Phân khúc tăng giá nhất, loại 12 dự án khỏi danh mục đấu giá, điều kiện cấp sổ hồng cho chung cư mini

Việc đưa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực sớm sẽ tạo áp lực cao trong việc hoàn thành các văn bản hướng dẫn chi tiết đảm bảo chất lượng, tiến độ theo yêu cầu. (Ảnh: Hải An)

Tập trung hoàn thiện, ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

Trong 6 tháng cuối năm 2024, Bộ Xây dựng sẽ tập trung hoàn thiện, trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành và ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, bảo đảm chất lượng, tiến độ, có hiệu lực đồng thời với Luật.

Trong 6 tháng đầu năm 2024, Bộ Xây dựng đã ban hành, tổ chức thực hiện Chương trình xây dựng văn bản quy phạm pháp luật và các đề án năm 2024, tham mưu ban hành các văn bản, đề án của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

Riêng trong lĩnh vực nhà ở và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng đã tham mưu cho Chính phủ, Chính phủ trình Quốc hội thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 với nội dung sửa đổi, bổ sung về hiệu lực thi hành các Luật này từ ngày 01/08/2024. Trong đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có vai trò rất quan trọng, có tác động tới nhiều thực thể trong cuộc sống.

Việc đưa các Luật này có hiệu lực sớm mang đến nhiều lợi ích như tạo ra nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, giải quyết vấn đề nhà ở cho lực lượng vũ trang, cải tạo chung cư cũ…

Tuy nhiên, việc đưa Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở có hiệu lực sớm cũng sẽ tạo áp lực cao trong việc hoàn thành các văn bản hướng dẫn chi tiết đảm bảo chất lượng, tiến độ theo yêu cầu.

Triển khai thực hiện nhiệm vụ nêu trên, trong 6 tháng đầu năm nay, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ xem xét 5 Nghị định và 1 Quyết định quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023. Các dự thảo Nghị định đều đã lấy ý kiến của thành viên Chính phủ. Sau đó, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu, tiếp thu và giải trình các ý kiến để hoàn thiện các dự thảo Nghị định, báo cáo Chính phủ xem xét, ban hành.

Ngoài ra, Bộ cũng tiếp tục hoàn thiện dự thảo Thông tư quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, dự thảo Thông tư hướng dẫn về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS.

Từ nay đến cuối năm, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục đẩy mạnh triển khai thực hiện các nhiệm vụ được giao tại Chương trình xây dựng văn bản quy phạm pháp luật và các đề án của Bộ Xây dựng năm 2024 theo đúng tiến độ yêu cầu.

Trong đó, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị đã nhấn mạnh nhiệm vụ ưu tiên hoàn thiện, trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành và ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, bảo đảm chất lượng, tiến độ, có hiệu lực đồng thời với Luật.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng có trách nhiệm tập trung theo dõi việc thi hành các Nghị định, Quyết định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 sau khi các văn bản này được ban hành.

Đối với các địa phương, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Hoàng Hải đề nghị UBND và HĐND các tỉnh, thành phố theo thẩm quyền nghiên cứu ban hành các văn bản hướng dẫn việc thi hành Luật Nhà ở ngay trong tháng 7/2024. Việc này sẽ giúp đồng bộ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở từ Trung ương tới địa phương. Ngoài ra, các địa phương cũng cần phối hợp với các đơn vị thuộc Bộ Xây dựng để tăng cường phổ biến các quy định pháp luật về nhà ở đến các tổ chức, người dân và doanh nghiệp.

Giá căn hộ cao cấp và đất nền tại TPHCM tăng gấp đôi sau 8 năm

Ngày 12/7, tại buổi giám sát chuyên đề của Quốc hội tại UBND TPHCM về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến năm 2023”, ông Huỳnh Thanh Khiết – Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho biết, tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2015-2019 đã tạo cơ hội cho thị trường BĐS phát triển, thu hút nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Bên cạnh việc bùng nổ các dự án BĐS, hiện thị trường thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, dẫn đến giá nhà bị đẩy lên cao. Giai đoạn 2020-2022, hoạt động kinh doanh BĐS chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19. Đến cuối năm 2023, thị trường mới có tín hiệu tích cực.

Theo ông Khiết, từ năm 2015 đến nay, tỷ trọng đóng góp của hoạt động kinh doanh BĐS vào GRDP của TPHCM ngày càng giảm. Năm 2015, kinh doanh BĐS đóng góp 4,73% GRDP, đến năm 2019 giảm còn 4,27% và năm 2023 chỉ còn 3,56%.

Về diễn biến giá cả thị trường, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho biết, trong giai đoạn 2015-2023, giá căn hộ chung cư tăng trung bình 15-20%/năm.

Đối với căn hộ bình dân, nếu như năm 2015 giá bán dao động từ 25-35 triệu đồng/m2 thì đến năm 2023 đã tăng lên từ 40-60 triệu/m2. Căn hộ trung cấp từ mức giá 35-50 triệu đồng/m2 tăng lên 50-70 triệu đồng/m2. Phân khúc căn hộ cao cấp tăng mạnh nhất khi từ mức 50 triệu/m2 lên thành 70-100 triệu/m2.

Thống kê cho thấy, đến năm 2023, giá căn hộ chung cư tại khu trung tâm TPHCM dao động từ 80-200 triệu đồng/m2. Giá bán căn hộ ở vùng ven dao động từ 30-60 triệu/m2.

Tương tự căn hộ cao cấp, giá bán đất nền tại TPHCM cũng tăng “chóng mặt”, từ mức 50-150 triệu đồng/m2 vào năm 2015, đến năm 2023 đã lên 100-300 triệu đồng/m2.

Đối với loại hình nhà phố, mức tăng giá trong giai đoạn 2015-2023 thấp hơn loại hình căn hộ chung cư, cụ thể từ 10-15%/năm.

Ông Huỳnh Thanh Khiết đánh giá, những năm qua, nguồn cung nhà ở tại TPHCM vẫn khan hiếm, chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân. Hiện nay, mỗi năm có thêm 200.000 người có nhu cầu mua nhà ở. Trong khi đó, giá nhà liên tục tăng, tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Điều này dẫn đến người thu thập thấp, công nhân ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Loại 12 dự án khỏi danh mục đấu giá quyền sử dụng đất

UBND tỉnh Thanh Hóa vừa có Quyết định điều chỉnh, loại bỏ, bổ sung danh mục dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên năm 2024.

UBND tỉnh Thanh Hóa bổ sung 168 dự án (MB) sau khi loại 12 dự án khỏi kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất năm 2024. (Ảnh minh họa – Nguồn: Báo Xây dựng)

Theo đó, điều chỉnh diện tích đấu giá theo mặt bằng quy hoạch được duyệt và chuyển sang bố trí tái định cư theo chủ trương của UBND tỉnh đối với 14 dự án: Khu dân cư, tái định cư Yên Trạch, phường Quảng Châu, thành phố Sầm Sơn; hạ tầng kỹ thuật khu tổ dân phố mới Trung Chính, phường Hải Hòa và hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư thôn Đông Tiến và thôn Phú Minh, phường Bình Minh, thị xã Nghi Sơn… thuộc 8 đơn vị. Gồm: Trung tâm phát triển quỹ đất Thanh Hóa, thành phố Sầm Sơn, thị xã Nghi Sơn và các huyện: Thiệu Hóa, Quảng Xương, Như Thanh, Nga Sơn, Nông Cống.

Loại bỏ 12 dự án (MBQH) với diện tích 34,7ha (số tiền dự kiến thu 162,5 tỷ đồng) gồm: Khu đất có chức năng đất TMHH trong MBQH khu tái định cư Xuân Phương 3 (khu 1) tại phường Quảng Châu; Khu dân cư, tái định cư Đồng Nhè, Đồng Bình, Đồng Ao, xã Quảng Minh, thành phố Sầm Sơn; MBQH số 2742 ngày 13/8/2020 – tái định cư Toàn Tân (Điểm tái định cư và khai thác quy đất khu phố Toàn Tân, thị trấn Rừng Thông, huyện Đông Sơn) và Khu tái định cư đường trục chính thị trấn Rừng Thông (OM15-OM16) (tái định cư Toàn Tân), huyện Đông Sơn.

Ngoài ra, huyện Như Thanh có 5 dự án, huyện Hà Trung, Thiệu Hóa, Nga Sơn mỗi huyện 1 dự án. Với lý do: Trùng lặp dự án và không đảm bảo thời gian hoàn thành GPMB, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, các điều kiện khác để thực hiện đấu giá trong năm 2024.

Bổ sung 168 dự án, diện tích đất quy hoạch 455,61ha, diện tích đấu giá 235,23ha, dự kiến thu gần 4.600 tỷ đồng (sau khi trừ giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật thu khoảng hơn 2.600 tỷ đồng). Trong đó, thành phố Thanh Hóa có 17 dự án gồm: Khu đất Trung tâm thương mại ký hiệu TM2 theo quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu đô thị Nam thành phố Thanh Hóa; hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư, tái định cư các hộ dân ngoại đê tả sông Mã, phường Tào Xuyên, thành phố Thanh Hóa (MBQH số 17500/QĐ -UBND ngày 07/10/2016); Khu dân cư phục vụ di dân vùng lũ phường Thiệu Dương, thành phố Thanh Hóa (MBQH số 8535/UBND – QLĐT ngày 21/9/2015); hạ tầng kỹ thuật khu dân cư, tái định cư xã Hoằng Đại (MBQH số 3483/QĐ – UBND ngày 20/5/2021 ); Khu đất xen cư tại đường Lò Chum, phường Trường Thi (MBQH 7404/QĐ -UBND ngày 24/7/2017); quỹ đất xen kẹt tại phường Đông Hải (MBQH 11187/QĐ -UBND ngày 02/11/2022, điều chỉnh từ MBQH số 1792 ngày 21/02/2022)… và một số huyện Hoằng Hóa, Nông Cống, Triệu Sơn, Hà Trung, Thọ Xuân.

UBND tỉnh Thanh Hóa yêu cầu các đơn vị có liên quan tổ chức xây dựng giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo quy định của pháp luật, sát với giá thị trường, nhằm thu hút người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá đạt hiệu quả cao, mang lại nguồn thu cao nhất cho ngân sách nhà nước. Lựa chọn những dự án (mặt bằng) đã có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, có khả năng đấu giá thành công, quy mô dự án phù hợp để tập trung triển khai thực hiện đấu giá trước.

Tổ chức giám sát chặt chẽ công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thuộc phạm vi quản lý đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy định pháp luật trong đấu giá đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi. Lựa chọn các đơn vị tổ chức đấu giá có kinh nghiệm, năng lực tốt và việc tổ chức thực hiện đấu giá phải đảm bảo chặt chẽ, công khai, minh bạch, đúng quy định hiện hành của pháp luật.

Điều kiện để chung cư mini được cấp sổ hồng từ 1/8

Theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8, căn hộ chung cư mini sẽ được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) nếu đáp ứng các điều kiện.

Điều 57 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về việc phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân (hay được gọi là chung cư mini) để bán, cho thuê mua, cho thuê.

Theo đó, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng), được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của luật này, pháp luật về kinh doanh BĐS.

Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy (PCCC) theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, phải đáp ứng điều kiện theo quy định của UBND tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có chung cư mini.

Ở góc độ pháp lý, quy định về phát triển chung cư mini và việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này được sửa đổi chặt chẽ hơn so với trước đây.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS EZ (EZ Property), đánh giá, việc quy định căn hộ chung cư mini được cấp sổ hồng tại Luật Nhà ở năm 2023 sẽ tác động tốt đến tâm lý của nhiều người đang sử dụng nhà ở chung cư với mong muốn tài sản của họ được pháp luật công nhận.

Cũng theo ông Toản, quy định cá nhân muốn xây chung cư mini phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở đã siết quản lý về đầu tư loại hình này như xây dựng chung cư thương mại. Cùng với đó là các yêu cầu về PCCC… sẽ giải quyết những bất cập trước đây.

Tuy nhiên, theo ông Toản, cần có sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan quản lý. Bởi, nếu không quản lý tốt, có thể tạo thành làn sóng đầu chung cư mini, gây ra sự méo mó cho loại hình BĐS này.

Theo thống kê sơ bộ, cả nước hiện có khoảng 10.000 chung cư mini, chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TPHCM.