Измененный Закон о сделках с недвижимостью был принят Национальной ассамблеей и вступит в силу с начала 2025 года. Он регулирует порядок внесения залога при будущей покупке жилья.
В частности, статья 17 измененного Закона о риэлторской деятельности предусматривает, что инвесторы проектов в сфере недвижимости не имеют права уполномочивать другие организации или лиц подписывать договоры на заклад, покупку, продажу, передачу или аренду с выкупом жилых домов в процессе строительства, площадей зданий в процессе строительства и прав пользования земельными участками с технической инфраструктурой в проектах в сфере недвижимости.
В то же время пункт 5 статьи 23 настоящего Закона также содержит сведения о депозитах и платежах за будущие покупки жилья. Инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешается взимать депозиты в размере не более 5% от цены продажи или аренды с выкупом с покупателей только после того, как жилье или строительные работы соответствуют всем условиям для ввода в эксплуатацию.
Проект апартаментов Hanoi Time Tower в городском районе Ванфу (Хадонг, Ханой) был заброшен много лет назад (Фото: Хафонг).
По мнению экспертов, данное регулирование депозитов положило конец длительному периоду существования депозитов в форме соглашений. В то же время положение о депозите обеспечивает подписание договора и защищает права покупателей жилья.
Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), сказал, что бизнес в сфере недвижимости имеет особые характеристики депозитных операций. Между тем, Закон о торговле недвижимостью 2006 и 2014 годов не регулирует депозиты, возникающие до того момента, когда проекты в сфере недвижимости и жилья становятся пригодными для заключения договоров или мобилизации капитала для продажи будущего жилья, особенно земли.
По словам г-на Чау, воспользовавшись пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса 2015 года, не регулирующим стоимость и ставку депозитов, спекулянты, земельные брокеры и недобросовестные предприниматели получили депозиты на крупные суммы, в некоторых случаях до 90–95% от стоимости сдаваемой недвижимости. Главари преступной группировки даже создавали «проекты-призраки» без законных оснований с целью мошенничества, что приводило к огромным убыткам для клиентов и нарушению общественного порядка, как это было в случае мошенничества в компании Alibaba.
Проект Usilk City (Ха Донг, Ханой) отстает от графика уже много лет, в результате чего надежды тысяч клиентов обосноваться и зарабатывать на жизнь «улетучились как дым» (Фото: Ха Фонг).
Разделяя эту точку зрения, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама Нгуен Ван Динь заявил, что депозит не только подтверждает подписание договора купли-продажи, но и служит целям определения инвестором спроса на рынке и обеспечения выпуска проектного продукта.
«Правила депозита в законе весьма разумны, но, согласно опыту развитых стран, они используют третьи стороны, такие как банки и кредитные учреждения, для контроля и управления этой суммой денег с помощью совместного счета без «перетекания» в карман инвестора. Если инвестор не выполняет обязательство, клиент может получить деньги обратно, а банк будет нести ответственность за эту сумму денег», - подчеркнул г-н Динь.
По словам репортеров Dan Tri , на самом деле существует множество жилищных проектов, в рамках которых депозиты и авансовые платежи взимаются с клиентов через брокерские фирмы или напрямую от инвестора. Однако инвестор не реализовал проект или реализовал его наполовину, а затем замер на десятилетия, оставив покупателей жилья в ситуации «полуплача-полусмеха».
Общим для этих проектов является то, что инвестор удерживает депозиты и авансовые платежи клиентов на сумму до сотен миллиардов донгов, в результате чего многим людям приходится нести бремя выплаты процентов по банковским кредитам на покупку жилья и ежемесячной оплаты аренды.
Источник
Комментарий (0)