Рынок недвижимости недостаточно силен, чтобы «преодолеть уклон», но уже не «вышел из-под контроля»

Днем 12 октября Ассоциация недвижимости Вьетнама (VNREA) и Ассоциация брокеров по недвижимости Вьетнама (VARS) совместно организовали мероприятие, чтобы представить отчет «Оценка процесса восстановления рынка недвижимости Вьетнама в третьем квартале 2023 года и прогнозирование ситуации на рынке в четвертом квартале 2023 года».

Сделки с недвижимостью снова активизировались

В своей вступительной речи г-жа Фам Тхи Миен, заместитель руководителя отдела рыночных исследований и консалтинга по продвижению инвестиций в недвижимость компании VARS, привела данные исследования VARS, заявив, что ликвидность на рынке недвижимости постепенно улучшается, особенно по сравнению с непростым периодом конца прошлого года и первых месяцев этого года.

На рынке начинают появляться новые светлые пятна. Это регионы с развитой экономикой, где особое внимание уделяется привлечению инвестиций в инфраструктуру и транспорт, а также имеются многочисленные источники поставок, соответствующие спросу, такие как Ханой, Хайфон, Лаокай, Дананг и Хошимин. Хо Ши Мин,…

Г-жа Мин отметила, что вышеуказанные результаты стали возможными благодаря усилиям, связям и тесной координации между государственными органами управления и предприятиями. В частности, правительство постоянно и неоднократно издавало около 20 соответствующих подзаконных актов и постановлений, содержание которых все больше приближается к реальным потребностям рынка и бизнеса.

«Хотя рынок недостаточно силен, чтобы «преодолеть наклон», он в некоторой степени избежал риска «потери тормозов», — отметила г-жа Мьен.

Рынок недвижимости прошел самый сложный период, объемы сделок постепенно восстанавливаются как по количеству, так и по качеству.

Данные отчета показывают, что объем транзакций на рынке со временем увеличивается, и на рынок выводится все больше продуктов, отвечающих потребностям людей. Соответственно, в третьем квартале 2023 года на рынке было зафиксировано около 6000 транзакций, что в 1,5 раза больше, чем во втором квартале и более чем в два раза больше, чем в первом квартале 2023 года.

Однако по сравнению с предыдущим периодом общее количество транзакций за первые 9 месяцев 2023 года составило всего около 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и около 20% по сравнению с периодом земельной лихорадки. Причина в том, что на рынке по-прежнему не хватает предложения социального жилья и доступного жилья, поскольку цены на жилье постоянно растут и не собираются останавливаться.

Прогнозируя будущее, отчет VARS ясно показывает, что восстановление экономики в сочетании с позитивными прогнозами экономического роста, безусловно, приведет к увеличению спроса на недвижимость во всех сегментах: от квартир до офисов в аренду, заводов, торговой недвижимости... Особенно в ситуации ограниченного предложения, вызванного многими причинами, рост цен на недвижимость в ближайшее время — это то, что можно учитывать.

Кроме того, г-жа Мин также упомянула, что Государственный банк снижал операционные процентные ставки четыре раза подряд с марта 2023 года. Процентные ставки по банковским кредитам явно снизились, составив от 6,7% до 10%, приблизившись к уровню начала 2022 года, снизившись с 0,4% до 3,5% по сравнению с концом второго квартала 2023 года. Это выгодная процентная ставка для покупателей жилья. Покупка дома для проживания в этот период позволит в полной мере воспользоваться преимуществами кредитования и уровня цен.

Необходимо больше механизмов для инвесторов, чтобы строить социальное жилье

Выступая на мероприятии, г-н Ле Динь Чунг, член рабочей группы по исследованию рынка недвижимости VARS, генеральный директор SGO Homes, сказал, что рынок недвижимости в крупных городах демонстрирует признаки достижения дна, сосредоточившись на сегменте квартир и жилья стоимостью менее 10 млрд донгов в центральном районе.

Что касается земельного сегмента, то позитивных сигналов не было, но появились признаки преодоления дна в аукционном типе земельных участков. В районе Ханоя цена составляет около 2 млрд донгов, уровень поглощения составляет 70–80%, при этом аукционная цена примерно на 5% выше стартовой цены, возможна немедленная передача с разницей в 30–50 млн донгов за участок.

Лишь сегмент курортного туризма по-прежнему остается мрачным, объем транзакций остается на прежнем уровне из-за настроений инвесторов на рынке.

На мероприятии выступил г-н Ле Динь Чунг — генеральный директор SGO Homes.

Выражая свою точку зрения на предложение социального жилья, г-н Нгуен Хоанг Нам - член рабочей группы по исследованиям и развитию рынка недвижимости VARS, генеральный директор G-Home JSC подчеркнул, что политика государства по строительству 1 миллиона единиц социального жилья является крайне гуманной.

Однако на самом деле, сказал г-н Нам, необходимо признать, что 1 миллион единиц социального жилья недостаточно для текущего рынка. Даже если вышеуказанный проект будет реализован по максимуму, у людей все равно будет большой спрос на собственность.

Между тем, процесс реализации, строительства и открытия для продажи проектов социального жилья по-прежнему сопряжен со множеством проблем: от правовых механизмов до правил и условий покупки, а также случаев, подлежащих применению полисов.

В частности, г-н Нам указал на текущую ситуацию, когда людям очень трудно получить доступ к социальному жилью, поскольку многие правила слишком жесткие, классифицируя людей на богатых и бедных, что делает социальное жилье недоступным для многих классов людей.

Со стороны инвесторов реализация строительства социального жилья также является сложной проблемой из-за сложностей во многих аспектах: от механизмов и политики до финансовых возможностей предприятий. По словам г-на Нама, строительство социального жилья — «и сложно, и рискованно».

На рынке даже сложилась ситуация «невыкупленного» социального жилья, поскольку территория строительства находится в невыгодном месте, не отвечающем жизненным потребностям жителей. Многие инвесторы тратят время и деньги на строительство, но десятилетиями «мучаются» административными процедурами. Если после завершения строительства и открытия объекта для продажи они понесут убытки, то им придется нести их самостоятельно. Если они получают прибыль более 10%, они вынуждены возвращать ее государству — г-н Нам считает это неразумным.

Соответственно, генеральный директор АО «G-Home» рекомендовал, чтобы жилищная политика была ориентирована на все социальные классы. Необходимо изменить положения о бенефициарах политики социального жилья, чтобы они стали более адекватными. Социальное жилье не продается богатым, но должно также быть ориентировано на тех, у кого есть налогооблагаемый доход и сбережения, но кто не может получить доступ к коммерческому жилью по высоким ценам.

В то же время механизмы и политика для инвесторов должны быть выстроены в более открытом и «открытом» направлении, их следует приветствовать, поощрять и создавать условия для предприятий по строительству социального жилья, чтобы иметь больше возможностей для продолжения строительства.

В заключение г-н Тран Ван Бинь, заместитель председателя и генеральный секретарь VARS, сказал, что в ближайшее время, наряду с юридическими и финансовыми проблемами, доверие клиентов и инвесторов станет последним «барьером», который необходимо устранить, чтобы рынок недвижимости действительно смог вернуться в нормальное русло.

Ожидается, что рынок недвижимости в четвертом квартале 2023 года станет трамплином для трансформации в 2024 году. Общая картина рынка, безусловно, будет иметь много новых ярких пятен. Особенно в районах с большим потенциалом развития, с синхронным и современным планированием, инфраструктурой, ориентированной на инвестиции, и невысокими ценами .

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bds-chua-vuot-doc-nhung-da-khong-con-mat-phanh-a630823.html