Gần đây, không ít doanh nghiệp bất động sản bày tỏ lo ngại về quy định liên quan tới nội dung cho vay mua nhà.
Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết bản thân ông và các doanh nghiệp bất động sản rất quan ngại về quy định tại điểm a khoản 11 điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 22/2023/TT-NHNN).
Các doanh nghiệp bất động sản vừa trải qua 1 năm đầy biến động và khó khăn
Theo quy định này, khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà, bao gồm nhà ở thương mại, ngân hàng chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở có sẵn.
Như vậy, Thông tư 22/2023/TT-NHNN không cho phép ngân hàng cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó. Nên cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai sẽ phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.
Liên quan tới nội dung này, ngày 31.1, Ngân hàng Nhà nước đã có thông tin phản hồi.
Theo Ngân hàng Nhà nước, Thông tư 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 22/2023/TT-NHNN) quy định về tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng thương mại (NHTM), chi nhánh ngân hàng nước ngoài, không phải là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ cấp tín dụng của tổ chức tín dụng.
Khoản 10 điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định: “Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo”.
Ngân hàng Nhà nước khẳng định, Thông tư 22/2023/TT-NHNN không sửa đổi, bổ sung nội dung này. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro từ 30 – 120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm; trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV, hệ số rủi ro 150%.
Vay mua nhà ở xã hội không phải đáp ứng điều kiện nhà đã hoàn thành để bàn giao
Theo Ngân hàng Nhà nước, khoản 11 điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định: “Khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà ở đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay; nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà.
Một khu nhà ở xã hội ở Q.12 (TP.HCM)
Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo.
Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài”.
Trong khi đó, khoản 1 điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN quy định: “1. Sửa đổi, bổ sung khoản 11 điều 2 như sau: “11. Khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà, bao gồm khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện sau: nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay; nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà.
Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo và pháp luật về nhà ở.
Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài…”.
Ngân hàng Nhà nước
Đối với khoản cho vay thế chấp nhà sẽ bao gồm: khoản cho vay thế chấp nhà để mua nhà ở đáp ứng các điều kiện theo quy định, trong đó có điều kiện phải hoàn thành để bàn giao và khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ.
Hệ số rủi ro áp dụng cho khoản vay thế chấp nhà sẽ tùy thuộc vào từng loại từ 20 – 100% phụ thuộc vào tỷ lệ LTV và tỷ lệ thu nhập (DSC). Đối với khoản cho vay mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, không phải đáp ứng điều kiện nhà đã hoàn thành để bàn giao và có hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản cho vay thế chấp nhà ở khác chỉ ở mức 20 – 50%, nhằm thực hiện chủ trương khuyến khích nhà ở xã hội của Chính phủ.
Theo Ngân hàng Nhà nước, điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà (được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác).
Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại khoản 10 điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại khoản 10 điều 9 Thông tư 41/2016/TT-NHNN.
“Như vậy, quy định này không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành (luật Dân sự, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản, luật Đầu tư 2020, luật Các tổ chức tín dụng 2024)”, Ngân hàng Nhà nước nêu rõ.
