За последние 5 лет на вьетнамском рынке недвижимости зафиксирован непрерывный рост цен. Это считается результатом правовой системы со множеством лазеек, что приводит к коррупции в планировании со стороны некоторых государственных чиновников или спекуляции, манипуляции и ценовой инфляции со стороны участников рынка. Если ситуация с ростом цен на жилье не будет взята под контроль в ближайшее время, это будет иметь многочисленные последствия для экономики, социальной защиты и безопасности. Чтобы лучше разобраться в этом вопросе, репортер Kinh te & Do thi взял интервью у вице-президента Hanoi Real Estate Club Нгуена Тхе Зьепа.
Сэр, за последние 5 лет на рынке жилья постоянно регистрировался средний рост цен на 15–20% в годовом исчислении, а в некоторых районах он увеличился на 35–40%. В чем причина такой ситуации?
- Мы все ожидаем, что после вступления в силу пересмотренных и дополненных законов (Закон о земле, Закон о жилье, Закон о торговле недвижимостью), касающихся рынка недвижимости, они будут способствовать снижению цен на жилье. Но в реальности цены на недвижимость продолжают расти, даже быстро, и признаков остановки не наблюдается. Существует много причин, объясняющих постоянный рост цен на недвижимость, но, по моему мнению, это происходит из-за влияния как спроса, так и предложения, финансовой политики и психологических факторов.
Прежде всего, существует дисбаланс между спросом и предложением, обусловленный быстрым ростом населения, особенно в крупных городах, что приводит к высокому спросу на жилье и инвестиции, в то время как новое предложение ограничено из-за ограниченного земельного фонда и сложных юридических процедур, замедляющих ход строительства. И это также связано с процессом расширения инфраструктуры и городского планирования (также известным как урбанизация), который оказал влияние на рост цен на недвижимость в районах с запланированной и инвестированной инфраструктурой; Или, что касается политики расширения городов, то перевод сельскохозяйственных земель в жилые также оказывает существенное влияние на рост цен на жилье и землю.
Более того, из-за спекуляций и серфинга некоторых групп людей было использовано множество уловок, чтобы виртуально поднять цены на дома и землю, заставив многих людей опасаться, что цены вырастут еще больше, поэтому они спешат покупать, заставляя рынок устанавливать новые уровни цен.
Наряду с этим, из-за юридических проблем и государственного управления, эта история упоминалась много раз, правовые проблемы привели к остановке или задержке сотен проектов по жилищному строительству, что сократило предложение на рынке; Или поправки к Закону о жилье, расширяющие правила для иностранцев, владеющих домами во Вьетнаме, также окажут влияние на рост цен на жилье.
Еще один фактор, который я хотел бы упомянуть, — это финансовая политика и рост стоимости строительства и материалов. В последнее время банковская система постоянно снижает процентные ставки по кредитам, и в то же время, когда инфляция все еще высока, люди выбирают недвижимость как надежное место для хранения своих активов, что также приводит к росту цен на жилье. Короче говоря, рост цен на недвижимость обусловлен влиянием многих экономических факторов, политик и психологии рынка. Если его не контролировать, он может привести к пузырю на рынке недвижимости и многочисленным последствиям для экономики.
О каких последствиях здесь идет речь?
- Объективно говоря, цены на недвижимость во Вьетнаме намного ниже, чем в других странах азиатского региона, поэтому неудивительно, что мы пережили периоды «горячего» роста. Это неизбежно только в процессе открытия рыночной экономики за последние десятилетия. Мы должны рассматривать рост цен на недвижимость с двух сторон. С положительной стороны, районы с синхронными и полными инвестициями в инфраструктуру увидят рост цен, отражающий фактическое развитие, что увеличит общие социальные продукты всего района и улучшит жизнь людей.
Но в районах, которые еще не инвестировали в инфраструктуру, есть только информация о планировании, но цены на землю стремительно растут, в то время как сделки в основном заключаются в купле-продаже, и реальной необходимости в использовании нет, в этих местах вмешиваются спекулянты, земельные брокеры... что влияет на общее развитие всего района, когда цены на землю высоки, предприятия не хотят реализовывать проекты, что приводит к тому, что земля оказывается заброшенной и не вводится в эксплуатацию, те, кто «владел» землей раньше, рискуют потерять или зарыть капитал, который невозможно воспроизвести или использовать в бизнесе.
В целом рост цен на недвижимость имеет как положительные, так и отрицательные последствия, но если он растет слишком быстро или неконтролируемо, он может вызвать множество серьезных последствий. В то время высокие цены на жилье сделали невозможным для многих людей, особенно для малообеспеченных рабочих, покупку дома, разрыв между богатыми и бедными увеличился, что привело к неравенству в обществе. В то же время, когда цены растут слишком быстро из-за спекуляций, не отражая истинной стоимости, это может легко привести к образованию пузыря, а если пузырь лопнет, цены резко упадут, многие инвесторы потеряют деньги или, имея большие долги, могут столкнуться с трудностями при выплате, когда процентные ставки вырастут; в то время как банки сталкиваются с рисками безнадежных долгов, что влияет на финансовую систему.
Самое тревожное, что деньги, поступающие в недвижимость без изъятия, а не используемые для производства и бизнеса, снизят мотивацию к экономическому развитию. Если недвижимость заморозится, это повлияет на ряд строительных, строительных материалов и финансовых предприятий... тем самым увеличивая инфляционное давление, потому что при росте цен на недвижимость, цены на аренду и услуги также вырастут, что приведет к росту стоимости жизни, что приведет к росту потребительских цен, создавая инфляционное давление.
Так каково же решение, чтобы ограничить эту ситуацию, сэр?
- Стабилизация цен на жилье — сложная проблема, включающая множество факторов, таких как спрос и предложение, финансовая политика, спекуляции и городское планирование. Однако, это не означает, что нет действительно осуществимого решения, но проблема, которую я хочу подчеркнуть, это регулирующая роль государственного агентства по управлению. С личной точки зрения, я хотел бы представить несколько вопросов следующим образом:
Во-первых, необходимо быстро увеличить предложение жилья за счет расширения земель. Государство может запланировать больше земельных фондов для развития жилья, особенно социального жилья и жилья для малообеспеченных людей; поощрять строительство недорогого жилья, предоставлять налоговые льготы, снижать сборы за выдачу разрешений на строительство или оказывать финансовую поддержку предприятиям, развивающим сегмент доступного жилья; В то же время воспользуйтесь фондами пустующего жилья, обложите налогом или примите меры, заставляющие владельцев выставлять пустующие дома на продажу, чтобы избежать спекуляций.
Во-вторых, необходимо строго контролировать спекуляции и инфляцию цен, вводя высокие прогрессивные налоги на недвижимость для тех, кто владеет большим количеством объектов недвижимости, но не вводит их в эксплуатацию (сдает в аренду или продает); Ужесточить условия кредитования, чтобы контролировать приток капитала в недвижимость, ограничить спекулятивные заимствования; прозрачная рыночная информация, создание базы данных сделок с недвижимостью для исключения манипулирования ценами; Строго пресекайте акты ценовой манипуляции или создания пузырей на рынке недвижимости и внимательно следите за приостановленными проектами. Если инвесторы не реализуют проект в установленные сроки, их земля может быть отозвана.
В-третьих, государству необходимо проводить более благоприятную политику для реальных покупателей жилья, предлагая льготные кредитные пакеты и низкие процентные ставки для тех, кто впервые приобретает жилье, или для домохозяйств с низким доходом; Ограничения на передачу права собственности сразу после покупки, а также правило, согласно которому недвижимость может быть перепродана только по истечении определенного периода времени, чтобы ограничить спекуляции.
В-четвертых, усилить политику управления ценами и планирования, сосредоточившись на контроле ценовых потолков социального жилья. Государство может применять потолки цен к жилью для людей с низким доходом; В то же время поощрять инвестиции в развитие городов-спутников с целью снижения жилищной нагрузки в центральных районах за счет развития инфраструктуры и транспортного сообщения с соседними районами. В заключение следует отметить, что для стабилизации цен на жилье необходима координация действий правительства, бизнеса и населения, но самое главное — контролировать спекуляции и содействовать разумному предложению для устойчивого развития рынка.
Спасибо!
10:57 20/02/2025
Источник: https://kinhtedothi.vn/kinh-te-dinh-tre-lam-phat-tang-neu-khong-kiem-soat-duoc-gia-nha.html
Комментарий (0)