Mặt bằng bán lẻ để trống, giá vẫn trên trời

Ế cũng không giảm giá

Báo cáo của Cushman & Wakefield mới đây cho thấy, đường Đồng Khởi (Q.1, TP.HCM) đứng thứ 13 trong bảng xếp hạng những đại lộ có mặt bằng bán lẻ đắt đỏ nhất thế giới. Đại lộ số 5 của New York (Mỹ) là nơi đắt đỏ nhất thế giới, kế đến là Đại lộ Via Monte Napoleone của Milan (Ý), phố Tsim Sha Tsui ở Hồng Kông (Trung Quốc) đắt đỏ thứ ba thế giới. Báo cáo cho biết giá thuê mặt bằng trên đường Đồng Khởi tương đương 350 USD/m²/tháng. Con số này tăng 17% so với cùng kỳ và tăng 40% so với trước dịch Covid-19. Như vậy, giá thuê mặt bằng đường Đồng Khởi cao hơn các tuyến đường đắt nhất tại Munich (Đức), Amsterdam (Hà Lan) hay Bangkok (Thái Lan), đưa đường Đồng Khởi lên vị trí thứ 13 trong bảng xếp hạng những đại lộ bán lẻ đắt đỏ nhất thế giới.

Ngoài đường Đồng Khởi, phố Tràng Tiền (Hà Nội) cũng góp mặt trong nhóm có mặt bằng bán lẻ cho thuê đắt đỏ nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Giá thuê tại đây đã tăng 20% so với cùng kỳ và 50% so với trước dịch bệnh, đạt gần 300 USD/m²/một tháng. Con số này đưa phố Tràng Tiền tăng ba bậc, lên hạng 17 trong khu vực so với năm ngoái.

Đắt đỏ là vậy, nhưng khảo sát hàng loạt con đường, vị trí “vàng”, “kim cương” ở khu vực trung tâm TP.HCM như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Nguyễn Trãi, Nguyễn Đình Chiểu…, chúng tôi chứng kiến nhiều mặt bằng cho thuê đóng cửa, treo bảng cho thuê nhà. Đáng nói, có những căn nhà phố mặt tiền đã đóng cửa nhiều năm trời nhưng chủ nhà không chịu giảm giá cho thuê.

Trong vai người thuê mặt bằng, chúng tôi liên hệ số điện thoại dán trên một ngôi nhà ở đường Đồng Khởi qua môi giới tên Khương và được giới thiệu căn nhà diện tích 200 m² gồm 1 trệt, 7 lầu, giá chào cho thuê là 30.000 USD/tháng, tức khoảng hơn 700 triệu đồng/tháng. Khi chúng tôi nói kinh tế khó khăn, xin giảm giá thì được “chốt” còn 25.000 USD/tháng. “Mặt bằng này để trống 4 tháng rồi. Nếu anh có thành ý thì chốt giá đó, không thể giảm hơn được”, ông Khương nói.

Người môi giới tên Khá giới thiệu 2 mặt bằng trên đường Nguyễn Huệ (Q.1), trong đó có mặt bằng ngang 12 m, dài 25 m, tổng diện tích sử dụng khoảng 700 m², được báo giá 25.000 USD/tháng, tức hơn 600 triệu đồng/tháng. Nếu thuê, khách phải đặt cọc trước 3 tháng và phải ký hợp đồng 3 năm. Ngay cạnh bên là mặt bằng rộng khoảng 1.100 m² sàn thương mại, với 2 mặt tiền đường, giá chào thuê khoảng 45.000 USD/tháng, tức hơn

1 tỉ đồng/tháng. Được biết, mặt bằng này được chủ một nhà hàng thuê với giá 38.000 USD/tháng. Do làm ăn thua lỗ nên chủ nhà hàng đã trả lại mặt bằng từ đầu năm 2023 và bị bỏ trống đến nay. “Kinh tế khó khăn nên nhiều người làm ăn thua lỗ, phải trả lại mặt bằng. Những mặt bằng lớn như thế này rất khó cho thuê. Nếu anh có thành ý thì có thể thương lượng giảm thêm”, người môi giới nói.

Một mặt bằng ngay góc đường Nguyễn Thị Minh Khai – Cách Mạng Tháng 8 có diện tích sử dụng hơn 1.100 m² được môi giới tên Đạt cho biết giá thuê khoảng 1 tỉ đồng/tháng. Khi chúng tôi đặt vấn đề giảm giá vì mặt bằng này đã bỏ trống gần 2 năm nay thì Đạt khẳng định: “Trống vậy nhưng không giảm giá được vì vị trí chiến lược. Nếu thuê thì thương lượng giảm lấy may thôi, mai gặp chủ nhà trực tiếp”.

Trên đường Lê Lợi (Q.1), con đường “tỉ USD” của TP, rất nhiều mặt bằng cho thuê bỏ trống, đang treo biển cho thuê nhà với chằng chịt các số điện thoại. Khi gọi điện thoại hỏi một mặt bằng, người cho thuê nói giá 400 triệu đồng/tháng cho căn nhà diện tích 400 m² gồm 3 tầng. Một môi giới bất động sản cho biết giá cho thuê mặt bằng tại trung tâm Q.1 vẫn rất cao dù bỏ trống nhiều. Các mặt bằng tại đây có giá cho thuê từ 200 – 600 triệu đồng/tháng tùy diện tích, vị trí. Những mặt bằng lớn dù để trống thời gian dài nhưng chủ nhà không giảm giá.

Giá cao vẫn lỗ so với lãi vay ngân hàng

Theo đánh giá của Savills, trong quý 3/2023, dù nguồn cung ghi nhận mức giảm nhẹ nhưng công suất hoạt động của mặt bằng bán lẻ cho thuê vẫn duy trì mức 91%, không thay đổi theo quý. Trong đó, mặt bằng khu vực ngoài trung tâm TP.HCM chiếm tới 91% tổng số nguồn cung. Về giá thuê, hầu hết các chủ nhà khu vực trung tâm vẫn tự tin với giá thuê cao ổn định, gấp 3 lần so với ngoài trung tâm.

Mặc dù kinh doanh ế ẩm, trả mặt bằng nhiều, nhưng một báo cáo của CBRE Việt Nam cho biết, giá thuê ở khu vực trung tâm này vẫn có xu hướng tăng 1 – 1,5%/năm. Đáng nói, không chỉ giá cao, mặt bằng khu trung tâm hiện nay còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc như khó xin giấy phép kinh doanh, giấy phép phòng cháy chữa cháy… Do vậy, các nhà bán lẻ sẽ tìm kiếm nhiều không gian hơn ở các khu vực ngoài trung tâm để ra mắt các cửa hàng bán lẻ tạm thời trong khoảng thời gian ngắn. Vì thế, mặt bằng trung tâm ế vẫn hoàn ế.

Ông Hoàng Tuấn Anh, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, phân tích: Sở dĩ giá mặt bằng cho thuê cao mà chủ nhà không hạ vì trước đó họ mua nhà với giá 400 – 600 triệu đồng/m², một căn 200 m² có giá khoảng 100 tỉ đồng. Nếu cho thuê mức giá trung bình 5%/năm/tài sản thì mỗi tháng thu về 416 triệu đồng. Trong khi đó, chủ nhà trả lãi vay ngân hàng 10%/năm, tức khoảng hơn 800 triệu đồng, lỗ khoảng 400 triệu đồng/tháng. Khi mua bất động sản, chủ nhà kỳ vọng giá nhà sẽ tăng như 10 năm trước. Tuy nhiên, điều này là bất khả thi vì giá bất động sản trung tâm TP.HCM hiện cao ngang Trung Quốc, Singapore; cao hơn châu Âu, Mỹ; cao gấp mấy lần Thái Lan, Malaysia, Philippines… Nếu giá bất động sản không tăng, cho thuê lỗ thời gian dài thì chủ nhà chắc phải bán tháo.

“Tuy nhiên có một nghịch lý là người thuê kinh doanh lúc này không thể trả nổi 416 triệu đồng/tháng cho mặt bằng 200 m². Bất động sản giá cao, lãi suất ngân hàng cao thì ai cũng lỗ, đó là lý do mặt bằng đóng cửa dài ở khu vực trung tâm. Thử nhìn khu vực xung quanh chợ Bến Thành, chủ yếu phục vụ khách nước ngoài. Giá thuê cao nên các chủ cửa hàng cũng bán giá cao, vì vậy khách nước ngoài nhiều người chỉ đến một lần, không quay lại. Các doanh nghiệp và chủ nhà cần nhìn nhận sự thật này để thay đổi và thu hút khách quốc tế quay lại là phải giảm giá cho thuê mặt bằng. Tuy nhiên, muốn giảm giá thuê thì lãi suất ngân hàng phải giảm mạnh”, ông Hoàng Tuấn Anh phân tích.

TS Sử Ngọc Khương, Viện phó Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng, nói rằng mặt bằng khu trung tâm TP.HCM chủ yếu để kinh doanh nhóm sản phẩm phục vụ khách du lịch quốc tế. Khi lượng khách này sụt giảm, doanh thu giảm thì người thuê nhà không còn nguồn thu, buộc phải trả mặt bằng. Đối với các doanh nghiệp kinh doanh theo chuỗi, do nguồn thu giảm nên họ hạn chế mở rộng thêm. Doanh nghiệp sẽ xem xét bài toán chi phí, nếu phí thuê mặt bằng quá cao thì buộc phải tìm kiếm khu vực khác để trả mặt bằng hoặc đóng cửa bớt các chi nhánh.