อสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์เป็นเหมือนรูปแบบพีระมิดกลับหัว

(CLO) ความจริงที่ว่าตลาดมีเพียงที่อยู่อาศัยระดับหรูหราแต่ไม่มีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์พัฒนาแบบไม่สมดุลและไม่ยั่งยืน เหมือนกับรูปแบบพีระมิดกลับหัว

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งเอกสารไปยังนายกรัฐมนตรีและกระทรวงก่อสร้างเกี่ยวกับแนวทางแก้ไขหลายประการในการส่งเสริมที่อยู่อาศัยทางสังคมและพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสุขภาพดีและยั่งยืน

ตามการคาดการณ์ของ HoREA ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์และทั่วประเทศยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมายในปี 2025 ซึ่งอาจเป็นปีที่สำคัญสำหรับการเปลี่ยนผ่านสู่ช่วงใหม่ของการพัฒนาที่มีสุขภาพดีและยั่งยืนมากขึ้นตั้งแต่ปี 2026 เป็นต้นไป

อสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์เป็นเหมือนรูปแบบพีระมิดกลับหัว (ภาพ : พรรคคอมมิวนิสต์)

นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA ระบุชัดเจนว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ในปี 2567 จะยังคงขาดแคลนโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงที่มีราคาขายต่ำกว่า 30 ล้านดอง/ตร.ม. และยังขาดแคลนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างรุนแรง

ในทางกลับกัน กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ตั้งแต่ปี 2563 ถึง 2566 ยังคงครองส่วนแบ่งส่วนใหญ่ของตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยมีประมาณ 70% ของจำนวนบ้านที่เปิดตัวในตลาดในแต่ละปี นายโจวกล่าวว่าประเด็นนี้น่าเป็นกังวล

“ความจริงที่ว่าตลาดมีแต่ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์แต่ไม่มีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์พัฒนาแบบไม่สมดุลและไม่ยั่งยืน เหมือนกับโมเดลพีระมิดกลับหัว” นายโจวกล่าว

นอกจากนี้ ประธาน HoREA ยังเผยอีกว่า ราคาที่อยู่อาศัยได้เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และยังคงอยู่ในระดับราคาที่สูงมาก เช่น ราคาอพาร์ตเมนต์หรูในปี 2567 สูงถึง 90 ล้านดอง/ตร.ม. โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 9.7 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ ซึ่งเกินขีดความสามารถทางการเงินของผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยส่วนใหญ่ในเขตเมือง

นอกจากนี้ผลลัพธ์การพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมในเมืองตั้งแต่ปี 2021 ถึง 2024 ยังมีน้อยเกินไป ไม่บรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้

โครงการข้างต้นหลายร้อยโครงการประสบปัญหาทางกฎหมายหรือบางโครงการเกิดจากนักลงทุนที่ไม่มีความสามารถ หากไม่แก้ไขและเริ่มต้นใหม่ได้ในเร็วๆ นี้ จะเป็นการสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน สูญเสียรายได้งบประมาณของรัฐ สร้างความยุ่งยากให้กับธุรกิจ และขาดแคลนที่อยู่อาศัย ทำให้ยากต่อการลดราคาที่อยู่อาศัยในระยะสั้น

เมื่อเผชิญกับความเป็นจริงดังกล่าว นาย Chau ได้เสนอให้กระทรวงก่อสร้างพิจารณาส่งเรื่องให้รัฐบาลและคณะกรรมการถาวรของรัฐสภาพิจารณาส่งเรื่องให้หน่วยงานที่มีอำนาจพิจารณาเพื่อให้รัฐสภาสามารถออก "มตินำร่องเกี่ยวกับกลไกและนโยบายเฉพาะสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในสังคม" ได้

ประธาน HoREA ยังได้เสนอให้กระทรวงก่อสร้างพิจารณาเสนอต่อนายกรัฐมนตรีและหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่เพื่อพิจารณาแก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ. ภาษีมูลค่าเพิ่ม และ พ.ร.บ. ภาษีเงินได้นิติบุคคล ซึ่งกำหนดว่า “กรณีสร้างบ้านพักอาศัยสังคมให้เช่า อัตราภาษีมูลค่าเพิ่มอยู่ที่ 3% และอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลอยู่ที่ 6%”

“การมีนโยบายภาษีที่น่าดึงดูดสามารถส่งเสริมให้ธุรกิจต่างๆ ลงทุนสร้างบ้านพักอาศัยเพื่อเช่าโดยเฉพาะ” นายชอว์กล่าว

นอกจากนี้ HoREA ได้เสนอให้กระทรวงก่อสร้างพิจารณานำเสนอต่อนายกรัฐมนตรีเพื่อพิจารณาเพิ่มหลักเกณฑ์ในการประกาศใช้พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100 เกี่ยวกับการรับรองบ้านเช่าระยะยาวแบบรายเดือนหรือรายปีเป็นประเภทหนึ่งของบ้านพักสังคม ซึ่งก็คือ “บ้านพักส่วนบุคคล” ที่บุคคลหรือครัวเรือนลงทุนและสร้างเพื่อเช่า

เนื่องจากผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นคนงาน คนงาน และผู้อพยพ การมีกลไกเพิ่มเติมนี้ช่วยให้เจ้าของบ้านได้รับนโยบายสิทธิพิเศษด้านเครดิต ภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

โดยทั่วไปนครโฮจิมินห์มีประชากรประมาณ 60,470 คนที่เปิดห้องให้เช่าระยะยาว โดยมีห้องพักรวมทั้งสิ้น 560,000 ห้อง ให้บริการที่พักแก่ผู้คนจำนวน 1.4 ล้านคน

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน เนื่องจากการขาดการสนับสนุนภายใต้นโยบายที่อยู่อาศัยทางสังคม เจ้าของบ้านเช่าระยะยาวจึงต้องจ่ายภาษี "คงที่" 7% ของรายได้จากการให้บริการที่พักระยะยาว ซึ่งรวมถึงภาษีมูลค่าเพิ่ม 5% และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 2% ตามที่กำหนด ซึ่งคล้ายกับเจ้าของโรงแรมขนาดเล็กที่ต้องเสียภาษี "คงที่" 7% ของรายได้จากการให้บริการที่พักระยะสั้น ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ไม่สมเหตุสมผล

หากที่อยู่อาศัยให้เช่าระยะยาวได้รับการยอมรับให้เป็นประเภทหนึ่งของที่อยู่อาศัยทางสังคม เจ้าของที่อยู่อาศัยให้เช่าเหล่านี้จะได้รับเครดิตและนโยบายภาษีที่ได้รับสิทธิพิเศษ เช่น ลดหย่อนภาษีมูลค่าเพิ่มร้อยละ 50 และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคม

“เจ้าของบ้านเช่าระยะยาวจะต้องจ่ายภาษีก้อนเดียวหรือรายได้เพียง 3.5% เท่านั้น และยังสามารถกู้เงินพิเศษเพื่อสร้าง ปรับปรุง หรือซ่อมแซมหอพักเพื่อรองรับผู้เช่าได้อีกด้วย” นาย Chau กล่าว

ที่มา: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-tp-hcm-nhu-mo-hinh-kim-tu-thap-bi-lon-nguoc-dau-post333833.html