Инвесторы ждут, когда механизм изменится?

«Бегаем» по завершению проекта по строительству не менее 1 миллиона квартир социального жилья

Недавно правительство одобрило проект по строительству не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов.

Проект разделен на 2 этапа: на первом этапе с 2021 по 2025 год будет построено около 428 000 квартир. Между тем, на втором этапе с 2025 по 2030 год планируется построить около 634 200 единиц социального жилья.

Инвесторы разрешают режим изменения изображения 1.

Однако отчет Министерства строительства показывает, что с 2021 года по середину мая 2023 года в стране был завершен 41 проект социального жилья в городских районах, при этом, по оценкам, было сдано более 19 500 квартир. Ожидается, что с настоящего момента и до 2025 года, когда закончится первый этап проекта, будет завершено около 294 проектов и сдано около 288 500 квартир.

Если эти проекты будут завершены в срок, на первом этапе проекта общий объем предложения социального жилья составит около 308 тыс. квартир, что эквивалентно 30,8%. Эта цифра не соответствует расходам правительства, выделенным на первом этапе.

Таким образом, на втором этапе, с 2015 по 2030 год, населенным пунктам придется «усердно поработать», чтобы достроить оставшиеся 69,2% квартир, что эквивалентно 692 000 квартир. Не говоря уже о случаях отставания проектов от графика, намеренного невыполнения проекта в соответствии с регламентом, что еще больше затрудняет реализацию задач в рамках проекта.

Множество проблем при строительстве социального жилья в городских районах

По разъяснению Министерства строительства, реализация этого проекта сопряжена со многими трудностями и проблемами, такими как ограниченный капитал; земельный фонд еще не устроен; Механизмы и политика поощрения развития социального жилья на самом деле не привлекательны...

Однако в Постановлении Правительства № 49, изданном в 2021 году, есть определенные сложности, связанные с вопросом требования к инвесторам, строящим коммерческое жилье и городские территории, резервировать 20% земельного фонда для инвестирования в строительство социального жилья.

В частности, Декрет 49 предусматривает, что проекты коммерческого жилья в особых городских зонах с земельным фондом 2 гектара и более должны резервировать 20% своего земельного фонда для строительства социального жилья. Для небольших городских территорий должны применяться проекты городской застройки с земельным фондом более 5 гектаров.

По данным Народного комитета Ханоя, в настоящее время в городе реализуется множество проектов коммерческого жилья площадью более 2 гектаров в пригородных зонах, в отдаленных районах, таких как Ба Ви, Унг Хоа, Ми Дук,... Поэтому строительство социального жилья на более чем 20% земельного фонда в этих проектах нецелесообразно.

Кроме того, проекты коммерческого жилья масштабом более 2 гектаров, но с небольшой площадью земельного участка под жилищное строительство, согласно нормативным актам, должны по-прежнему резервировать 20% от общей площади жилых земель, инвестированных в строительство технической инфраструктуры, для строительства социального жилья.

Таким образом, организация земельного фонда для строительства социального жилья в проекте нецелесообразна и фрагментарна. Однако, согласно нормативным актам, о неорганизованности земельного фонда для строительства социального жилья в данных проектах необходимо отчитываться перед Премьер-министром.

Между тем, по данным Народного комитета провинции Донгнай, имеется случай, когда инвестор завершил проект коммерческого жилья (проект I уровня), и теперь этот инвестор желает продолжить инвестировать в социальное жилье на 20% земельного фонда этого проекта коммерческого жилья (проект II уровня). Однако инвесторам не разрешено выделять 20% земельного фонда в независимые проекты социального жилья, а необходимо корректировать инвестиционную политику и задерживать реализацию проекта.

Однако во многих случаях рассмотрение вопроса о продлении сроков реализации проектов уровня I не может быть реализовано, поскольку у некоторых проектов уровня I истек инвестиционный период, составлявший более 24 месяцев.

Медленная реализация строительства социального жилья на более чем 20% земельного фонда в городских районах

В настоящее время многие инвесторы намеренно откладывают строительство социального жилья на более чем 20% городских земель, чтобы дождаться изменения механизма и «обойти» регулирование. Особенно в особых городских районах, таких как Ханой или Хошимин, где цены на землю очень высоки, немногие инвесторы следуют этому правилу.

Ранее, в конце 2022 года, Минстрой предложил отменить норму, обязывающую инвесторов, строящих коммерческое жилье и городские территории, резервировать 20% земельного фонда для инвестиций в строительство социального жилья. Вместо этого Министерство строительства запросило дополнительные правила, согласно которым распределение земель под строительство социального жилья должно быть возложено на Народный комитет провинции.

В беседе с журналистами газеты Journalist & Public Opinion Newspaper эксперт по недвижимости г-н Нгуен Трунг Туан сказал: «Из-за этого предложения возникло явление, когда инвесторы намеренно «тянут» время , ожидая изменений в политике».

«В особых городских зонах 20% земельного фонда площадью 2 га имеют большую ценность. Поэтому для некоторых инвесторов строительство социального жилья на этой земле является пустой тратой. Потому что проекты социального жилья имеют ограниченную прибыль. «Между тем, когда механизм изменится и это регулирование будет отменено, они смогут построить другие коммерческие жилищные проекты с более высокой прибылью», — сказал г-н Туан.

Народный комитет города Хошимин также придерживается такого мнения, заявив: «В городе много проектов городского и коммерческого жилья с большими земельными фондами площадью более 2 гектаров, и даже проекты площадью более 10 гектаров». В рамках этих проектов выделено 20% земельного фонда для строительства социального жилья, однако инвесторы проекта не спешат вводить компенсацию за расчистку территории или не инвестируют в строительство технической инфраструктуры, поэтому они до сих пор не инвестируют в строительство социального жилья.

Столкнувшись с этой ситуацией, Народный комитет города Хошимин пересмотрит и будет строго выполнять постановление о резервировании 20% жилого земельного фонда, инвестированного в техническую инфраструктуру в коммерческих жилищных проектах и городских районах, для инвестирования в развитие социального жилья в соответствии с законом о жилье.

Народный комитет города Хошимин усилит проверку, рассмотрение, надзор и пресечение нарушений закона при строительстве социального жилья и жилья для рабочих в этом районе, включая распределение земельных фондов социального жилья в коммерческих жилищных проектах и городских районах.

Одновременно призвать инвесторов проектов коммерческого жилья и городских территорий инвестировать в строительство социального жилья на 20% земельного фонда этих проектов согласно утвержденному графику.

«В случае, если инвестор не выполнит свои обязательства, Народный комитет Хошимина рассмотрит вопрос о возврате 20% земельного фонда для отбора и передачи другим инвесторам», — подчеркнул глава города.

Министр строительства г-н Нгуен Тхань Нги недавно также выступил с просьбой к крупным компаниям и корпорациям в сфере недвижимости, помимо разработки городских и жилищных проектов, уделять больше внимания инвестициям в развитие социального жилья для малообеспеченных слоев населения и работников промышленных парков в населенных пунктах, чтобы обеспечить социальную безопасность и достичь целей, поставленных в проекте.

Кроме того, Министерство строительства потребовало от предприятий строго выполнять свои обязательства по инвестированию в социальное жилье на 20% земельного фонда в проектах коммерческого жилья и городских территориях, инвестируемых предприятиями.

В ближайшее время Министерство строительства и местные органы власти усилят контроль, проверку, надзор и пресечение нарушений законодательства при строительстве социального жилья и жилья для рабочих в этом районе.

В частности, будут пересмотрены и строго реализованы положения о резервировании 20% жилого земельного фонда, инвестированного в техническую инфраструктуру в коммерческих жилищных проектах и городских районах, для инвестирования в развитие социального жилья в соответствии с законом о жилье.

«Просить инвесторов проектов коммерческого жилья инвестировать в строительство социального жилья на данном земельном фонде согласно утвержденному графику», — подчеркнул министр строительства.

Дин Тран

Источник