HoREA предлагает решения для создания более благоприятных условий для инвесторов в недвижимость

Предложение инвесторам получить права землепользования в соответствии с планированием

Недавно г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), направил документ с просьбой к Постоянному комитету Национальной ассамблеи, ряду комитетов Национальной ассамблеи и Министерству природных ресурсов и окружающей среды внести поправки в ряд статей и положений проекта закона о земле (с изменениями).

Предлагать и создавать условия для инвесторов по согласованию прав землепользования (ПЗП) для типов земель, подходящих для планирования реализации проектов коммерческого жилья.

Недвижимость - HoREA предлагает решения для создания более благоприятных условий для инвесторов в недвижимость — Создать условия для инвесторов, позволяющие им вести переговоры о правах землепользования в отношении типов земель, подходящих для планирования реализации проектов коммерческого жилья.

Ассоциация установила, что пункт б) статьи 1, пункт а) статьи 4 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) имеют ряд недостатков и ограничений и даже не соответствуют Постановлению Центрального Комитета партии от 16 июня 2022 года № 18-NQ/TW.

Поскольку подпункт «б» пункта 1 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (в новой редакции) предусматривают: в случае использования земельного участка для реализации проекта жилищного строительства допускается заключение договора о предоставлении права пользования земельным участком жилого фонда; Для реализации проекта коммерческого жилья необходимо иметь право пользования жилой землей или жилой землей и другими землями. Только в одном случае можно согласиться на получение права пользования землей в качестве «жилой земли», а в двух случаях необходимо иметь право пользования землей в качестве «жилой земли» или «жилой земли и других земель», чтобы иметь возможность использовать землю для реализации проекта коммерческого жилья.

В то же время пункт «а» пункта 4 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) допускает включение в общую площадь земельного участка для строительства коммерческого жилья, находящегося в управлении государства, и возврат его государству для передачи или сдачи в аренду инвесторам без проведения аукциона по продаже прав землепользования, без проведения торгов по выбору инвесторов...

В связи с этим HoREA предлагает внести изменения и дополнения в пункт б) пункта 1 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) в направлении предоставления инвесторам возможности вести переговоры о получении права пользования «землями жилой застройки» или «землями жилой застройки и иными землями» или «иными землями, не являющимися землями жилой застройки» в соответствии с программами землеустройства, градостроительства, строительства, жилищного строительства для реализации проектов коммерческого жилищного строительства, смешанных жилищно-коммерческих и сервисных проектов, создания условий для инвесторов, особенно крупных корпораций и предприятий в сфере недвижимости, имеющих возможность инвестировать в развитие проектов жилищного строительства, городских территорий с большой площадью до десятков, десятков, сотен, тысяч гектаров, иметь как синхронную транспортную инфраструктуру, так и техническую инфраструктуру, социальную инфраструктуру, а также множество городских коммуникаций и служб.

HoREA также предложила внести изменения и дополнения в пункт 4 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) в направлении возложения на Правительство функции регулирования обращения с «земельными участками, находящимися в государственном управлении, земельными участками, находящимися в государственном управлении», вкрапленными в коммерческие жилищные проекты (аналогично положениям пункта 13 статьи 1 Указа 148/2020/ND-CP о внесении изменений и дополнений в ряд указов, детализирующих реализацию Закона о земле), чтобы гарантировать отсутствие потерь доходов государственного бюджета и потерь государственных активов, которыми являются земельные ресурсы.

По словам г-на Чау, изменение и дополнение пункта b, пункта 1, пункта a, пункта 4 и пункта 6 статьи 128 проекта закона о земле (измененного) в указанном выше виде направлены на полную «институционализацию» Постановления 18-NQ/TW от 16 июня 2022 года Центрального исполнительного комитета партии, в котором говорилось, что институциональные взгляды и политика в отношении земли должны быть завершены синхронно и в соответствии с институтом развития социалистической рыночной экономики .

Для каждого субъекта и типа землепользования существуют соответствующие политики, позволяющие раскрыть потенциал и максимально увеличить ценность земельных ресурсов, а также продолжить реализацию механизма самостоятельных переговоров между людьми и предприятиями при передаче прав землепользования для реализации проектов городского и коммерческого жилья.

Закрытие лазеек, чтобы избежать потери государственных доходов

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя HoREA: «Для проектов социально-экономического развития, соответствующих планированию и планам землепользования, необходимо оперативно разрабатывать и совершенствовать механизмы и политику, позволяющие организациям, домохозяйствам и отдельным лицам, имеющим права землепользования, участвовать вместе с инвесторами в реализации проектов в форме передачи, аренды и внесения капитала с использованием прав землепользования, а также обеспечивать наследование правильных, точных и разумных положений Закона о земле 2013 года».

Недвижимость - HoREA предлагает решения по созданию более благоприятных условий для инвесторов в недвижимость (рисунок 2). — Ключом к предотвращению потери доходов государственного бюджета является «закрытие» «лазеек» в применении методов оценки земли для определения цен на землю.

Кроме того, ассоциация также выразила обеспокоенность тем, что если экономическим организациям и инвесторам будет по-прежнему разрешено получать права землепользования путем передачи прав землепользования на сельскохозяйственные земли или несельскохозяйственные земли, не являющиеся жилыми землями, даже если это соответствует планированию землепользования, для реализации проектов коммерческого жилья, это приведет к потере доходов государственного бюджета и потере государственных активов, которыми являются земельные ресурсы. Фактически, в предыдущие годы имел место ряд случаев потери доходов государственного бюджета и потери государственных активов, которыми являются земельные ресурсы.

Однако ассоциация установила, что основной причиной потери доходов государственного бюджета и потери государственных активов, которыми являются земельные ресурсы, в последние годы является не то, что Закон о земле 2013 года позволяет экономическим организациям и инвесторам получать права землепользования, включая «жилые земли», или «жилые земли и другие земли», или «другие земли, которые не являются жилыми землями», а несоответствия и ограничения применения методов оценки земли для оценки и определения цен на землю; тем самым определяя конкретные цены на землю для расчета платы за пользование землей и арендной платы за землю для коммерческих и городских жилищных проектов.

Поэтому HoREA полагает, что ключевой вопрос, который необходимо решить, — это «закрыть» «лазейки» в «применении методов оценки земли» для «оценки земли», «определения цен на землю», «определения конкретных цен на землю», расчета «платы за пользование землей, арендной платы за землю» для коммерческих и городских жилищных проектов.

С другой стороны, в настоящее время Правительство сосредоточено на разработке Указа об изменении и дополнении ряда статей Указа 44/2014/ND-CP об оценке земли с целью реализации «прав» государства в оценке земли, принятия решений о плате за пользование землей и арендной плате за землю, «не гонясь за рыночными ценами», для выполнения функции «государства, регулирующего экономику»; в том числе рынка недвижимости для социально-экономического развития в интересах государства и общества.

Источник