Lý do khiến thị trường thứ cấp tại TP HCM chỉ tăng giá cục bộ

Ghi nhận theo lịch sử giá tại một số sàn giao dịch bất động sản (BĐS) cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, một số dự án căn hộ tại ghi nhận giá bán trên thị trường thứ cấp tăng mạnh so với cùng kỳ 2023. Tập trung vào các khu vực trung tâm như quận 1, quận 4, quận 7 hay quận Bình Thạnh. Đơn cử như khu căn hộ City Garden  đang được rao bán thứ cấp vào khoảng 85 triệu đồng/m2, tăng 18,2% so với giá bán cùng kỳ năm trước; Sài Gòn Pearl có mức giá bán thứ cấp khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng 3,5%.

Nguyên nhân được chỉ ra là do các khu vực trung tâm đang khá thiếu thốn nguồn cung, hoặc nguồn cung mới nghiêng về phân khúc cao cấp, hạng sang với giá bán neo cao lên tới trên 100 triệu đồng/m2. Do đó, người mua nhà có nhu cầu ở thực, muốn sống trong khu vực trung tâm đành tìm kiếm các sản phẩm cũ thuộc thị trường thứ cấp để phù hợp khả năng tài chính.

Bên cạnh đó một số dự án có vị trí tốt, đón đầu được hạ tầng giao thông hay thuận lợi cho thuê với tỷ lệ lấp đầy tốt cũng được khách hàng và nhà đầu tư tìm kiếm. Như tại khu vực TP Thủ Đức, ghi nhận mức giá thứ cấp tăng tích cực nhất là Masteri Thảo Điền, mức tăng ghi nhận là 10,3%; Masteri An Phú tăng 5,5%; Safira Khang Điền tăng 5% cũng ghi nhận mức tăng 4,7%.

Anh Nguyễn Duy Quang – một nhân viên môi giới tại khu vực Thủ Đức cho biết: “Hiện tại tỷ lệ khách hàng mua để ở đang chiếm tỷ lệ lớn hơn so với nhà đầu tư mua để nắm giữ, chờ đợi hạ tầng phát triển. Trong đó, những nhà đầu tư mua nhà tại thị trường thứ cấp cũng để cho thuê nhằm nâng tỷ suất sinh lời. Đặc biệt là khi nhu cầu thuê và giá thuê tại các khu vực trung tâm hay các khu vực đón đầu hạ tầng ngày một tăng”.

Môi giới này cũng cho biết, với nhu cầu thuê ổn định và giá thuê tăng cũng khiến chủ nhà tăng giá bán. Đó cũng là lý do mà giá bán các dự án căn hộ tại thị trường thứ cấp khu vực trung tâm tăng so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên ở chiều ngược lại, nhiều dự án căn hộ chung cư đang ghi nhận đà giảm giá trên thị trường thứ cấp. Cụ thể theo dữ liệu lịch sử giá của Batdongsan.com.vn trong quý I/2024 cho thấy, giá bán chung cư quận Bình Tân vẫn giảm gần 30% so với cùng kỳ 2023. Các dự án chung cư trên địa bàn quận này như An Gia Star, 8X Rainbow, Moonlight Boulevard, Moonlight Park View.. đều vẫn đang ghi nhận giá bán giảm 3,5 -7%.

Còn tại khu vực quận 9, nhiều dự án  vẫn ghi nhận mặt bằng giá bán trung bình giảm hơn 30% so với cùng kỳ. Loạt dự án ghi nhận giá giảm trên khu vực này có thể nhắc đến như Lumiere Boulevard (-2%), chung Cư Centum Wealth (-14%), Ricca (-6%), Sài Gòn Gateway (-13,5%)… so với giá rao bán đầu năm 2023.

Mức giá giảm nhiều tại vùng ven được cho là bị ảnh hưởng bởi các dự án được chào bán tại tỉnh lân cận với giá thấp, giúp “giải khát” nguồn cung cho TP HCM. Bên cạnh đó, nhiều sản phẩm mới đang giữ nhiều lợi thế về chính sách bán hàng, ưu đãi lãi vay được chủ đầu tư đưa ra. Do đó, thị trường thứ cấp đang bị cạnh tranh khốc liệt, khó có thể bán nhanh nếu không giảm giá. Nếu muốn bán được giá cao, chủ nhà chỉ có thể chờ đợi thị trường BĐS tiến vào giai đoạn tăng giá, phục hồi.

Về thời điểm phục hồi, nhiều chuyên gia cho biết, giá căn hộ chung cư tại TP HCM có khả năng sẽ phục hồi dần trong các tháng cuối năm 2024 khi nhu cầu của thị trường tăng trưởng trở lại và nguồn cung sơ cấp mới triển khai làm thay đổi mặt bằng giá chung TP HCM theo hướng đi lên.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ, chung cư vẫn luôn là phân khúc chiếm chủ đạo trên thị trường BĐS, nhất là ở thời điểm thị trường đang nghiêng về nhu cầu mua thực. Đây cũng là loại hình có tốc độ phục hồi nhu cầu mua nhanh và tốt nhất hiện nay. Dẫn chứng dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, chung cư TP HCM là loại hình có lượt tìm kiếm tăng mạnh nhất, ghi nhận tăng 51% so với cùng kỳ 2023.

Nhu cầu mua gia tăng sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư mạnh dạn hơn trong việc triển khai bán hàng những tháng tới đây. Xét trên nguồn cung tương lai, phần lớn dự án chung cư sắp triển khai tại TP HCM có giá bán thuộc phân khúc cao cấp, trung bình từ 55 – 85 triệu đồng/m2. Tốc độ tăng giá trung bình của chung cư TP HCM hiện vào khoảng 5 – 7% mỗi năm. Theo dự báo dân số và diện tích xây dựng nhà ở từ năm 2021 – 2030, TP HCM trung bình một người dân cần 22m2 đất xây dựng.

Đến năm 2026 – 2030, nếu như dân số TP HCM tăng thêm 12 triệu thì cần ít nhất hơn 100 triệu m2 nhà ở. Từ đầu năm đến nay, nguồn cung nhà ở trên cả nước mới chỉ có 6.000 căn, chưa bằng 3% với con số trên. Điều này cho thấy, nhu cầu thực đối với thị trường BĐS TP HCM vẫn còn rất nhiều trong thời gian tới.

Đặng Quốc Hưng