В сводном отчете по вопросу вопросов и ответов, недавно направленном делегатам генеральным секретарем Национальной ассамблеи Буй Ван Куонгом, говорится, что правительство предприняло множество действий и выпустило множество документов для устранения трудностей на этом рынке, таких как телеграммы и документы, призывающие премьер-министра обратиться к министерствам и местным органам власти с просьбой реструктурировать рынок недвижимости. Однако этот рынок, включая рынок жилья, по-прежнему сталкивается с трудностями и узкими местами, связанными с юридическими процедурами, земельными фондами и инвестиционным капиталом.
Не одобрено из-за отсутствия «жилой земли»
Некоторые административные процедуры инвестирования обременительны и затрудняют деятельность, сегменты рынка по-прежнему неравномерны, а кредитный капитал, вложенный в этот рынок, по-прежнему несет в себе множество потенциальных рисков. Из-за трудностей предприятия сферы недвижимости вынуждены приостанавливать инвестирование и строительство проектов, а это также создает трудности для подрядчиков, поставщиков материалов и многих других отраслей. «Правовые проблемы, связанные с землей, такие как определение цен на землю, сборы за пользование землей, расчистка участка или правила отбора инвесторов, которые пересекаются с правилами инвестирования, торгов, земли... являются основными препятствиями для восстановления и развития рынка жилья», — оценило оценочное агентство.
В городе Хошимин, в дополнение к более чем 100 проектам в сфере недвижимости, столкнувшимся с трудностями, которые были изучены и изучаются на предмет разрешения, Департамент планирования и инвестиций недавно отчитался перед городским народным комитетом о ходе реализации инвестиционных разрешений на проекты в сфере недвижимости в этом районе.
Соответственно, из 117 проектных досье, запрашивающих одобрение инвестиционной политики, которые рассматривает это агентство, 62 проекта не соответствуют условиям для инвесторов в коммерческие жилищные проекты (NƠTM), поскольку они не имеют жилой земли или не получают передачу всей жилой земли в соответствии с положениями Закона о жилье 2014 года.
Поэтому Департамент планирования и инвестиций рекомендовал Народному комитету Хошимина не одобрять инвестиционную политику, поскольку она не соответствует положениям Закона об инвестициях и Закона о жилье. Это вызывает беспокойство у предприятий сферы недвижимости, поскольку может привести к блокировке процесса реализации проекта.
Устранение юридических препятствий поможет реализации проектов в сфере недвижимости пройти гладко, способствуя развитию рынка. Фото: HOANG TRIEU
По словам магистра Нгуен Нят Ханя, преподавателя юридического факультета Университета экономики и права (VNU-HCM), с юридической точки зрения не одобрение инвестиционной политики этих 62 проектов совершенно оправдано. Однако с экономической точки зрения и с точки зрения развития рынка недвижимости в этом есть много моментов, которые не совсем подходят.
Потому что для реализации Нового сельского проекта предприятия должны иметь достаточно большой земельный фонд, но в реальности количество проектов со 100% жилой землей или частью жилой земли составляет не более 5% от общего количества проектов Нового сельского проекта на рынке.
Таким образом, вышеуказанные строгие правила использования земли создают множество трудностей, когда предприятия предлагают построить новый проект в сельской местности. Если мы не найдем способ решить эту проблему, сотни тысяч миллиардов донгов, вложенных в эти проекты, могут «застрять», что приведет к пустой трате инвестиционного капитала, а также не решит проблему предложения жилья.
По словам мастера Нгуен Нят Кханя, для реализации вышеуказанных проектов необходимы юридические и управленческие решения. С юридической точки зрения Национальной ассамблее необходимо в ближайшее время изучить и внести поправки в положения о формах землепользования для реализации проектов NƠTM в Жилищном законодательстве в направлении не ограничения форм землепользования для проектов, а только жилой земли, как в настоящее время, но необходимо обеспечить соблюдение местного планирования землепользования и планирования строительства.
«С точки зрения управления, в ближайшем будущем Народный комитет города Хошимин может оказать поддержку инвесторам этих 62 проектов посредством организации торгов по проектам с использованием земли для выбора инвесторов, которые соответствуют условиям реализации проекта NƠTM (при победе в торгах государство выделит или сдаст в аренду землю для реализации проекта NƠTM) или перевести целевое назначение проекта NƠTM в социальное жилье, чтобы не быть связанным формой использования земли», - высказал свое мнение Мастер Кхань.
Необходимо пересмотреть многие правила
В официальном сообщении «Предложение о внесении поправок в пункт b, пункт 1, пункт a, пункт 4 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (измененного) с целью создания условий для инвесторов, ведущих переговоры о получении прав землепользования для типов земель, подходящих для планирования реализации проектов NƠTM», отправленном в Национальное собрание, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, предложил внести поправки в пункт b, пункт 1, пункт a, пункт 4 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (измененного) с целью создания условий для предприятий и инвесторов, ведущих переговоры о получении прав землепользования или обладании правами землепользования для типов земель или обладании правами землепользования для планирования землепользования, городского планирования, планирования строительства для реализации проектов NƠTM.
Г-н Чау также отметил, что положение пункта б) пункта 1 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) допускает только соглашения о получении права пользования жилыми землями или о необходимости иметь право пользования жилыми землями или жилыми и другими землями, поэтому оно имеет более узкое содержание, чем действующие положения Закона о земле 2013 года, тем самым не создавая благоприятных условий для доступа инвесторов к земле, не обеспечивая законные права и интересы лиц, пользующихся землей.
По словам г-на Чау, если данное положение будет принято, то в течение следующих 10 лет инвесторам больше не будет разрешено «договариваться о получении права пользования жилыми и другими землями» для реализации проекта «Новое сельское развитие», поэтому не будет ни одного случая, когда какой-либо инвестор будет соответствовать условию «наличия права пользования жилыми и другими землями», как предписано в пункте 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями).
Что касается проблем с будущим жильем, то на семинаре по представлению комментариев к проекту Закона о бизнесе в сфере недвижимости (с поправками), недавно организованном Экономическим комитетом Национальной ассамблеи и Министерством строительства, заместитель председателя Народного комитета города Хошимин Буй Суан Кыонг сказал, что в последнее время в городе при вводе в эксплуатацию жилья и будущих строительных проектов возникло много проблем. Соответственно, компетентный орган должен иметь документ, одобряющий проект, который дает право на продажу будущего жилья, что влечет за собой множество последствий, особенно выдачу свидетельств о праве собственности покупателям NƠTM применительно к положениям Закона о земле.
По словам г-на Буй Сюань Куонга, пункт 2 статьи 25 проекта Закона о торговле недвижимостью (с изменениями) предусматривает условия, при которых дома и сооружения, которые будут возведены в будущем, должны иметь один из следующих видов документов на землепользование (решение о выделении земельного участка, аренда земли; договор аренды земли; свидетельство о праве землепользования; свидетельство о праве собственности на дом и землепользовании; свидетельство о праве землепользования, праве собственности на дом и другие активы, связанные с землей...).
Между тем, согласно действующему Закону о земле, землепользователи имеют право передавать, сдавать в аренду, субаренду, дарить, закладывать и вносить капитал в права землепользования при наличии сертификата.
В случае, если землепользователю разрешено отсрочить выполнение финансовых обязательств или разрешено иметь финансовые обязательства, он/она должен/должна завершить финансовые обязательства до осуществления прав. То есть, в случае, если инвестору выделена земля, но он/она не завершает финансовые обязательства по платежам за пользование землей, он/она не может осуществлять права землепользователя в соответствии с положениями земельного законодательства, включая право на передачу прав пользования землей.
Поэтому Народный комитет города Хошимин рекомендует редакционной комиссии изучить и скорректировать содержание условий на землю для процедуры утверждения будущих жилищных и строительных работ, которые будут введены в эксплуатацию, поскольку «инвестор выполнил финансовые обязательства и имеет сертификат на право пользования землей». Это необходимо для того, чтобы ограничить юридические проблемы, возникающие на следующем этапе, особенно при выдаче сертификатов людям.
Разрешить корректировку планирования после передачи
Заместитель председателя Народного комитета города Хошимин Буй Суан Кыонг заявил, что в проекте Закона о бизнесе в сфере недвижимости указано, что принцип передачи проектов в сфере недвижимости заключается в том, что передача всего проекта или его части должна гарантировать, что цели и планирование проекта не изменятся, что «неблагоприятно», поскольку многим инвесторам после получения проекта необходимо скорректировать планирование, чтобы сделать его лучше. По словам г-на Буй Суан Куонга, корректировка проекта направлена на его оптимизацию, а конечным результатом является повышение коэффициента использования земли и соблюдение положений Закона о градостроительстве. Инвестор приспосабливается к требованиям законодательства и берет на себя дополнительные финансовые обязательства. Народный комитет города Хошимин предложил пересмотреть данное положение, чтобы избежать противоречий с положениями Закона о градостроительстве в процессе реализации, в противном случае это повлияет на процесс реализации после получения передачи проекта.
Семинар «Устранение правовых препятствий в сфере недвижимости»
9 ноября газета Nguoi Lao Dong организовала семинар на тему «Устранение юридических препятствий в сфере недвижимости», чтобы выслушать и усвоить мнения гостей, тем самым найдя решения по устранению узких мест, разблокированию потока на рынке недвижимости, содействию стабильному и устойчивому экономическому росту...
(*) См. газету «Лао Донг» от 8 ноября.
Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm
Комментарий (0)