Quy định mới về tách thửa có làm khó người dân?

Muốn tách thửa đất ở mới, phải có quy hoạch 1/500

Theo dự thảo, diện tích tối thiểu sau khi được tách thửa ở khu vực 1 là 36m², có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m. Khu vực 2 diện tích tối thiểu 50m², có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m. Khu vực 3 diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 80m², có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.

Đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu như sau: 500m² đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m² đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

Tuy nhiên, điều kiện để được tách thửa là đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp thửa thuộc quy hoạch đất nông nghiệp, đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang thì phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được tách thửa.

Trường hợp thửa thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) thì phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (hoặc quy hoạch chi tiết rút gọn tỷ lệ 1/500), thiết kế đô thị chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được tách thửa.

Các thửa đất trước và sau khi tách thửa đều phải tiếp giáp với đường giao thông đã được cơ quan có thẩm quyền công bố.

Chỉ phù hợp với doanh nghiệp, người dân khó thực hiện?

Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM), cho rằng trước kia điều kiện tách thửa là những khu đất có quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 nay bắt buộc phải có 1/500 là gây khó khăn thêm cho người dân có nhu cầu thực sự tách thửa cho con cái. Quy định này không khả thi trên thực tế vì quy hoạch 1/500 chỉ những dự án bất động sản mới làm được, còn người dân tách 1, 2 nền không thể tự làm quy hoạch 1/500.

Đồng quan điểm này, đại diện UBND huyện Bình Chánh cũng cho rằng, các khu dân cư hiện hữu trên địa bàn huyện hầu như chưa có quy hoạch 1/500 mà chỉ có tại các dự án bất động sản. Do vậy, nếu căn cứ vào quy định này để tách thửa thì hầu như người dân không đáp ứng được.

Trong khi đó, liên quan quy định, các thửa đất trước và sau khi tách thửa đều phải tiếp giáp với đường giao thông đã được cơ quan có thẩm quyền công bố. Điều này, theo luật sư Trương Thị Hòa, là khó hiểu bởi thế nào là đường tiếp giáp? Quy định này liệu có mâu thuẫn với điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về “Quyền về lối đi qua” khi quy định về đường đi tại các bất động sản.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, thành phố cần xem lại quy định diện tích tối thiểu, theo hướng nhỏ hơn để tạo điều kiện cho người dân có nhà ở.

Ông Phan Ngọc Phúc, Phó giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc nói rằng đối với vùng lõi của trung tâm thành phố, cũng như các quận huyện đã có 1/2.000 khi tách thửa, cơ quan chức năng sẽ xem xét từng trường hợp cụ thể về kết nối hạ tầng, cấp thoát nước, hạ tầng xã hội.

Đối với đất quy hoạch hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới, trong đó một khu đất có rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Do đó, nếu thửa đất cần tách mà có quy hoạch chi tiết 1/500 phù hợp sẽ được tách thửa. Như vậy, so với Quyết định 60 thì những nội dung này mở ra rất nhiều cho người dân được tách thửa.

Về hạn mức tách thửa, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cũng cho biết, thời gian qua thực tế các quận, huyện không phản ánh gì về nội dung này. Do đó, dự thảo lần này tiếp tục thực hiện theo các khu vực như dự thảo.

Tuy nhiên, một số điều của Quyết định 60 không còn phù hợp với thực tế do vậy tinh thần là phải sửa. Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp tục lấy ý kiến góp ý phản biện, tiếp thu những điều góp ý hợp lý. Trong quá trình đó xem xét, cập nhật những nội dung của luật Đất đai 2024 để có sự thống nhất xuyên suốt khi quyết định được ban hành.