Проблемы остаются

Проблемы продолжают осознаваться

В четвертом квартале 2023 года на рынке жилья Ханоя было зафиксировано самое низкое количество нового предложения за последние 10 лет как в сегменте малоэтажного жилья, так и в сегменте квартир.

В рыночном отчете Savills Vietnam говорится, что в четвертом квартале 2023 года предложение в сегменте квартир увеличилось на 52% по сравнению с предыдущим кварталом, но сократилось на 1% по сравнению с прошлым годом и составило 2876 единиц. Первичное предложение достигло 11 911 единиц, что на 40% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 41% меньше, чем в предыдущем году. Однако новое предложение, зафиксированное в квартале, достигло лишь 10 403 единиц, причем на класс B пришлось 84% предложения. В сегменте малоэтажного жилья в 2023 году общее предложение новых объектов достигло 272 единиц, что на 82% меньше, чем в предыдущем году. Новое предложение включает 87 квартир, включая 58 квартир из нового проекта Solasta Mansion в Хадонге и 29 квартир из существующего проекта An Lac Green Symphony в Хоайдыке. Первичное предложение достигло 710 единиц из 16 проектов, что на 2% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 23% меньше, чем в предыдущем году. Основным продуктом являются таунхаусы, доля рынка которых составляет 44%.

Популярный ценовой диапазон обоих сегментов остается высоким. Из них 63% нового предложения составили квартиры стоимостью 51–70 млн донгов/м2, что на 24% больше, чем в предыдущем году. Квартиры в этом ценовом диапазоне составили 49% проданных единиц, что на 21% больше, чем в предыдущем году. Квартиры стоимостью свыше 4 млрд донгов составили 42% от общего числа проданных объектов в 2023 году по сравнению с 3% в 2019 году. Квартиры стоимостью от 2 до 4 млрд донгов составили 55% доли рынка. Только 3% квартир продаются по цене менее 2 млрд донгов.

Из-за ограниченного предложения средняя первичная цена продажи на всем рынке продолжает расти (Фото: Социальная сеть)

Кроме того, хотя большинство застройщиков не меняли цены, дорогостоящий малоэтажный жилой фонд привел к росту первичных цен. Например, первичные цены на виллы выросли на 55% по сравнению с предыдущим кварталом до 160 млн донгов за м2 земли, в основном из-за продажи дешевого предложения в районе Мэ Лин в третьем квартале 2023 года. Цены на соседние дома выросли на 3% по сравнению с предыдущим кварталом до 194 млн донгов за м2 земли. Цены на торговые дома также выросли на 3% за квартал до 328 млн донгов за м2 земли.

По словам г-жи До Ту Ханг, старшего директора по исследованиям и консалтингу компании Savills Hanoi: «Сегмент жилья продолжает расти в цене из-за увеличения стоимости земли и строительства, развитой инфраструктуры и повышения качества. Ограниченное предложение на рынке сохраняется, что приводит к тому, что средняя первичная цена продажи всего рынка продолжает расти».

Количество проданных квартир в четвертом квартале 2023 года достигло 3045 единиц, что на 45% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 5% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Уровень поглощения нового предложения составляет 46%. Между тем, в сегменте малоэтажной недвижимости зафиксирован самый низкий объем транзакций за многие годы. Объем транзакций в четвертом квартале 2023 года снизился на 37% в квартальном исчислении и на 67% в годовом исчислении. Уровень поглощения за квартал составил всего 9%, что на 5 процентных пунктов ниже по сравнению с предыдущим кварталом и на 12 процентных пунктов ниже по сравнению с тем же периодом предыдущего года. В 2023 году было продано всего 359 единиц недвижимости, что является самым низким показателем с 2014 года. Общее количество сделок с малоэтажной недвижимостью сократилось на 76% в годовом исчислении, а уровень поглощения в 2023 году достиг всего 36%, что на 31 процентный пункт меньше, чем в предыдущем году.

Столкнувшись с низким уровнем поглощения, г-жа Ханг проанализировала: «Психология покупателей по-прежнему вызывает беспокойство. Фактически, количество проданных квартир в первом квартале 2023 года — это в основном проекты, где инвесторы имеют хорошую репутацию, юридически гарантированы и выполнили финансовые обязательства. Поэтому, хотя они и поддерживаются в плане процентных ставок по банковским кредитам для реальных жилищных нужд, у покупателей есть определенные опасения по поводу правовых факторов. Более того, банки также обеспокоены тем, что инвесторы не выполняют свои юридические обязательства перед проектом по завершению кредитных процедур. Это незримо влияет на решения покупателей и количество проданных домов и объясняет тот факт, что, хотя процентные ставки по кредитам снизились, уровень поглощения все еще невысок».

Какие возможности существуют для покупателей жилья, испытывающих реальную потребность в жилье?

По словам г-жи Ханг, в условиях ограниченного предложения и высоких первичных цен возможности для тех, кто действительно нуждается в жилье, могут заключаться на вторичном рынке. Преимущество вторичного рынка заключается в возможности покупки с большим выбором вариантов, большей доступностью и большей юридической определенностью. Например, цена вторичных вилл за квадратный метр земли на 7% ниже средней первичной цены, вторичные таунхаусы на 24% ниже первичной продукции, а вторичные коммерческие таунхаусы на 40% ниже первичной цены на рынке.

Г-жа До Ту Ханг, старший директор по исследованиям и консалтингу, Savills Hanoi

В то же время покупатели жилья могут рассчитывать на новое предложение за счет развивающейся инфраструктуры. Инвестиционные проекты в инфраструктуру, такие как кольцевые дороги № 3, 5 и 4, расширят рынок жилья Ханоя, стремясь деконцентрировать спрос во внутренних городских и центральных районах. Развитая инфраструктура будет способствовать росту спроса на жилье в соседних провинциях и районах с приемлемыми ценами и большими земельными фондами.

В отчете Savills также говорится, что это положительный момент для предложения, поскольку жилищное строительство в нецентральных районах и соседних провинциях будет все больше способствовать удовлетворению жилищных потребностей Ханоя. Соответственно, в 2024 году на рынке появится 12 100 новых квартир, при этом 87% доли рынка придется на районы Хоангмай, Намтылием и Хадонг. Hung Yen и Bac Ninh поставят около 203 000 квартир в период с 2024 по 2026 год. Ожидается, что к 2026 году в сегменте малоэтажного жилья будет построено 14 000 новых квартир в 37 проектах. Крупные проекты, такие как Vinhomes Co Loa или Vinhomes Wonder Park, обеспечат рынок новым предложением малоэтажной недвижимости.

Кроме того, ожидается, что принятие Закона о жилье, Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости и совсем недавно Закона о земле окажут положительное влияние на рынок. «Регулирование, требующее от инвесторов выполнения своих финансовых обязательств до формирования будущих продуктов, является одним из положений, укрепляющих доверие покупателей. Поэтому можно полагать, что в 2024–2025 годах и в последующий период доверие рынка еще больше укрепится, продукты будут поставляться авторитетными инвесторами с реальными финансовыми возможностями, тем самым рынок станет более сбалансированным и разнообразным по продуктам», — сказала г-жа Ханг.

НАМ АНХ

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html