สามตัวเลือก
ข้อบังคับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อกำหนดเกณฑ์ในการระบุบุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กได้ชัดเจนยิ่งขึ้น เนื่องจากตามมาตรา 9 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 บุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กไม่จำเป็นต้องจัดตั้งบริษัท แต่ต้องประกาศและชำระภาษีตามบทบัญญัติของกฎหมาย
ด้วยเหตุนี้ กระทรวงก่อสร้างจึงเสนอทางเลือก 3 ประการในการระบุบุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก ตัวเลือกที่ 1: บุคคลทั่วไปขาย โอน หรือให้เช่าบ้านที่มีอยู่หรือบ้านในอนาคตจำนวน 3-5 หลังหรืออพาร์ทเมนต์ในหนึ่งปี บุคคลทั่วไปจะขาย โอน หรือให้เช่างานก่อสร้างที่มีอยู่หรือในอนาคตจำนวน 5 ถึง 10 โรง หรือพื้นที่ 5 ถึง 10 ชั้น ณ โรงภายในระยะเวลา 1 ปี
การจำกัดธุรกรรมในเวลานี้จะส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
ตัวเลือกที่ 2 : บุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กสามารถระบุได้โดยการขายหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเองเป็นเจ้าของหรือมีสิทธิใช้ที่มีพื้นที่ประมาณ 1,000 - 2,000 ตร.ม. ในเขตเมือง ในพื้นที่ชนบท พื้นที่ส่วนนี้จะมีขนาดใหญ่ประมาณ 3,000 - 5,000 ตร.ม.
ทางเลือกที่ 3 บุคคลธรรมดาลงทุนสร้างบ้านเดี่ยวที่มีจำนวนตั้งแต่ 2 ชั้นขึ้นไป และมีพื้นที่ไม่เกิน 20 ห้องชุด ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 57 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย บุคคลทั่วไปขายหรือให้เช่าบ้านที่ได้รับมาจากมรดกหรือบ้านที่ได้รับจากความกตัญญู การกุศล หรือการแสดงความสามัคคีที่บุคคลอื่นมอบให้
ทนายความ ตรัน มินห์ เกวง (สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์)
ขณะเดียวกัน กฎหมายปัจจุบันไม่ได้ระบุรายละเอียดที่เจาะจงสำหรับคดีทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่จำเป็นต้องจัดตั้งบริษัท
เก็บภาษีแทนการจำกัดการค้า
ทนายความ Tran Minh Cuong (สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์) แสดงความเห็นว่ากฎระเบียบประเภทนี้ไม่เคยพบเห็นมาก่อนในโลก ไร้ประสิทธิภาพ และขัดขวางการพัฒนาตลาด แต่ให้ประชาชนทำการค้าขายได้อย่างเสรีแต่ต้องรับผิดชอบในการเสียภาษีให้ถูกต้องและครบถ้วนตามกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจประเภทนี้ควรจะถูกเก็บภาษีสูง เพราะจะไม่สร้างมูลค่าเพิ่ม ยิ่งคุณซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์มากเท่าไหร่ ภาษีที่คุณต้องจ่ายก็ยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น เมื่อถึงตอนนั้นทั้งรัฐบาลและประชาชนต่างก็ได้รับประโยชน์ เนื่องจากภาษีนั้นจะถูกนำไปใช้ในการลงทุนและสร้างโครงสร้างพื้นฐานใหม่...
ไม่เพียงเท่านั้น หากกฎระเบียบนี้มีผลบังคับใช้ หน่วยงานใดที่จะคอยตรวจสอบและยืนยันจำนวนการขายของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง เพื่อบังคับให้บุคคลเหล่านั้นเปิดธุรกิจหากพวกเขาขายอสังหาริมทรัพย์ได้ 6 แห่งขึ้นไป พวกเขาควรจะถูกบังคับให้จัดตั้งบริษัทใหม่เพื่อขายอสังหาริมทรัพย์หรือไม่? ถ้าไม่ทำธุรกิจจะมีโทษอะไรบ้าง? สมมติว่ามีคนตกลงที่จะก่อตั้งธุรกิจ แต่ในปีต่อๆ มาพวกเขาไม่ซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ใดๆ เลย พวกเขาจะดำเนินธุรกิจนั้นต่อไปตลอดไปหรือไม่? ในขณะที่การต้องการยุบหรือล้มละลายของธุรกิจในเวียดนามเป็นเรื่องยากอย่างยิ่งในปัจจุบัน
ตามคำกล่าวของทนายเกว่ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงซบเซา เหมือนกับคนป่วยที่ยังไม่หายดี จำเป็นต้องมีผลกระทบเพื่อกระตุ้นจำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และสร้างสภาพคล่องให้กับตลาด ข้อเสนอนี้เปรียบเสมือนการรัดท่อหายใจ ทำให้ตลาดที่มีปัญหาอยู่แล้วยากขึ้นไปอีก ตลาดอสังหาฯ อยากพัฒนาก็ต้องมีนายหน้า นักลงทุน นักเก็งกำไร... การบริหารจัดการตลาดอสังหาฯ จะต้องชี้นำให้พัฒนาได้อย่างมั่นคง ไม่ใช่ถ้าบริหารจัดการไม่ได้ก็ห้ามดำเนินกิจการอสังหาฯ
“เพื่อเพิ่มรายได้และป้องกันการสูญเสียงบประมาณ ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างแข็งแรง จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ปัญหาทางเศรษฐกิจสำหรับการบริหารจัดการ ไม่ใช่แค่แนวทางแก้ปัญหาทางการบริหาร หากมีกฎระเบียบการบริหารมากขึ้น ตลาดจะต้องหาวิธีรับมือ หาวิธีหลีกเลี่ยงกฎหมาย ซึ่งจะทำให้เกิดความวุ่นวายมากขึ้น ดังนั้น เราไม่ควรจำกัดจำนวนบ้านที่ขายและให้เช่า แต่ควรจัดทำตารางภาษี เก็บภาษีหนักกับบุคคลรายย่อยที่เล่นตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อแสวงหากำไร โดยเฉพาะกรณีซื้อบ้านและที่ดินแล้วปล่อยทิ้งร้าง ไม่ปรับปรุงหรือใช้เพียงรอให้ราคาเพิ่มขึ้นเพื่อขายทำกำไร จะต้องเก็บภาษีหนักขึ้นอีก รัฐสามารถใช้เงินภาษีนั้นเป็นกองทุนเพื่อสร้างพื้นที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดสำหรับคนจน ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของประชาชน เมื่อถึงเวลานั้น นักลงทุนและนักเก็งกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์จะลดลงมาก” ทนาย Tran Minh Cuong วิเคราะห์
ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Tran Khanh Quang เชื่อว่าหากบุคคลใดทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องและในปริมาณมาก เขาจำเป็นต้องมีนิติบุคคล ในเรื่องนั้นบทบัญญัตินี้ถูกต้อง อย่างไรก็ตาม หากนำกฎเกณฑ์นี้ไปปฏิบัติทันทีแล้วไม่แน่นอนหรือกำหนดจำนวนบ้านที่แน่นอน 3-5 หลังไม่เหมาะสม จำเป็นต้องมีแผนงานและระยะเวลา เพราะมีบุคคลที่เป็นเจ้าของผลิตภัณฑ์อสังหาฯ 2 – 4 ผลิตภัณฑ์แต่มูลค่าสูงถึง 5 หมื่นล้านดอง ถึงแม้จะเป็นหลายร้อยล้านดองเมื่อเทียบกับบุคคลที่เป็นเจ้าของผลิตภัณฑ์ 10 – 20 ผลิตภัณฑ์แต่แต่ละผลิตภัณฑ์มีมูลค่าเพียง 1 – 2 หมื่นล้านดองเท่านั้น
“กฎหมายถูกต้อง แต่ต้องมีแนวทางปฏิบัติที่ชัดเจน เพราะเมื่อจัดตั้งนิติบุคคล ก็ต้องจัดตั้งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เมื่อนำทรัพย์สินส่วนตัวเข้ามาในบริษัท จะมีปัญหาหลายอย่าง ไม่ใช่เรื่องง่าย และต้องมีการอธิบาย โดยเฉพาะเมื่อนำที่ดินเกษตรเข้ามาในบริษัท ปัจจุบัน กฎเกณฑ์เกี่ยวกับทุนจดทะเบียนในการจัดตั้งบริษัทอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 2 หมื่นล้านดอง สมเหตุสมผลหรือไม่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในฐานะบุคคล ไม่ว่าจะมีกำไรหรือขาดทุน จะต้องเสียภาษี 2% ในขณะที่บริษัทจะจ่ายภาษีเฉพาะเมื่อมีกำไร และสามารถรวมต้นทุนไว้ในค่าใช้จ่ายของบริษัทได้ ดังนั้น ในระยะยาว หากนักลงทุนรายบุคคลตั้งใจที่จะลงทุนอย่างต่อเนื่อง พวกเขาจำเป็นต้องจัดตั้งบริษัทเพื่อบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างง่ายดายและสร้างกำไรมากขึ้น ปัญหาคือ รัฐบาลจะสนับสนุนให้นำอสังหาริมทรัพย์เข้ามาในนิติบุคคลของบริษัทด้วยวิธีที่ง่ายที่สุดได้อย่างไร” นายทราน คานห์ กวาง วิเคราะห์
นาย Doan Ngoc กรรมการผู้จัดการบริษัท PropertyX Joint Stock Company ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า การออกกฎเกณฑ์ดังกล่าวก็เพื่อจำกัดการเก็งกำไร แนวทางของรัฐคือไม่ปล่อยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เติบโตเร็วเกินไป จนส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมอื่นๆ มากมายและเศรษฐกิจโดยรวม อย่างไรก็ตามหากมีการจำกัดการซื้อขายก็จะส่งผลกระทบต่อตลาด ในช่วงที่มีการแพร่ระบาดของโรคที่ดิน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะไม่โอนสมุดสีชมพู แต่จะใช้กลอุบายเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายและเลี่ยงภาษี
ขั้นแรกพวกเขาจะรับรองหนังสืออนุญาตซื้อขายกับเจ้าของบ้าน หมายความว่าเจ้าของบ้านมอบอำนาจให้ซื้อขายแก่ “นายหน้า” อย่างสมบูรณ์โดยไม่ต้องโอนสมุดเล่มสีชมพู ประการที่สอง เมื่อ “นายหน้า” พบผู้ซื้อ ก็จะดำเนินขั้นตอนการโอนชื่อที่ได้รับการรับรอง สามมีกรณีที่ “นายหน้า” จะทำการเจรจากับเจ้าของบ้านล่วงหน้า ดังนั้น รัฐจึงไม่เก็บภาษีจาก “นายหน้า” แต่อย่างใด ไม่เพียงเท่านั้น นักลงทุนยังจะหลีกเลี่ยงกฎหมายโดยการขอให้ญาติพี่น้อง ภรรยา และบุตร เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย จึงไม่สามารถบริหารจัดการตามระเบียบนี้ให้ได้
ในบริบทปัจจุบัน ข้อเสนอนี้ไม่น่าจะช่วยต่อต้านการเก็งกำไรได้ และอาจส่งผลเสียได้ เนื่องจากส่งผลต่อจิตวิทยาของนักลงทุนที่ไม่มั่นคงอยู่แล้ว ดังนั้นจำเป็นต้องมีกลไกที่เปิดกว้างเพื่อดึงดูดทรัพยากร เนื่องจากในบริบทปัจจุบัน อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในช่องทางที่ใหญ่และมีประสิทธิผลในการดึงดูดทรัพยากร โดยเฉพาะทุนการลงทุนและเงินโอนจากต่างประเทศ เราต้องมีนโยบายเพิ่มเติมเพื่อดึงดูดและส่งเสริมการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์แทนที่จะพยายามทำให้ธุรกรรมเข้มงวดยิ่งขึ้น
คุณ ดวน ง็อก กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เอ็กซ์ จอยท์ สต็อค
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)