทียบกับสมัยก่อน เพราะในระเบียบเดิมไม่ได้ระบุเงื่อนไขที่ชัดเจนสำหรับบุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าการกำหนดเกณฑ์ที่ชัดเจนสำหรับแต่ละบุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กจะช่วยจำกัดการเก็งกำไรและการ "เล่นเน็ต" ตลาด

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanh-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html