Избегайте траты социальной инфраструктуры

На 5-й сессии 15-го Национального собрания в зале обсуждался Закон о сделках с недвижимостью (с изменениями). Относительно содержания законопроекта Нгуой Дуа Тин провел интервью с делегатом Национальной ассамблеи Куан Минь Куонгом — главой делегации Национальной ассамблеи провинции Донгнай.

Инвестор: Уважаемые делегаты, 15-е Национальное собрание обсудило Закон о сделках с недвижимостью (с поправками). Закон четко определяет права и обязанности лиц и организаций, осуществляющих строительство жилья и участвующих в рынке недвижимости. Итак, какие у вас опасения по поводу этого законопроекта?

Депутат Национального собрания Куан Минь Кыонг: Можно сказать, что Закон о бизнесе в сфере недвижимости (с изменениями) до сих пор четко определял права и обязанности лиц и организаций, строящих дома, участвующих в рынке недвижимости и гармонизирующих отношения между государством, людьми и предприятиями.

В связи с тем, что Закон о недвижимости (с изменениями), Закон о жилье, Закон об инвестициях и особенно проект измененного Закона о земле пересекаются... Я также предлагаю некоторые положения.

О требованиях к капиталу организаций, участвующих в рынке недвижимости. В пункте «в» пункта 1 статьи 10 Закона установлено, что в дополнение к условиям о доле собственного капитала над общим инвестиционным капиталом установлено также условие «должно обеспечивать возможность мобилизации капитала для реализации инвестиционных проектов» .

Делегат Национального собрания Куан Минь Куонг беседует с Нгои Дуа Тином (Фото: Хоанг Бич).

Однако в положениях Закона об инвестициях и Закона о торгах четко прописано, что инвестор должен обеспечить свою финансовую состоятельность. В процессе оценки документации по инвестиционному проекту, тендерной документации и утверждения инвестиционной политики проводится проверка финансовой состоятельности инвестора, поэтому дополнительные положения настоящего Закона не являются излишними и могут повлечь за собой дополнительные административные процедуры.

Кроме того, в пункт 1 статьи 10 добавлен пункт d, в котором указано, что «Инвесторы проектов в сфере недвижимости должны обеспечить соотношение непогашенной задолженности по кредитам и непогашенной задолженности по корпоративным облигациям к собственному капиталу в соответствии с постановлениями правительства».

В настоящее время Правительство не имеет конкретных положений о соотношении непогашенных кредитов и непогашенных корпоративных облигаций к капиталу предприятия (в настоящее время соответствующие положения имеются только в банковском секторе) .

Поэтому я предлагаю, чтобы редакционный орган изучил и не включал это содержание в проект или подготовил проект постановления правительства по этому вопросу, чтобы делегаты могли высказать свое мнение.

Инвестор: Как, по Вашему мнению, должна быть реализована ответственность инвестора за создание социальной инфраструктуры в проектах бизнеса в сфере недвижимости для решения проблем?

Делегат Национальной ассамблеи Куан Минь Куонг: Что касается ответственности инвесторов за строительство социальной инфраструктуры в проектах бизнеса в сфере недвижимости, пункт 7 статьи 18 предусматривает, что инвесторам «разрешается передавать дома покупателям только после завершения строительства домов и работ по технической инфраструктуре, социальной инфраструктуре в соответствии с прогрессом, зафиксированным в утвержденном проекте».

По моему мнению, социальная инфраструктура — это очень широкое понятие, под которым понимаются все коммерческие, общественные, образовательные, медицинские и т. д. объекты коммунального обслуживания.

Фактически, проекты, в зависимости от цели и бизнес-плана инвестора, могут выставляться на продажу многократно, поэтому количество жильцов, переезжающих жить в проект, будет соответствовать ходу продаж. Поэтому инвесторы часто заранее строят необходимую инфраструктуру для удовлетворения потребностей жителей (например, парки, деревья, общие зоны, парковки, развлекательные зоны...).

Оставшаяся социальная инфраструктура, такая как школы, супермаркеты и торговые центры, обычно реализуется вторичными инвесторами, когда в проекте много жителей.

В случае, если инвестору придется строить все системы социальной инфраструктуры проекта, когда плотность населения невысока, это приведет к расточительству.

Необходимы конкретные правила в отношении основной социальной инфраструктуры (Фото: Фам Тунг).

С другой стороны, в реальности поставщики услуг в сфере образования, торговли и супермаркетов осуществляют реализацию только тогда, когда в каждом проекте есть определенная популяция (за исключением инвесторов с экосистемой, включающей недвижимость, медицинские, образовательные и коммерческие услуги, которые будут осуществлять инвестиции и реализацию бизнеса самостоятельно... Однако на практике некоторые инвесторы, инвестируя во многие сферы, приводили к финансовому дисбалансу или неэффективному бизнесу).

Постановление «завершено строительство…». понимается как работа, которая должна быть завершена. Например, в случае проекта, состоящего из многих объектов, включая отдельную школу, которая уже завершена и находится на стадии завершения, но не подтверждена, согласно положениям проекта, инвестор не имеет права передавать дом заказчику.

Фактически передача домов между инвесторами и покупателями осуществляется на основании договора купли-продажи дома/квартиры, а в проекте также предусмотрены конкретные положения о сроках передачи и оплате при передаче дома.

В то же время пункт б) пункта 1 статьи 31 также требует, чтобы объекты недвижимости с правом землепользования, в которые инвестировано строительство технической инфраструктуры и которые введены в эксплуатацию, соответствовали требованию: «Завершенные инвестиции в строительство объектов обслуживания, основных объектов технической инфраструктуры в соответствии с проектом, детальным планом строительства 1/500 или утвержденным генеральным планом и содержанием проекта», но также не уточняет, какие именно основные объекты обслуживания включаются в этот перечень.

Поэтому я считаю, что должны быть приняты специальные правила в отношении необходимой социальной инфраструктуры, и инвесторам необходимо только завершить «работы по созданию необходимой технической инфраструктуры и социальной инфраструктуры в соответствии с прогрессом, зафиксированным в утвержденном проекте», чтобы иметь право передавать дома или права землепользования покупателям. Таким образом, он будет решать проблемы и пригоден для практики.

Инвестор: Большое спасибо! .

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/sua-luat-kinh-doanh-bds-phai-tranh-lang-phi-he-thong-ha-tang-xa-hoi-a614285.html