Риск изменения цен на землю «угрожает» развитию. Урок 2

Задержка в определении годовых цен на аренду земли и единовременных цен на аренду земли повлияла на инвестиционную среду, повлияла на планирование производства и бизнеса, а также на ипотечные кредиты по инвестиционным кредитам, особенно для инвестиционных проектов с большими площадями и крупным инвестиционным капиталом (проект склада СПГ-порта, проект тепловой электростанции Son My I, проект тепловой электростанции Son My II и проект по производству лопастей ветроэнергетических установок...). «Если не будет принята своевременная и решительная политика, это скажется на инвестиционной среде и результатах привлечения инвестиций в провинцию», — прокомментировал Совет по управлению провинциальным индустриальным парком.

Одна сторона нетерпелива, другая осторожна.

В то время как NovaWorld Phan Thiet ждет конкретных цен на землю, чтобы «разблокировать» многие виды деятельности для продолжения строительства и завершения туристической экономической городской зоны к концу 2025 года, новые промышленные парки в Хамтане также ждут конкретных цен на землю для аренды. Отсюда возникает основа для строительства согласно намеченному графику. Например, строительство промышленного парка Тан Дук начнется во втором квартале 2023 года, но его реализация считается сложной, поскольку работа по установлению, оценке и утверждению конкретных цен на землю (для жилых и сельскохозяйственных земель в жилых районах) все еще идет медленно, требуя многочисленных пересмотров и дополнений, что влияет на компенсационные и очистные работы. В настоящее время инвестором Индустриального парка подана заявка на предоставление земельного участка/аренды земельного участка площадью 61,17 га. Однако несмежные участки земли затруднят выделение/аренду земли и получение разрешений на строительство для начала строительства. В промышленном парке Сонми I инвестору на первом этапе был выделен земельный участок площадью 76,78 га провинциальным народным комитетом. Однако для осуществления строительства также необходимо иметь определенную цену на землю, чтобы заключить договор аренды земли. Ранее Департамент природных ресурсов и охраны окружающей среды организовал торги и заключил договор с консалтинговым подразделением (ООО «TMS Consulting») для определения стоимости аренды земли. После многочисленных срочных рассылок консультационный отдел сообщил о задержке в завершении определения конкретных цен на землю для промышленного парка Сонгми И из-за того, что обследование и сбор информации для определения доходов и затрат на оценочные работы, связанные с проектами промышленных парков, были весьма ограниченными и столкнулись со многими трудностями, не имея достаточной основы для полного доказательства в соответствии с положениями циркуляра 36/2014/TT-BTNMT от 30 июня 2014 года Министерства природных ресурсов и окружающей среды. В связи с этим 5 апреля 2023 года компания TMS Consulting Company Limited направила документ с просьбой к соответствующим подразделениям оказать поддержку в рассмотрении информации для оценки стоимости земли, а также проект отчета, поясняющего результаты оценки. И все еще ждем… результатов.

Поэтому в конце апреля 2023 года Совет по управлению провинциальным промышленным парком отчитался перед соответствующими органами власти о необходимости оказать поддержку промышленному парку Тан Дык в своевременном завершении процедур для начала строительства во втором квартале 2023 года, от определения конкретных цен на землю для инвесторов до подписания договоров аренды земли на площади 61,17 га. Аналогичным образом, промышленный парк Son My 1 площадью более 76,7 гектаров был представлен на утверждение в провинциальный народный комитет в мае 2023 года по запросу компании IPICO, чтобы подразделение могло выплачивать арендную плату за землю, подписывать договоры аренды земли и организовывать строительство инфраструктуры промышленного парка на этой территории.

Примечательно, что инвесторы в промышленные парки, которые проводят компенсационные и очистные работы, а также готовятся к инвестициям, хотят сразу же арендовать землю. Затем смежные проекты, такие как склад СПГ-порта, проект тепловой электростанции Сонми I, проект тепловой электростанции Сонми II с площадью земли около 300 гектаров, также имеют необходимость в аренде земли одновременно. Между тем, согласно информации Совета по управлению провинциальным промышленным парком, поскольку конкретная цена на землю не определена, в настоящее время 4 проекта (площадью 4,72 га) в промышленном парке Хам Кием I и 1 проект (площадью 2,41 га) в промышленном парке Хам Кием II были одобрены Провинциальным народным комитетом для единовременной оплаты аренды земли, но решение об единовременной оплате аренды земли для инвесторов промышленного парка не было принято в течение 3 лет. Желание инвесторов единожды арендовать землю облегчит привлечение вторичных инвесторов и привлечение заемного капитала для реализации проекта.

Зачем находиться в таком напряженном положении?

Представитель Департамента природных ресурсов и окружающей среды заявил, что медленная оценка конкретных цен на землю (применяется к проектам со стоимостью земли более 20 млрд донгов) обусловлена ​​многими причинами. Согласно циркуляру № 36 Министерства природных ресурсов и экологии, существует 5 методов оценки цен, но наиболее часто используемыми являются 3 метода: метод превышения, метод дохода и метод сравнения. Однако, основываясь на информации, полученной в ходе некоторых исследований, консалтинговые подразделения обеспокоены тем, что эти методы не гарантируют эффективности при применении к каждому конкретному проекту, особенно если входные факторы нестабильны, что приводит к неверным результатам на выходе. Например, метод сравнения: эта территория раньше была сельскохозяйственными угодьями, транзакций не было, поэтому ее нельзя сравнивать. Или методы излишков и доходов требуют определения дохода от развития, инвестиционного капитала, цены за единицу продукции... что очень сложно. Поэтому консультационные подразделения делали это снова и снова, департамент оказывал помощь консультационным подразделениям, но результаты неубедительны. Поскольку необходимо предположить и оценить, что эти проекты очень обширны по площади, риск ошибки между одним человеком и другим, даже очень небольшой, может привести к большим потерям. Кроме того, Министерство природных ресурсов и экологии также пересматривает Циркуляр 36, уделяя особое внимание методам оценки.

Это также одна из причин, по которой Народный комитет провинции только что выпустил документ, в котором просит Министерство природных ресурсов и окружающей среды предложить премьер-министру рассмотреть и дать указание создать рабочую группу, состоящую из представителей Министерства природных ресурсов и окружающей среды, Министерства строительства, Министерства финансов и связанных министерств и отраслей, для поддержки и руководства провинцией Биньтхуан в определении цен на землю в целом и в проекте туристического комплекса Ocean Valley в частности. В настоящее время Центральное правительство выпустило документ, в котором согласилось оказать поддержку провинции Бинь Туан в оценке конкретных цен на землю в проекте NovaWorld Phan Thiet...

Также, по словам представителя Департамента природных ресурсов и окружающей среды, по сравнению с NovaWorld Phan Thiet, оценка земли в промышленных парках проще. Однако в текущей ситуации для большей уверенности также необходимо иметь конкретный оценочный расчет с помощью Центрального правительства. В ближайшее время будет решен вопрос устранения препятствий, связанных с конкретными ценами на землю крупных проектов в провинции.

В официальном сообщении, которое Народный комитет провинции направил в Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды, также подчеркивается, что текущая работа по определению цен на землю очень сложна, поскольку она охватывает множество секторов и областей, которые регулируют параметры инвестиций, планирования, строительства, земли, финансов, банковского дела, рынка... что требует от исполнителя общих знаний и опыта, связанных со многими областями, чтобы полностью понимать содержание метода оценки для его надлежащего внедрения, оценки и анализа. Между тем, сотрудники провинциального Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды не имеют достаточного опыта в специализированных областях ценообразования, финансов, строительства... чтобы соответствовать требованиям весьма сложной оценочной работы, как это происходит сегодня. В связи с этим Народный комитет провинции предложил Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды рекомендовать премьер-министру рассмотреть и дать указание создать рабочую группу для поддержки и руководства провинцией Биньтхуан в определении цен на землю в целом и в проекте туристического комплекса Ocean Valley в частности, чтобы проекты можно было скорее развернуть, ввести в эксплуатацию и развивать местную социально-экономику.

Источник: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html