Ngân sách eo hẹp, TP.HCM lấy vốn đâu để phát triển nhà ở xã hội?

Giai đoạn 2021 – 2025, Chính phủ giao TP.HCM phát triển 26.200 căn nhà ở xã hội. Còn thành phố đặt mục tiêu xây dựng được 35.000 căn (bao gồm cả nhà lưu trú công nhân) với 37 dự án. Mục tiêu này đến năm 2030 là 69.700 căn.

Để hoàn thành được số căn này, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Huỳnh Thanh Khiết cho biết tại buổi giám sát của Quốc hội hôm 12/7, từ nay đến năm 2025, Thành phố cần 37.700 tỷ đồng nhưng nguồn ngân sách chỉ có khả năng bố trí khoảng 3.770 tỷ đồng. Đến năm 2030, tổng vốn đầu tư tăng lên 86.400 tỷ đồng nhưng khả năng ngân sách thành phố cũng chỉ bố trí được 8.600 tỷ đồng.

Theo ông Khiết, việc thiếu nguồn vốn đầu tư từ nhà nước để xây dựng các chương trình nhà ở xã hội thuộc sở hữu của nhà nước là một trong những nguyên nhân đến nay Thành phố mới chỉ thực hiện được hơn 2% chỉ tiêu đề ra.

“Thành phố chỉ bố trí được 10% nguồn vốn để thực hiện các chương trình nhà ở xã hội”, ông Khiết nói. Do đó, để đạt được kế hoạch rất cần huy động được nguồn vốn từ xã hội, nếu không sẽ khó đạt được chỉ tiêu đề ra.

Nguồn vốn là một trong những yếu tố khiến việc phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM gặp khó khăn. Trong ảnh: Dự án nhà ở xã hội cho công nhân thuê tại TP. Thủ Đức. Ảnh: Trọng Tín

Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường cho biết, đối với phát triển nhà ở xã hội,… Trong giai đoạn 2015 – 2023, Thành phố đầu tư xây dựng hoàn thành đưa vào sử dụng 24 dự án nhà ở xã hội, với quy mô 18.708 căn hộ, tổng diện tích sàn 1,58 triệu m2.

Tuy kết quả đạt được có khả quan nhưng vẫn chưa đáp ứng hết nhu cầu về nhà ở xã hội của người dân có thu nhập thấp. Ngoài những vấn đề về thủ tục pháp lý hay quá trình thực hiện, việc thiếu vốn cũng là vấn đề khi chỉ cần một giai đoạn ách tắc sẽ khiến cả quá trình bị đình trệ.

“Thành phố đang có một khu ở Quận 12 trước đây đã bỏ tiền ngân sách ra để giải phóng mặt bằng rồi giao cho quỹ phát triển nhà Thành phố để đầu tư. Và tính tiền sử dụng đất đó rồi sau đó ghi thu, ghi chi để tăng vốn điều lệ cho quỹ.

Quá trình làm thì triển khai được nhưng hiện nay thì không có vốn, giờ Thành phố muốn lấy về để bên đầu tư công làm mấy ngàn căn nhà ở xã hội nhưng Sở Tài chính nghiên cứu mấy tháng nay chưa biết ghi thu ghi chi giảm trong vốn điều lệ của quỹ này”, ông Cường nêu ví dụ.

Vốn từ ngân sách hạn hẹp song việc huy động vốn từ xã hội hiện gặp nhiều rào cản, các chính sách thu hút đầu tư vào phân khúc này không làm doanh nghiệp mặn mà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng hiện nay, chủ đầu tư làm nhà ở xã hội đi vay không được thế chấp dự án mà phải thế chấp dự án khác nên đây là bất cập.

Ngoài ra, ưu đãi với chủ đầu tư chưa đủ hấp dẫn. Hiện, quy định lợi nhuận của dự án nhà ở xã hội chỉ 10% trong khi có nhiều chi phí không tên. Do đó, cần nâng mức lợi nhuận lên 15% để thu hút nhà đầu tư.

Cũng theo ông Châu, pháp luật nhà ở cho phép doanh nghiệp làm nhà ở xã hội 100% cho thuê được giảm 70% tiền sử dụng đất nhưng thực tế luật thuế không cho. Do đó, mức giảm thuế của các dự án này cũng chỉ 50%.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhận xét, phát triển nhà ở xã hội là nhu cầu rất lớn hiện nay nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc. Tuy nhiên, từ ngày 1/8, khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, Chính phủ ban hành các nghị định liên quan sẽ tháo gỡ được nhiều điểm nghẽn để phát triển nhà ở, nhà ở xã hội. Ngoài ra, Chính phủ đang nghiên cứu chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư theo hướng tăng thêm, mở rộng ưu đãi để việc triển khai khả thi hơn.

Theo đánh giá của Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, nguồn vốn là một trong những yếu tố khiến việc phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM gặp khó khăn.

Ông Hải lưu ý, Thành phố cần nghiên cứu kinh nghiệm của các nước trên thế giới như Singapore, thành lập ngân hàng phát triển nhà ở xã hội TP.HCM như một quỹ đầu tư với sự hỗ trợ của các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế sẽ bền vững hơn để người có thu nhập có nhà ở trong tương lai.

“Chuyện thu chi hay biến cái đó thành vốn của doanh nghiệp, khuyến nghị quỹ phát triển nhà ở trở thành một định chế tài chính cũng như là quỹ đầu tư của Thành phố trở thành một định chế để chúng ta rộng đường hơn trong việc huy động các nguồn lực xã hội, của doanh nghiệp tham gia”, Phó chủ tịch Quốc hội nói, nếu chỉ nhìn vào đầu tư công, chỉ nhìn vào nguồn ngân sách nhà nước hay nguồn lực đất đai thì không giải quyết được.

Theo báo cáo của UBND TP.HCM, giai đoạn 2016 – 2020, nhà ở xã hội ở Thành phố phát triển mạnh mẽ, với 19 dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng, cung ứng cho thị trường hơn 14.900 căn.

Tuy nhiên, giai đoạn 2021 – 2023, số dự án nhà ở xã hội hoàn thành giảm mạnh. Trong khi diện tích sàn nhà ở toàn thành phố tăng thêm 19,74 triệu m2 thì nhà ở xã hội chỉ tăng thêm 0,062 triệu m2, chiếm 0,31%. Năm 2023 không có dự án nào hoàn thành.

Về giá bán, giai đoạn 2015 – 2023, thành phố đã thẩm định giá của 11 dự án cho thuê, thuê mua. Theo đó, mỗi m2 (chưa VAT) sàn căn hộ có giá cao nhất là 17,2 triệu đồng và thấp nhất 12 triệu đồng.