Lý do giải ngân gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng chậm, ‘đỏ mắt’ chờ dự án ở Hà Nội, làm gì khi đã ‘chấm’ shophouse?

Bất động sản mới nhất: Quý I/2024, toàn thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới. (Ảnh: H.A)

Bộ Xây dựng nói về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới giải ngân được 0,5%

Đến nay, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới giải ngân được khoảng 640 tỷ đồng cho 8 dự án nhà ở xã hội. Lãi suất và thời gian hưởng lãi suất chưa thực sự thu hút người vay.

Thông tin trên được Bộ Xây dựng nêu tại báo cáo gửi Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề, chất vấn lĩnh vực xây dựng.

Như vậy, đến nay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới giải ngân được hơn 0,53%.

Cụ thể, Ngân hàng BIDV đã giải ngân 95,7 tỷ đồng cho 3 chủ đầu tư dự án tại các tỉnh Phú Thọ, Thanh Hóa và Bình Dương; Vietinbank đã giải ngân 128,6 tỷ đồng cho 1 chủ đầu tư dự án tại tỉnh An Giang; Agribank đã giải ngân 415,7 tỷ đồng cho 4 chủ đầu tư dự án tại các tỉnh Bắc Ninh, Quảng Ninh và Kiên Giang.

Ngoài 4 ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước (BIDV, Vietinbank, Agribank, Vietcombank) có thêm Ngân hàng Tiên Phong (TPbank) đã có trách nhiệm tham gia chương trình hỗ trợ theo Nghị quyết số 33 với số tiền khoảng 5.000 tỷ đồng. Như vậy, gói tín dụng được nâng lên là 125.000 tỷ đồng.

Bộ Xây dựng đánh giá, việc giải ngân gói tín dụng trên còn chậm.

Lý giải về thực trạng trên, Bộ Xây dựng cho rằng, gói tín dụng còn gặp phải khó khăn vướng mắc; trong đó có việc công bố danh mục nhà ở xã hội đủ điều kiện vay còn hạn chế.

Đến nay, đã có 129 dự án nhà ở xã hội, với quy mô hơn 114.900 căn, được khởi công xây dựng. Tuy nhiên, mới chỉ có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo chương trình, với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỷ đồng. Như vậy, vẫn còn 59 dự án đã khởi công nhưng chưa được đưa vào danh mục đủ điều kiện vay của các địa phương.

Ngoài ra, một số chủ đầu tư không đủ điều kiện về tín dụng, như không đảm bảo điều kiện dư nợ tín dụng; không có tài sản khác để thực hiện đảm bảo tín dụng (dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nên không đủ điều kiện thế chấp); đã vay tại các tổ chức tín dụng khác…

Bên cạnh đó, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã hai lần hạ lãi suất, còn 8% với chủ đầu tư và 7,5% với người mua nhà, nhưng Bộ Xây dựng nhận xét mức lãi suất này còn cao, thời hạn ưu đãi lại ngắn, trong vòng 3-5 năm nên “chưa thực sự thu hút người vay”.

Trước thực tế trên, cuối tháng 4, Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn về xác định danh mục dự án, đối tượng, điều kiện và tiêu chí vay ưu đãi. Theo đó, một số điều kiện đã được lược bỏ như điều kiện về bồi thường giải phóng mặt bằng, cấp phép xây dựng để tháo gỡ khó khăn, các chủ đầu tư dự án sớm được công bố danh mục vay vốn để tiếp cận với các ngân hàng.

Hà Nội thiếu hàng chục ngàn căn hộ

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) thông tin, tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với năm 2022 và xu hướng giảm tiếp tục duy trì trong quý I/2024, khi toàn thị trường này chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới. Như vậy, từ nay đến năm 2025, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ.

Hệ quả tất yếu của sự khan hiếm này dẫn tới thị trường căn hộ Hà Nội lên “cơn sốt” giá kéo dài thời gian qua. Báo cáo mới đây của CBRE cho biết, 56 triệu đồng/m2 là mức giá trung bình cho một căn hộ chung cư mới tại Hà Nội tính tại thời điểm quý I/2024, con số này tăng 19% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, trên thực tế, mức tăng còn cao hơn nhiều đến xấp xỉ 70 triệu đồng/m2

Theo ghi nhận từ các môi giới, do hầu như không có nguồn cung dự án mới, tại thị trường thứ cấp nên các dự án có thương hiệu đều tăng mạnh trong những tháng đầu năm 2024.

Trên thực tế, nếu như trước đây, với 4 – 5 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu một căn hộ chung cư diện tích 70 – 80 m2 tại khu vực nội thành thì hiện nay, với tầm tiền này, việc mua được một căn hộ ưng ý ngoài trung tâm cũng là điều không đơn giản, nên chỉ chờ đợi có dự án ra hàng là khách chốt ngay.

Ông Nguyễn Thạc Cường, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Mai Việt cho biết, đa số người có ý định mua nhà ở thời điểm này đều xuống tiền rất nhanh khi tìm được sản phẩm phù hợp, thay vì mất nhiều thời gian cân nhắc, chờ đợi giá giảm thêm như giai đoạn trước.

Tư vấn cho khách hàng, đơn vị môi giới này cho rằng, nếu có khoản tài chính tích lũy đủ lớn và nguồn thu nhập ổn định, người mua nên xem xét vay mua nhà lúc này, khi mà mặt bằng lãi suất cho vay đã xuống thấp và các chủ đầu tư đang áp dụng nhiều chính sách ưu đãi bán hàng.

“Trong tương lai, khi thị trường BĐS thực sự hồi phục, giá nhà nội đô chắc chắn sẽ tăng cao hơn và khi đó, người mua chỉ có thể dịch chuyển tới các khu vực lân cận Hà Nội thì mới có giá thấp hơn”, ông Cường cho hay.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần BĐS Toàn Cầu (GP-Invest) cũng cho rằng, giai đoạn hiện tại, ai cũng đánh giá lãi suất thấp và kinh tế phục hồi là 2 điểm mấu chốt, từ đó sức mua cũng sẽ tăng lên. Nhưng vấn đề cốt lõi của thị trường là có hàng hay không, bởi vậy vấn đề chi phối hiện tại nằm ở nguồn cung, còn sức cầu vẫn rất cao và ngày một tăng.

Theo ông Hiệp, giá chung cư liên tục leo thang nhưng nhu cầu mua vẫn rất lớn, người dân “đỏ mắt” ngóng trông các dự án ra hàng. Thế nhưng, cái khó ở đây là giai đoạn này các dự án mới ra hàng quá ít, làm cho giá nhà càng sốt. Đó cũng chính là lý do khiến các chủ đầu tư đang hoặc sắp có dự án ra mắt sẽ chiếm được lợi thế lớn.

Nhà phố thương mại TP.HCM được quan tâm

Theo báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn, quý I/2024, nhu cầu tìm mua nhà phố mặt tiền đường tại TP.HCM tăng hơn 45% so với cùng kỳ. Riêng trong tháng 3, lượt tìm mua nhà phố thương mại tăng 89%, lượt tìm thuê loại hình này cũng tăng 86% và là một trong 2 phân khúc dẫn đầu về nhu cầu thuê chỉ sau kho xưởng. Cả nhu cầu mua và thuê nhà phố thương mại đều tập trung về khu vực ngoại thành như Bình Chánh, Tân Phú, quận 7 và quận 9.

BĐS thương mại có thể mang về lợi nhuận đầu tư tốt cần đáp ứng các yếu tố gồm: vị trí, mật độ dân cư và quy hoạch chung của khu vực. (Nguồn: Lao động)

Xu hướng mua BĐS thương mại đang dịch chuyển từ trung tâm đắt đỏ về các khu dân cư ngoại thành do yếu tố chi phí phù hợp và nắm bắt tiềm năng về lâu dài. Nhu cầu mua nhà phố thương mại vùng ngoài trung tâm tập trung chủ yếu ở các dự án đã bàn giao, mật độ dân cư đông, nằm gần trung tâm hành chính khu vực.

Không phủ nhận BĐS thương mại có thể khai thác dòng tiền tốt cho nhà đầu tư nhưng cũng có tình trạng vì lựa chọn sai sản phẩm, dự án mà phân khúc này trở thành gánh nặng, mang lại “nợ nần” cho chủ sở hữu.

Về việc lựa chọn đầu tư BĐS thương mại sao cho hiệu quả, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam chia sẻ, BĐS thương mại có thể mang về lợi nhuận đầu tư tốt cần đáp ứng các yếu tố gồm: vị trí, mật độ dân cư và quy hoạch chung của khu vực.

Với nhà phố thương mại, vị trí và mật độ dân cư sẽ tác động trực tiếp đến khả năng khai thác kinh doanh và tiếp cận khách hàng. Với các dự án có lượng cư dân lớn, tỷ lệ cho thuê và mua đi bán lại của dòng sản phẩm nhà phố thương mại luôn ở mức trên 90%, mặt bằng giá tăng trung bình 10-15%/năm. Đặc biệt, tại các khu vực trung tâm có quy hoạch bài bản, kết nối thuận tiện, tỷ lệ này có thể đạt 30% mỗi năm.

Vì vậy chỉ nên chọn mua tại các dự án có mật độ dân cư nội khu đông, từ 8.000-10.000 dân trở lên, tọa lạc ở vị trí trung tâm khu vực, nơi vừa có thể kết nối giao thông thuận lợi, dân số hiện hữu tại khu vực đông đúc, dễ buôn bán và cho thuê.

Ngoài ra những dự án nằm trong khu vực đang được quy hoạch phát triển thành trung tâm, có dự án hạ tầng lớn cũng sẽ giúp gia tăng giá trị thương mại và giá trị tài sản về lâu dài. Số lượng BĐS thương mại ở đây cũng chỉ nên chiếm từ 2-3% tổng sản phẩm của một dự án, như vậy sẽ đảm bảo yếu tố cạnh tranh và kinh doanh hiệu quả hơn.

Mặt khác, trước khi “chọn mặt gửi vàng”, nhà đầu tư shophouse nên thận trọng cân nhắc đến thương hiệu và uy tín chủ đầu tư. Đây là yếu tố quan trọng bởi lẽ nếu doanh nghiệp có đủ tâm huyết phát triển và quản lý dự án tốt thì đầu tư mới đảm bảo hiệu suất sinh lời như kỳ vọng.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng khuyến nghị, khi “chấm” một dự án nhà phố thương mại nào đó, người mua nên dành thêm nhiều thời gian để tìm hiểu kỹ hơn về môi trường sống, mức độ dân trí, mật độ dân cư, chất lượng dự án sau khi đã đi vào bàn giao như thế nào trước khi xuống tiền.

Khi vay vốn ngân hàng, cần tính toán thật kỹ khả năng trả nợ, không nên tính tiền trả ngân hàng quá sát mức thu nhập hàng tháng, nên dự phòng sẵn trường hợp thu nhập bị sụt giảm đột xuất trong giai đoạn kinh tế khó khăn.

Thị trường BĐS Khánh Hòa khởi sắc

Vừa qua, Báo điện tử Xây dựng cùng Hiệp hội BĐS Việt Nam phối hợp UBND tỉnh Khánh Hòa tổ chức diễn đàn: “Khơi thông dòng chảy BĐS du lịch, nghỉ dưỡng”.

Phát biểu tại diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, thời gian qua, thị trường BĐS nghỉ dưỡng có nhiều bước phát triển trên cả nước. Trong đó tập trung ở các địa phương, như: Khánh Hòa, Đà Nẵng, Bình Định, Quảng Ninh, Kiên Giang…

Với sự vào cuộc của các địa phương, các doanh nghiệp, trong thời gian qua, thị trường BĐS đã tạo ra những sản phẩm rất đa dạng, phong phú, tạo sự hấp dẫn cho các khách du lịch và tạo môi trường, điều kiện để người dân được hưởng thụ những giá trị của BĐS nghỉ dưỡng trong thời gian qua.

Lũy kế từ đầu năm đến tháng 3/2024, nhóm ngành BĐS đứng thứ 2 với hơn 1.58 tỷ USD, chiếm 25.6% tổng vốn đăng ký FDI.

Là địa phương cùng tham gia tổ chức diễn đàn, ông Nguyễn Tấn Tuân, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa cho hay: Thị trường BĐS tỉnh Khánh Hoà đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, tuy chưa đạt như kỳ vọng nhưng đã có tín hiệu khởi sắc về sự tăng trưởng nhất định (trong năm 2023, phát sinh 19.951 lượng giao dịch, với tổng giá trị giao dịch là 12 ngàn 396 tỷ đồng; có 11 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư (2 dự án được cấp Giấy phép xây dựng); trong quý I/2024, phát sinh 5.941 lượng giao dịch, với tổng giá trị giao dịch là 7.630 tỷ đồng.

Khánh Hòa được kỳ vọng sẽ duy trì đà phục hồi và tăng trưởng kinh tế trong thời gian tới. Hạ tầng giao thông chiến lược ngày càng hoàn thiện với tuyến đường bộ cao tốc Nha Trang – Cam Lâm, Cam Lâm – Vĩnh Hảo đã hoàn thành và các tuyến đường bộ cao tốc khác như: Vân Phong – Nha Trang, Khánh Hòa – Buôn Ma Thuột đang được đẩy nhanh tiến độ góp phần tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế.

Bên cạnh đó, các Nghị quyết của Trung ương tạo ra nhiều đột phá trong thu hút nguồn lực đầu tư, phát huy mạnh mẽ tiềm năng, lợi thế của tỉnh, tạo động lực thúc đẩy kinh tế – xã hội phát triển toàn diện, bền vững, là cơ hội phục hồi và phát triển của ngành du lịch, cũng như động lực để chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ, tăng nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng vào thị trường của địa phương.