Проект коммерческого жилья через соглашение о правах землепользования

Утром 13 ноября Национальное собрание в группах обсудило проект Постановления о пилотировании реализации проектов коммерческого жилья посредством соглашений о получении права землепользования или наличии права землепользования.

В группу 15 входят делегации Национальной ассамблеи провинций Куангчи, Йенбай, Биньфыок и Биньтхуан. Заместитель главы делегации Национальной ассамблеи провинции Биньтхуан Нгуен Хыу Тонг председательствовал на заседании.

Устранение узких мест в доступе к земле

После заслушивания Национального собрания депутаты обсуждают и вносят свои предложения по доработке проекта Постановления о пилотной реализации проектов коммерческого жилья посредством соглашений о получении права землепользования или наличии права землепользования. Министр природных ресурсов и окружающей среды До Дык Зуй выступил с разъяснениями и уточнениями некоторых вопросов, представляющих интерес для делегатов.

Министр До Дык Дуй выступает на Группе 15. Фото: Кхуонг Чунг

Министр До Дык Зуй подчеркнул, что выпуск этого проекта пилотной резолюции крайне необходим. Суть проекта постановления заключается в том, чтобы дополнить порядок доступа к земельным участкам при реализации проектов коммерческого жилья. Ранее, согласно положениям Закона о земле 2003 года и Закона о жилье 2005 года, для реализации проектов коммерческого жилья существовало два механизма передачи прав землепользования: механизм принудительной передачи и механизм добровольной передачи.

В частности, механизм принудительной передачи заключается в том, что государство изымает землю для передачи инвесторам посредством аукционов по плате за пользование землей или торгов для отбора инвесторов для реализации инвестиционных проектов с использованием земли. Механизм добровольного преобразования заключается в том, что инвестор договаривается с лицом, имеющим право пользования землей, о выделении земельного фонда для реализации проекта коммерческого жилья, либо инвестор, имеющий право пользования землей, обращается в компетентный государственный орган с просьбой разрешить изменение целевого назначения земельного участка для реализации проекта коммерческого жилья. Таким образом, существует два механизма перемещения через четыре формы доступа к земле.

Затем Закон о жилье 2010 года и Закон о земле 2013 года продолжили разрешать все четыре формы доступа к земле для реализации проектов коммерческого жилья, как и Закон о земле 2003 года и Закон о жилье 2005 года. Однако, когда Национальная ассамблея приняла Закон о жилье 2014 года, она ограничила формы получения, передачи прав землепользования или изменения целевого назначения земли. В частности, Закон о жилье 2014 года устанавливает, что в случае получения права передачи могут быть переданы только жилые земли; В случае наличия права землепользования и обращения к государству с просьбой изменить целевое назначение земли, эта территория должна включать часть жилой площади.

«Это ограничивает случаи доступа к земле в форме получения передачи прав землепользования, а также наличия прав землепользования по сравнению с Законом о земле 2003 года и Законом о жилье 2005 года», — подчеркнул министр и сказал, что Закон о земле 2013 года не регулирует и не контролирует случаи, когда государство истребует землю для передачи инвесторам посредством торгов по выбору инвесторов и аукционов по продаже прав землепользования. То есть масштаб проекта может быть большим или малым, хотя он не ориентирован на получение инвесторами прав землепользования или наличие у инвесторов прав землепользования по сравнению с предыдущим этапом, но государство может истребовать землю и реализовывать проекты без ограничений по масштабу площади.

Делегат Ха Си Донг - делегация Национальной ассамблеи провинции Куангчи выступил на дискуссионной группе. Фото: Кхыонг Трунг

Однако, по словам министра До Дык Зуя, в статьях 79 и 127 Закона о земле 2024 года указано, что государство будет изымать земли только для проектов городского развития с синхронной технической инфраструктурой, социальной инфраструктурой и жильем. Так, согласно действующему градостроительному законодательству, масштаб обычно составляет от 20 гектаров и более, а в случаях, когда площадь меньше и не обеспечивает синхронности городских элементов, государство не будет возвращать землю. Таким образом, метод изъятия государством земель для передачи инвесторам реализован не будет. В то же время, как и в Законе о жилье 2014 года, также контролируются и сужаются положения о случаях, когда государство позволяет инвесторам получать права землепользования или инвесторам, которые в настоящее время имеют права землепользования. То есть это применимо только к тем случаям, когда при получении прав землепользования 100% площади, на которую предоставляются права, должны быть жилыми землями или, если в настоящее время имеются права землепользования, должна быть часть жилой земли.

«Это приводит к проектам в городских районах, и если земля не является жилой, нет возможности получить доступ к земле, потому что это не относится к случаю изъятия земли государством, а также не относится к случаю, когда государство предоставляет право использовать землю или имеет право использовать землю, но меняет целевое назначение земли. Это приводит к трудностям для населенных пунктов с небольшим количеством крупномасштабных проектов. Поэтому эта пилотная резолюция, представленная в Национальную ассамблею для обнародования, направлена ​​на устранение этих трудностей, устранение узкого места в методе доступа к земле для реализации проектов коммерческого жилья», - сказал министр.

Название и продолжительность пилотного проекта соответствуют требованиям.

Другой вопрос, связанный с названием, сказал делегат Хоанг Си Донг: мы должны принять мнение некоторых депутатов Национальной ассамблеи, изложенное в отчете об инспекции Экономического комитета, в котором говорится о «пилотной реализации проектов коммерческого жилья путем получения права передачи права землепользования или наличия права землепользования, но эта земля не является жилой землей». Министр До Дык Зуй заявил, что первоначальное название, данное правительству при регистрации в Национальной ассамблее, было правильным. Однако в процессе разработки Постановления было установлено, что такое положение не будет охватывать все случаи. Потому что существуют ситуации, когда инвесторам передаются права землепользования, и передаваемая земля включает как жилые, так и нежилые земли. Если мы сразу включим в название Постановления положение о том, что передача прав возможна только в случаях, не связанных с жилыми землями, то возникнут проблемы.

Делегат Хюинь Тхань Чунг - делегация Национальной ассамблеи провинции Биньфыок - выступил на заседании Группы. Фото: Кхыонг Трунг

По словам министра, существуют также мнения, что название в предлагаемой редакции может пересекаться с Законом о земле. Потому что Закон о земле также предусматривает случаи, когда допускается передача прав. Однако в проекте постановления правительство разработало дополнительный пункт 5 статьи 1, чтобы исключить проекты, которым земельным законодательством, в частности Законом о земле 2024 года, разрешено получать права землепользования или которые в настоящее время имеют права землепользования. Если какой-либо случай урегулирован земельным законодательством, то он исключается из сферы регулирования настоящего Постановления. Таким образом, название по-прежнему является исчерпывающим и не дублирует Закон о земле 2024 года, который разрешил его реализацию.

Касательно критериев реализации пилотного проекта министр До Дык Зуй сообщил, что проект постановления предусматривает, что в течение планового периода не должно быть более 30% дополнительной площади жилых земель по сравнению с существующей площадью жилых земель. Причиной такого регулирования является то, что Постановление № 18 Центрального Комитета гласит: выделение и сдача в аренду земельных участков в основном осуществляются путем проведения аукционов по продаже прав землепользования и торгов по проектам с использованием земельных участков. Таким образом, Центральное постановление предусматривает, что существуют в основном две формы аукциона или торгов. Таким образом, третья форма – это получение передачи прав или четвертая форма – это изменение целевого назначения земли с землей, на которую имеется право пользования. Если мы это делаем, то это не главное. Поэтому правительство предлагает максимум в 30%. Таким образом, оставшиеся 70% будут реализованы путем торгов или аукциона в соответствии с духом Резолюции 18.

Некоторые делегаты предложили распространить его на сельские районы, а не ограничиваться только городскими территориями. Министр До Дык Зуй сообщил, что в настоящее время, согласно положениям пункта 27 статьи 79 Закона о земле, государство имеет право изымать земли для проектов с синхронным городским масштабом, а также имеет право изымать земли для проектов по развитию сельских жилых районов. Таким образом, в сельских жилых районах существует метод, при помощи которого государство может вернуть себе землю, а местные органы власти продолжают осуществлять его в обычном режиме. Поэтому нет необходимости добавлять еще одну форму соглашения в сельской местности. Обеспечить отсутствие дублирования дел, которые могут быть реализованы в соответствии с Законом о земле 2024 года.

Что касается мнения делегата, то критерии гласят, что для разных типов земель все они реализуются, так какой же механизм и санкции необходимо разработать или установить для обеспечения продовольственной безопасности, поддержания стабильности 3,5 млн гектаров рисовых земель и обеспечения среднего национального лесного покрова в 42%. Министр сообщил, что этот вопрос реализуется и строго контролируется еще на этапе планирования землепользования, затем градостроительства и планирования строительства. При планировании нам необходимо было определить, сколько сельскохозяйственных земель будет переведено в несельскохозяйственные цели, сколько жилых земель будет введено в эксплуатацию в течение планового периода, чтобы при этом обеспечить стабильное поддержание площади рисовых угодий в 3,5 млн га и стабильное поддержание лесного покрова в 42%. На этом этапе мы осуществляем планирование, определяем, какая территория запланирована под коммерческую застройку, какая территория будет задействована государством для изъятия земель, а какая территория будет задействована инвестором, получающим права землепользования. Но только в пределах утвержденной зоны планирования.

Сцена обсуждения Группа 15. Фото: Кхыонг Трунг

В другом содержании депутаты Национального собрания также отметили, что срок реализации пилотного проекта составляет 5 лет, но также должны быть предусмотрены положения о санкциях в случае, если у инвесторов возникнут трудности с получением передачи прав или время получения передачи прав будет продлено. Министр До Дык Зуй пояснил, что действующий Закон о земле 2024 года содержит очень конкретные положения о рассмотрении случаев, когда инвесторы получают права на землепользование, а также о том, как продлить период продления. В случаях, когда период продления истекает без успешных переговоров по всей территории, также существует механизм урегулирования. Таким образом, в проекте постановления говорится о реализации соглашения о получении права землепользования в соответствии с Законом о земле 2024 года, включающим рассмотрение всех затянувшихся дел. Многие случаи не были успешно реализованы, поэтому в данной резолюции нет дополнительных положений.

Что касается процедур, министр заявил, что, хотя Закон о земле предусматривает процедуры согласования получения прав землепользования для реализации инвестиционных проектов в целом, включая жилищные проекты, некоторые депутаты Национальной ассамблеи заявили, что должны быть конкретные и подробные правила для типа проекта, реализующего доступ к земле таким способом. Правительство приняло, и в проекте постановления есть положение о том, что Национальное собрание поручает Правительству подробно определить процедуры для проектов, реализующих пилотный механизм, а также проектов, реализующих пилотный механизм, которые связаны с землями национальной обороны и безопасности.

Источник: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html