Утром 13 ноября Национальная Ассамблея обсудила в группах проект Постановления о пилотировании реализации проектов коммерческого жилья посредством соглашений о получении права землепользования или наличии права землепользования.
Группа 15 включает делегации Национальной ассамблеи провинций Куангчи, Йенбай, Биньфыок и Биньтхуан. Заместитель главы делегации Национальной ассамблеи провинции Биньтхуан Нгуен Хыу Тонг председательствовал на заседании.
Устранение узких мест в доступе к земле
После заслушивания Национального собрания депутаты обсуждают и вносят свои предложения по доработке проекта Постановления о пилотной реализации проектов коммерческого жилья посредством соглашений о получении права землепользования или наличии права землепользования. Министр природных ресурсов и окружающей среды До Дык Зуй выступил с разъяснениями и уточнениями некоторых вопросов, представляющих интерес для делегатов.
Министр До Дык Зуй подчеркнул, что выпуск этого проекта пилотной резолюции очень необходим. Суть проекта резолюции заключается в том, чтобы мы дополнили метод доступа к земле при реализации коммерческих жилищных проектов. Ранее, согласно положениям Закона о земле 2003 года и Закона о жилье 2005 года, для реализации проектов коммерческого жилья существовало два механизма передачи прав землепользования: механизм принудительной передачи и механизм добровольной передачи.
В частности, механизм принудительной передачи заключается в том, что государство изымает землю для передачи инвесторам посредством аукционов по плате за пользование землей или торгов для отбора инвесторов для реализации инвестиционных проектов с использованием земли. Механизм добровольного преобразования заключается в том, что инвестор договаривается с лицом, имеющим право пользования землей, о выделении земельного фонда для реализации проекта коммерческого жилья, либо инвестор, имеющий право пользования землей, обращается в уполномоченный государственный орган с просьбой разрешить изменение целевого назначения земельного участка для реализации проекта коммерческого жилья. Таким образом, существует два механизма перемещения через четыре формы доступа к земле.
Затем Закон о жилье 2010 года и Закон о земле 2013 года продолжили разрешать все четыре формы доступа к земле для реализации коммерческих жилищных проектов, как в Законе о земле 2003 года и Законе о жилье 2005 года. Однако, когда Национальная ассамблея приняла Закон о жилье 2014 года, она ограничила форму получения передачи прав землепользования или изменения целей землепользования. При этом Закон о жилье 2014 года предусматривает, что в случае получения права передачи может быть передана только жилая земля; В случае наличия права землепользования и обращения к государству с просьбой изменить целевое назначение земли, эта территория должна включать часть жилой площади.
«Это ограничивает случаи доступа к земле в форме получения передачи прав землепользования, а также наличия прав землепользования по сравнению с Законом о земле 2003 года и Законом о жилье 2005 года», — подчеркнул министр, и в то же время заявил, что Закон о земле 2013 года не регулирует и не контролирует случаи, когда государство истребует землю для передачи инвесторам посредством торгов по выбору инвесторов и аукционов по продаже прав землепользования. То есть масштаб проекта может быть большим или малым, хотя он не ориентирован на получение инвесторами прав землепользования или на наличие у инвесторов прав землепользования по сравнению с предыдущим этапом, но государство может истребовать землю и реализовывать проекты без ограничений по масштабу площади.
Однако, по словам министра До Дык Зуя, в Законе о земле 2024 года статьи 79 и 127 предусматривают, что государство будет изымать земли только для проектов городского развития с синхронной технической инфраструктурой, социальной инфраструктурой и жильем. Так, согласно действующему градостроительному законодательству, масштаб обычно составляет от 20 гектаров и более, а в случаях, когда площадь меньше и не обеспечивает синхронности городских элементов, государство не будет возвращать землю. Таким образом, метод изъятия государством земель для передачи инвесторам реализован не будет. В то же время, положения о случаях, когда государство позволяет инвесторам получать права землепользования или инвесторам, которые в настоящее время имеют права землепользования, также контролируются и сужаются, как в Законе о жилье 2014 года. То есть, он применяется только к случаям, когда при получении прав землепользования 100% площади, получающей права, должны быть жилыми землями или при наличии в настоящее время прав землепользования должна быть часть жилой земли.
«Это приводит к проектам пригородного масштаба, и если земля не является жилой, то нет возможности получить доступ к земле, поскольку это не случай изъятия земли государством и также не случай, когда государство разрешает получение прав землепользования или имеет права землепользования, но меняет целевое назначение земли. Это приводит к трудностям для населенных пунктов, где реализуется мало крупномасштабных проектов. «Поэтому эта пилотная резолюция, представленная в Национальное собрание для принятия, направлена на устранение этих трудностей и устранение узких мест в методах доступа к земле для реализации проектов коммерческого жилья», — сказал министр.
Название и продолжительность пилотного проекта соответствуют требованиям.
Другой вопрос, связанный с названием, сказал делегат Хоанг Си Донг: мы должны принять мнение некоторых депутатов Национальной ассамблеи, содержащееся в отчете об инспекции Экономического комитета, который «пилотирует реализацию проектов коммерческого жилья путем получения передачи прав землепользования или наличия прав землепользования, но эта земля не является жилой землей». Министр До Дык Зуй заявил, что первоначальное название, данное правительству при регистрации в Национальной ассамблее, было правильным. Однако в процессе разработки Постановления было установлено, что такое положение не будет охватывать все случаи. Потому что существуют ситуации, когда инвесторам передаются права землепользования, и передаваемая земля включает как жилые, так и нежилые земли. Если мы сразу включим в название Постановления положение о том, что передача прав возможна только в случаях, не связанных с жилыми землями, то возникнут проблемы.
По словам министра, существуют также мнения, что название в предлагаемой редакции может пересекаться с Законом о земле. Потому что в Законе о земле также предусмотрены случаи, когда допускается передача прав. Однако в проекте постановления правительство разработало дополнительный пункт 5 статьи 1, чтобы исключить проекты, которым земельным законодательством, в частности Законом о земле 2024 года, разрешено получать права землепользования или которые в настоящее время имеют права землепользования. Если какой-либо случай урегулирован земельным законодательством, то он исключается из сферы регулирования настоящего Постановления. Таким образом, название по-прежнему является исчерпывающим и не дублирует Закон о земле 2024 года, который разрешил его реализацию.
Касательно критериев реализации пилотного проекта министр До Дык Зуй сообщил, что проект постановления предусматривает, что в течение планового периода не должно быть более 30% дополнительной площади жилых земель по сравнению с существующей площадью жилых земель. Причиной такого регулирования является то, что Постановление № 18 Центрального Комитета гласит: выделение и сдача в аренду земельных участков осуществляются в основном путем проведения аукционов по предоставлению права землепользования и торгов по проектам с использованием земельных участков. Таким образом, Центральное постановление предусматривает, что существуют в основном две формы аукциона или торгов. Таким образом, третья форма – это получение передачи прав или четвертая форма – это изменение целевого назначения земли с землей, на которую имеется право пользования. Если мы это делаем, то это не главное. Поэтому правительство предлагает максимум в 30%. Таким образом, оставшиеся 70% будут реализованы путем торгов или аукциона в соответствии с духом Резолюции 18.
Некоторые делегаты предложили распространить его на сельские районы, а не ограничиваться только городскими. Министр До Дык Зуй сказал, что в настоящее время, согласно положениям пункта 27 статьи 79 Закона о земле, государство имеет право истребовать землю для проектов с синхронным городским масштабом и может истребовать землю для проектов по развитию сельских жилых районов. Таким образом, в сельских жилых районах существует метод, при помощи которого государство может вернуть себе землю, а местные органы власти продолжают осуществлять его в обычном режиме. Поэтому нет необходимости добавлять еще одну форму соглашения в сельской местности. Обеспечить отсутствие дублирования дел, которые могут быть реализованы в соответствии с Законом о земле 2024 года.
Что касается мнения делегата, критерии гласят, что могут быть задействованы различные типы земель, поэтому какие механизмы и санкции необходимо разработать или установить для обеспечения продовольственной безопасности, поддержания стабильности 3,5 млн гектаров рисовых земель и обеспечения среднего национального лесного покрова в 42%. Министр сообщил, что этот вопрос реализуется и строго контролируется еще на этапе планирования землепользования, затем градостроительства и планирования строительства. При планировании нам необходимо было определить, сколько сельскохозяйственных земель будет переведено в несельскохозяйственные цели, сколько жилых земель будет введено в эксплуатацию в течение планового периода, чтобы при этом обеспечить стабильное поддержание площади рисовых угодий в 3,5 млн га и стабильное поддержание лесного покрова в 42%. На этом этапе мы осуществляем планирование, определяем, какая территория запланирована под коммерческую застройку, какая территория будет задействована государством для изъятия земель, а какая территория будет задействована инвестором, получающим права землепользования. Но только в пределах утвержденной зоны планирования.
В другом содержании депутаты Национального собрания также отметили, что срок реализации пилотного проекта составляет 5 лет, но также должны быть предусмотрены положения о санкциях в случае, если у инвесторов возникнут трудности с получением передачи прав или время получения передачи прав будет продлено. Министр До Дык Зуй объяснил, что действующий Закон о земле 2024 года содержит очень конкретные положения о рассмотрении случаев, когда инвесторы получают права на землепользование, и о том, как продлить период продления. В случаях, когда период продления истекает без успешных переговоров по всей территории, также существует механизм рассмотрения. Таким образом, в проекте Постановления говорится о реализации соглашения о получении права землепользования как о реализации в соответствии с Законом о земле 2024 года, который включает рассмотрение всех затянувшихся дел. Многие дела не были успешно реализованы, поэтому в настоящем Постановлении нет дополнительных положений.
Что касается процедур, министр заявил, что, хотя Закон о земле предусматривает процедуры согласования получения прав землепользования для реализации инвестиционных проектов в целом, включая жилищные проекты, некоторые депутаты Национальной ассамблеи заявили, что должны быть конкретные и подробные правила для типа проекта, реализующего доступ к земле таким способом. Правительство приняло, и в проекте постановления есть положение о том, что Национальное собрание поручает Правительству подробно определить процедуры для проектов, реализующих пилотный механизм, а также проектов, реализующих пилотный механизм, которые связаны с землями национальной обороны и безопасности.
Источник: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html
Комментарий (0)