Социальное жилье сталкивается с парадоксальной ситуацией одновременно дефицита и «доступности».

Сложность за сложностью

Данные исследования Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS) показывают, что с 2018 года предложение жилья имеет тенденцию к серьезному сокращению. Количество одобренных новых проектов жилищного строительства становится все более ограниченным. Между тем, по оценкам, около 1200 проектов стоимостью около 30 миллиардов долларов США сталкиваются с трудностями в реализации. С конца 2022 года было демонтировано всего около 500 проектов.

Экономика - Социального жилья не хватает и оно не продается: какое решение? — С 2018 года предложение жилья имеет тенденцию к серьезному сокращению. (Фото:baochinhphu)

Ограниченное предложение жилья, острая нехватка доступного жилья, высокие затраты на всех этапах реализации проектов... приводят к тому, что цены на недвижимость, особенно на квартиры в крупных городах, постоянно растут и не собираются останавливаться. Социальное жилье — это практически единственный шанс для большинства людей обрести дом мечты.

В последнее время государство приложило немало усилий для разработки политики, направленной на привлечение предприятий к участию в развитии социального жилья и улучшении предложения в сегменте социального жилья. Однако эта политика по-прежнему имеет много недостатков и непоследовательности, что создает множество препятствий, затрудняющих инвесторам доступ к социальному жилью.

На мероприятии, посвященном анонсу отчета VARS за третий квартал 2023 года, г-н Нгуен Хоанг Нам, член рабочей группы по исследованию рынка VARS, генеральный директор G-Home, заявил, что правовой механизм, связанный с социальным жильем, очень сложен. Подача заявки на получение разрешения на строительство проекта занимает много времени, даже больше, чем при строительстве коммерческого жилья. Чтобы получить разрешение на строительство, застройщикам социального жилья необходимо потратить не менее 2 лет на прохождение всех процедур.

Соответственно, хотя действующие правила предусматривают стимулы для проектов социального жилья освобождаться от платы за пользование землей, перед этим проекты социального жилья все равно должны «пройти» оценку земли — в настоящее время все еще существует много проблем и противоречий, связанных с методами оценки. При этом инвестор не имеет права вычитать, а все равно должен уплатить М3 (стоимость платежа в государственный бюджет в денежной форме, предложенная инвестором в тендерной документации в дополнение к обязательствам инвестора перед государственным бюджетом в соответствии с действующим законодательством). Более того, инвесторам все равно придется платить авансом за расчистку земли. Затем эта сумма будет вычтена из другого проекта или зачтена в счет стоимости земли.

Не говоря уже о том, что после двух лет инвестиционных процедур, проекту социального жилья потребуется еще около двух лет на строительство и передачу домов клиентам. После этого инвесторы по-прежнему должны будут зарезервировать не менее 20% площади социального жилья для сдачи в аренду в проектах социального жилья и смогут продать его только через 5 лет с момента ввода в эксплуатацию.

Этот процесс занимает до 9 лет, после чего проект проходит аудит. И только после завершения аудита бизнес получит фиксированную прибыль в размере 10%. Между тем, на протяжении всего процесса реализации проекта само предприятие не уверено, какие расходы будут учтены как обоснованные и обоснованные, а какие платежи не будут урегулированы или отклонены. Таким образом, предприятия сферы социального жилья всегда находятся в состоянии «везения или невезения», как в «азартной игре».

Но трудности на этом не заканчиваются: доступ к капиталу также является серьезным препятствием для инвесторов. Согласно исследованиям, большинство проектов в сфере недвижимости, в которые инвестируют и которые строят во Вьетнаме, имеют около 20% собственного капитала, 30% привлеченного от клиентов и до 50% в зависимости от кредитных организаций. Однако были случаи, когда инвесторы сталкивались с трудностями при получении кредитов из-за отсутствия залогового обеспечения, просто потому, что «земля под застройку проектов социального жилья оценивается в 0 донгов» из-за льготного освобождения от платы за пользование землей. В настоящее время нет никаких стимулов, только невидимые трудности для бизнеса.

Слишком много трудностей, препятствий и недостатков, из-за которых кажется, что достичь поставленной цели проекта по строительству 1 миллиона единиц социального жилья очень сложно.

Тот, кому нужно купить, не может купить.

Трудности в процессе реализации привели к тому, что предложение на рынке стало еще более скудным, однако на рынке по-прежнему наблюдается как дефицит, так и нераспроданное социальное жилье. Хотя спрос на социальное жилье огромен и растет вместе со скоростью урбанизации и увеличивающимся разрывом между темпами роста цен на недвижимость и доходами.

Экономика - Социального жилья не хватает и оно не продается: какое решение? (Рисунок 2). — . Социальное жилье — это возможность для большинства людей иметь жилье, но в настоящее время оно сталкивается со многими трудностями. (Фото:baochinhphu)

Уровень урбанизации достигнет 41,5% в 2022 году и увеличится примерно до 50% в 2030 году. Каждый год Вьетнам должен будет добавлять около 70 миллионов квадратных метров городского жилья. По данным Минстроя, потребность в социальном жилье для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков населенных пунктов в период 2021 - 2030 гг. составляет около 2 400 000 единиц.

Таким образом, даже если проект по строительству 1 миллиона единиц социального жилья будет полностью реализован, предложения не хватит для удовлетворения спроса. Между тем текущие цифры показывают, что мы все еще далеки от цели проекта, хотя все уровни — от центрального до местного — прилагают большие усилия для его реализации.

Согласно исследованию VARS в районах, где проекты социального жилья открыты для продажи, многие проекты зарегистрировали большое количество заинтересованных лиц и заявок практически на все свои продукты сразу же после их вывода на рынок, в то время как в некоторых населенных пунктах с зонами экспортной переработки и промышленными парками с сотнями тысяч рабочих-иммигрантов зафиксированы «вялые» продажи, несмотря на то, что объекты недвижимости неоднократно выставлялись на продажу.

В августе прошлого года в отчете, направленном в Министерство строительства, Народный комитет провинции Бакнинь сообщил, что, хотя провинция Бакнинь инвестировала в строительство десятков тысяч домов для рабочих, похоже, что рабочие, работающие в провинции, не заинтересованы в покупке домов для рабочих.

Соответственно, среди 7 завершенных и частично завершенных проектов жилья для рабочих в Бакнине, обеспечивающих рынок около 4000 готовых квартир, число рабочих, работающих в промышленных парках, регистрирующихся для покупки домов, очень мало.

В отчете говорится, что недавно владельцы проектов выставили на продажу 1681 единицу жилья для рабочих, но продано было очень мало. В настоящее время в 7 проектах осталось 1324 единицы жилья.

По словам г-на Нгуена Хоанг Нама, главная причина заключается в том, что те, кому нужно покупать, не могут покупать, в то время как политика направлена на тех, кому покупать не нужно.

«Закон о социальном жилье очень строг к покупателям, многие провинции продают только рабочим. Многие провинции продают только рабочим в промышленном парке. Некоторые провинции даже продают только рабочим в промышленном парке, но только в одном районе. Между тем, связь между рабочими и местностью не обязательно высока», — поделился г-н Нам.

Поэтому для обеспечения социальной безопасности и устранения явления нехватки и нераспроданности социального жилья необходимо продолжить исследования и разработку механизмов и политик, стимулирующих частные предприятия к участию в инвестировании в развитие социального жилья. В то же время расширить круг бенефициаров жилищной политики, особенно социального жилья. Бенефициары политики поддержки социального жилья (аренда, найм, покупка) должны быть скорректированы с использованием простых, легко идентифицируемых критериев, минимизирующих требования к документам и административным процедурам, таким как жилищный статус, уровень дохода и т. д.

Кроме того, необходимо изменить подход к развитию социального жилья. Проекты социального жилья должны повышать качество, обеспечивая людям адекватные условия для долгосрочного проживания. Чтобы повысить качество, но при этом обеспечить разумные цены, инвесторам следует получать прибыль и развивать проекты социального жилья в соответствующих масштабах.

Положения о бенефициарах политики социального жилья также необходимо изменить, чтобы они стали более адекватными. Социальное жилье не продается богатым, но должно также быть ориентировано на тех, у кого есть налогооблагаемый доход и сбережения, но кто не может получить доступ к коммерческому жилью, цены на которое в настоящее время высоки. Потому что, если у людей очень низкий доход, бедные домохозяйства, близкие к бедности домохозяйства, доходы которых ниже уровня, необходимого для уплаты подоходного налога, это означает, что у этих людей нет достаточно денег, чтобы покрыть свои расходы на проживание, и у них нет сбережений. Следовательно, они также не могут купить социальное жилье.

Н.Джианг

Источник