ก.ก่อสร้าง: “นายหน้าประมูลที่ดิน” โผล่สร้างราคาเสมือนปั่นตลาด

“นายหน้าประมูลที่ดิน” ปรากฎตัว

กระทรวงก่อสร้างเพิ่งส่งรายงานเลขที่ 5333 ไปให้หน่วยงานราชการพิจารณาวิเคราะห์โครงสร้างต้นทุน ราคาขาย สาเหตุที่ราคาอสังหาฯ ปรับขึ้น พร้อมเสนอแนวทางแก้ไข

นอกเหนือจากผลประโยชน์ที่ได้รับ ตามที่กระทรวงฯ ระบุ การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในช่วงที่ผ่านมาเผยให้เห็นข้อจำกัดและแง่ลบอีกด้วย ในระหว่างการประมูลที่ดินในบางพื้นที่ ยังคงมีปรากฎการณ์ "นายหน้าประมูล" การสมรู้ร่วมคิด... เข้ามากระทบต่อผู้เข้าร่วมการประมูล

“ปรากฏการณ์การเสนอราคาที่ดินบางแปลงที่สูงมาก จากนั้นยกเลิกการวางเงินมัดจำ สร้างระดับราคาเสมือนจริงเพื่อปั่นตลาด ซื้อและขายต่อที่ดินที่ประมูลหลายแปลงเพื่อทำกำไรโดยมิชอบนั้นเป็นเรื่องปกติในหลายๆ พื้นที่ และยังมีการจัดดำเนินการอีกด้วย” กระทรวงการก่อสร้างกล่าว

กระทรวงฯ ยังระบุถึงการประมูลบางรายการในกรุงฮานอยที่มีผลลัพธ์สูงมาก เช่น การประมูลที่ดินในเขตฮ่วยดึ๊ก ซึ่งผู้ชนะการประมูลมีราคาเสนอสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 18 เท่า

ประมูลที่ดิน 68 แปลง ในทัญโอย ฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

จากข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง พบว่าผลการประมูลที่ดินในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลต่อเหตุผลหลัก 3 ประการ

ประการแรก ราคาเริ่มต้นที่ต่ำดึงดูดผู้เข้าร่วมจำนวนมาก ประการที่สองคือจำนวนเงินฝากที่ต่ำ ประการที่สาม ในการประมูลมีกลุ่มนักลงทุนจำนวนมากที่เชี่ยวชาญในการเข้าร่วมการประมูลและขายทันทีเพื่อทำกำไร นอกพื้นที่การประมูลมีนายหน้าจำนวนมากมารอฟังผลการประมูลโดยเตรียมซื้อและขายที่ดินที่ประมูลไปในราคาส่วนต่าง 200-500 ล้านดอง/แปลง

ตลาดได้รับผลกระทบเชิงลบเมื่อราคาที่ชนะสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า

ผลการประมูลที่ดินที่ชนะการประมูลจะสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า ซึ่งจะส่งผลกระทบเชิงลบต่อระดับราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย และต่อตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (อุปทานและอุปสงค์) ดังนั้นราคาดังกล่าวจะนำมาใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงในการกำหนดราคาที่ดินและสร้างระดับราคาใหม่ที่สูงขึ้นมากสำหรับพื้นที่ใกล้จุดประมูล

ซึ่งเป็นผลดีสำหรับโครงการที่ได้รับการจัดสรรที่ดินและชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแล้ว แต่จะเป็นข้อเสียสำหรับโครงการที่ได้รับการอนุมัติแล้วแต่ยังไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

สาเหตุก็คือ วิธีการหนึ่งในการกำหนดราคาที่ดินก็คือ วิธีการเปรียบเทียบโดยตรง โดยวิเคราะห์ราคาที่ดินว่างเปล่าที่มีความคล้ายคลึงกันในแง่วัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ที่ตั้ง ความสามารถในการทำกำไร สภาพโครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่ รูปร่าง ความถูกต้องตามกฎหมายของสิทธิการใช้ที่ดินที่โอนในตลาด การชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน เพื่อเปรียบเทียบและกำหนดราคาที่ดินแปลงที่ต้องการประเมิน

นอกจากนี้ กระทรวงฯ ยังประเมินว่า การชนะการประมูลที่ดินด้วยราคาที่สูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า ยังส่งผลต่อจิตวิทยาของนักลงทุน ส่งผลให้ราคาสินค้าประเภทที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาเสนอขายหรือกำลังเสนอขายในบริเวณใกล้เคียงสถานที่ประมูลเพิ่มสูงขึ้นอีกด้วย

ประมูลที่ดิน 19 แปลง ในหว่ายดึ๊ก ฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

ในความเป็นจริง ราคาที่ชนะการประมูลที่ดินมักจะเป็นราคาพื้นฐานที่องค์กรและบุคคลต่างๆ จะใช้อ้างอิงและกำหนดราคาซื้อ การขาย และการโอนเมื่อทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

“ราคาที่ดินที่สูงขึ้นจะทำให้ต้นทุนปัจจัยการผลิตสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ธุรกิจต่างๆ จะมีโอกาสลงทุนในโครงการราคาถูกลงและต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์หรือซูเปอร์ลักชัวรีเพื่อให้บริการผู้มีรายได้สูงมากในสังคม เพื่อที่จะฟื้นคืนทุนและดำเนินธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งจะทำให้ประชาชน โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลาง ประสบปัญหาในการสร้างที่อยู่อาศัยมากขึ้น” กระทรวงก่อสร้างวิเคราะห์

ราคาที่ดินที่สูงไม่เพียงแต่ส่งผลกับคนเท่านั้น แต่ยังทำให้ธุรกิจและนักลงทุนไม่สามารถวางแผนการลงทุนและดำเนินธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิผล ส่งผลให้ไม่ดึงดูดการลงทุนด้านก่อสร้างในพื้นที่ และลดหรือจำกัดอุปทานในอนาคต

การจัดซื้อที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่ดินให้กับโครงการที่ใช้ที่ดินเพื่อการป้องกันประเทศ ความมั่นคง และการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม จะได้รับผลกระทบเช่นกันเมื่อผลการประมูลที่ดินสูงผิดปกติ สิ่งนี้สามารถกระตุ้นให้ผู้ที่ได้รับที่ดินคืนแล้วและผู้ที่ได้รับหรือยังไม่ได้รับค่าชดเชยออกมาร้องเรียนและเรียกร้องเงินชดเชยในระดับที่สูงกว่าแผนที่ได้รับอนุมัติ จนทำให้เกิดความไม่มั่นคงทางสังคม

กระทรวงก่อสร้างเสนอให้ศึกษาและปรับปรุงระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการประมูลที่ดินให้สอดคล้องกับสถานการณ์จริง โดยมุ่งไปที่การเพิ่มเงินมัดจำ การกำหนดราคาที่ดินเริ่มต้นให้ใกล้เคียงกับสภาพพื้นที่จริง การลดระยะเวลาการชำระเงินที่ชนะการประมูล และจำกัดผู้เข้าร่วมการประมูลเพื่อการเก็งกำไร...

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-xuat-hien-co-dau-gia-dat-tao-gia-ao-de-thao-tung-thi-truong-20240924142519070.htm