링로드 4 건설을 위해 줄을 서서 기다리는 것에 '환멸'을 느낀 투자자들이 손실을 줄이기 위해 몰려들다. 토지를 포기할 경우의 처벌 규정

수도권의 링로드 4호선을 '예상'하는 프로젝트에서 엄청난 손실을 줄이는 판매가 이루어지고 있으며, 광찌성은 200개가 넘는 토지를 경매에 부치고, 사용하지 않거나 방치된 토지는 벌금을 물고 사용권을 상실할 수 있다는 것이 최신 부동산 뉴스입니다.

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

최신 부동산. (출처: 스크린샷/DT)

계획대로 '먹으려고' 서두르다가...대폭 손실을 줄이는 것

작년 이맘때, 많은 투자자들은 수도권 4번 순환도로의 계획과 시행을 예상하며 큰 수익을 낼 것으로 기대했습니다. 이 순환도로 근처의 부동산 프로젝트가 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.

스플렌도라 박안카인, 하도참 빌라, 부온캄, 안락 그린 심포니, 호아이득 지구의 히노데 왕립 공원 등 일련의 도시 지역 프로젝트가 링로드 4를 "예상"하고 있습니다. 단프엉 구의 피닉스 가든 도시 지역; 하동군의 탄하 도시 지역, 도응이아 도시 지역, 쑤언마이 단지... 모두 가격이 올랐습니다.

특히, 주택도시개발공사(HUD)는 2022년 6월 초 메린구의 탄럼-다이틴2 신도시 지역 프로젝트(상업명: HUD 메린 센트럴)에 속한 빌라 202채를 경쟁 입찰을 통해 매각하여 최대 98%(198채)의 낙찰률을 달성했습니다.

판매되는 대부분의 제품은 출시 가격과 비교해 수억 동의 가격 차이가 발생했으며, 일부 제품은 수십억 동의 차이가 발생하기도 했습니다. 하지만 계획을 미리 세워 수익을 기대하는 것과는 달리, 링로드 4호선 공사가 시작되자 '예상' 프로젝트의 부동산 상품은 손실을 보며 판매되고 있습니다.

한 조사에 따르면, HUD 메린 센트럴 프로젝트의 많은 빌라와 정원주택(타운하우스)이 손실로 매매되고 있습니다. 매수계약가격 대비 손실액은 약 수억동/대 수준이다.

예를 들어, HUD Me Linh Central 프로젝트의 2개 빌라는 면적이 250m2/유닛이고, 꽃밭 맞은편에 위치하고 있는데, 토지와 건축비를 포함해 1m2당 4,500만 VND에 가까운 가격으로 손해를 보고 판매되고 있습니다. 현재 판매 가격은 계약 가격보다 약 5억 VND/대 정도 낮으며, 구매자는 추가 협상이 가능합니다.

HUD 메린 센트럴 프로젝트의 부동산 거래 채널을 조사한 결과, 2022년 중반에 매매 가격은 m²당 4,800만~5,500만 동 사이에서 변동했지만 현재는 m²당 평균 4,200만~5,400만 동으로 감소했습니다. 2022년 중반에 Vuon Cam 도시권의 가격은 m2당 5,800만~8,500만 VND에서 현재는 m2당 5,200만~6,100만 VND로 변동했습니다.

마찬가지로 2022년 중반에는 하도참빌라의 타운하우스와 빌라의 매매가격이 m²당 9,000만~1억 1,500만 VND에서 변동하였으나, 현재는 m²당 8,600만~9,500만 VND로 하락하였습니다. 예를 들어, 면적 190m2의 연립주택은 m2당 8,600만 동입니다. 코너 아파트 345m2, 매도가격은 m2당 9,500만 VND입니다.

수도권 4번 순환도로를 따라 투자자들이 몰려드는 현상에 대해 많은 전문가들은 이 도로가 지방을 통과하면서 부동산 시장이 '뜨거워지겠지만' 투자자들이 계획 경계, 복도, 좌표, 랜드마크 등을 제대로 파악하지 못하면 많은 잠재적 위험도 존재한다고 경고합니다.

따라서 이러한 지역의 부동산에 투자하기 전에 투자자는 준비해야 하며, 특히 프로젝트가 실행될 때까지 기다리는 시간에 대해 준비해야 합니다.

베트남 부동산 중개업 협회 회장인 응우옌 반 딘 씨는 새로 건설되고 확장된 교통 인프라가 주변 부동산에 큰 가치를 가져다준다고 말했습니다. 그러나 이러한 인프라 프로젝트는 장기적인 관점에서 실행되어야 합니다.

"과열과 '토지 열풍'에 대한 정보는 시장 파동을 일으키려는 '주도자들'의 술책일 뿐입니다. 투자자들은 매우 신중해야 하며, 시장에 대해 면밀히 배우고, 자본 매몰 위험을 피하기 위해 시장 계획과 유동성을 이해해야 합니다."라고 딘 씨는 경고했습니다.

경제 전문가 딘 테 히엔에 따르면, 2020~2022년 동안 하노이 4번 순환도로와 호치민시 3번 순환도로 지역의 부동산 가격은 계획적으로 부풀려져 도로가 완공되면 실제 가격과 같거나 더 높은 수준에 도달할 수 있다고 합니다.

할인은 단지 최고 할인일 뿐, 공정한 가격은 아닙니다. 합리적인 할인 가격이란 구매자의 요구와 지불 능력에 부합하여 실제 거래를 성사시키는 가격입니다.

이 전문가는 또한 오늘날 부동산 투자는 투자자에게 자격과 투자 지식을 요구하며, 거주, 임대 및 즉각적인 수익을 가져올 수 있는 실제 가치가 있는 상품에 투자하는 데 중점을 둔다고 생각합니다.

광찌성, 200여개 토지 경매 예정

8월과 9월에 광트리 성의 빈린, 하이랑, 조린 지역의 토지 204개가 경매에 부쳐집니다. 가장 높은 시작 가격은 1랏당 34억 VND가 넘습니다.

닷 비엣 주식회사는 빈린 지구(광찌 성)의 프로젝트 관리 위원회, 토지 기금 개발 및 산업 클러스터, 해양 관광 자산인 124개 토지 사용권에 대한 경매를 실시할 예정입니다.

Bất động sản Quảng Trị, đấu giá đất. (Nguồn: Cổng TTĐT Quảng Trị)

8월과 9월에 광트리 성의 빈린, 하이랑, 조린 지역의 토지 204개가 경매에 부쳐집니다. (설명 사진 - 출처: 광트리 포털)

따라서 경매된 토지 124개 중 14개는 빈호아 지역의 소규모 주거 지역에 있습니다. 빈선군, 티엔안촌, 주거지역 1에 있는 토지 13개 구획 빈타이(Vinh Thai)사, 탄호아(Tan Hoa)마을 주거지역에 있는 32개 토지; 호아리하이 주거지역 북서쪽, 꾸아퉁 타운에 위치한 45개 토지 히엔탄(Hien Thanh) 사구의 탄안(Tan An) 농촌 주거 지역에 19개 토지와 호싸(Ho Xa) 마을의 3번 마을 주거 지역에 1개 토지.

경매된 토지의 면적은 168~560m2입니다. 시작 가격은 1억 7,700만 VND에서 1랏당 34억 VND 이상입니다. 경매 참가자는 총 토지 가치의 20%를 보증금으로 내야 합니다.

가격 발표는 8월 20일 오전 7시 30분 빈린구 인민위원회 회관에서 시작될 예정입니다.

8월 31일 오전, 해랑구에서 바오민 주식 경매회사가 해랑구 토지기금개발 및 산업단지 프로젝트 관리위원회의 자산인 토지 사용권 7개에 대한 경매를 실시합니다.

하이훙 사에서 경매된 토지 7개 중 2개는 람투이 마을의 푸탄 마을에 있고, 5개는 킨주이 마을의 벵 마을에 있습니다.

경매된 토지의 면적은 196~280m2입니다. 시작 가격은 1억 5,600만 VND에서 4억 2,000만 VND/랏입니다.

경매는 하이랑구, 하이훙사 문화회관에서 열렸습니다.

9월 9일 오전, 조린 지구에서는 남풍 공동주식경매회사가 조린 지구 프로젝트 관리위원회, 토지기금개발, 산업단지의 자산인 토지 73개에 대한 경매를 실시할 예정입니다.

구체적으로, 경매된 토지 49개는 조손 공동체 주택 개발 프로젝트에 속하고, 24개는 조호아 공동체 주택 개발 프로젝트에 속합니다.

경매된 토지의 면적은 216~419m2입니다. 시작 가격은 2억 9,500만 VND에서 약 14억 VND까지입니다.

가격 발표는 조린구 인민위원회 홀에서 이루어졌습니다.

204개 토지의 경매는 모두 오름차순 가격 방법을 사용한 간접 투표 형태로 진행되었습니다.

동탑: 부동산 시장은 느리게 성장하는 경향이 있습니다.

동탑성 건설국은 2023년 2분기 동탑성 주택 및 부동산 시장 정보 발표에 대한 보고서 제1400/BC-SXD호를 발표했습니다. 이에 따라 동탑성 부동산 시장은 대부분 부문에서 성장이 둔화될 것으로 예상됩니다.

토지 부동산 부문의 거래량이 가장 높습니다. 산업용 부동산 부문은 공급이 제한되어 시장 수요를 충족하지 못했습니다. 주택, 리조트, 상업 시설을 포함한 부동산은 대부분 주택 프로젝트가 투자 준비 단계에 있기 때문에 여전히 느리게 개발되고 있습니다.

보고서에 따르면 동탑성의 부동산 시장은 정상적으로 운영되고 있으며 주택 건설 프로젝트가 시행되고 있다. 게다가 지역 당국은 투자자들에게 해당 지역의 주택 개발 프로젝트에 참여할 것을 계속 촉구하고 있습니다. 현재 이 지방에서는 다음을 포함한 여러 프로젝트가 시행되고 있습니다: 사덱시, 탄푸동사, 푸호아 마을의 송하이롱 사회주택; 사덱시의 푸롱 도시 주거 지역의 상업용 주택과 탄꾸이따이 타운하우스 지역; 까오란(Cao Lanh)시의 빈호안(Vinh Hoan) 노동자 주택. 또한, 규정에 따라 사업 준비 절차를 진행하고 있는 주택 사업도 다수 있습니다.

동탑성의 도시 지역은 지속적으로 개발되고 있으며, 편의시설이 점차 개선되고, 삶의 질이 높아지고, 일자리와 사업 환경이 항상 편리해져 인구가 유치되고 성장하고 있습니다. 그러나 이 지역의 주거용 토지는 여전히 매우 제한적인 반면 수요는 증가하고 있습니다. 경제 부문의 주택 프로젝트에 대한 투자 참여는 여전히 낮습니다. 공급과 수요의 차이로 인해 오늘날과 같이 부동산 가격이 높게 형성되었습니다.

2023년 2분기에는 2개의 상업용 주택 프로젝트에 계속 투자합니다: Sa Dec시 Tan Phu Dong 면 Phu Long 도시 지역(면적 15.11 헥타르, 투자 자본 1조 110억 VND 이상) 및 Tan Quy Tay 타운하우스 프로젝트, Sa Dec City Tan Quy Tay 면, 면적 0.389 헥타르, 투자 자본 거의 82.5 10억 VND.

현재 동탑은 송하이롱 동탑 건설 및 무역 유한회사가 시행하는 사덱 시 탄푸동 코뮌 푸호아 마을의 송하이롱 사회주택 지역 프로젝트를 계속 시행하고 있습니다. 이 사회주택 단지는 면적이 0.8헥타르이고, 투자 자본금은 750억 VND가 넘습니다.

빈 호안 주식회사가 시행하는 까오란시 11구에는 근로자 주택 프로젝트가 있습니다. 이 프로젝트의 면적은 1.99헥타르이고, 투자 자본금은 900억 VND입니다. 2023년 2분기에 동탑성은 단지 528개의 토지와 57개의 개별 주택만 거래했습니다.

토지를 사용하지 않거나 포기하면 벌금이 부과되고 토지 사용권이 상실될 수 있습니다.

현행 토지법에는 버려진 토지의 구성에 대한 구체적인 규정이 없습니다. 그러나 방치된 토지란 장기간 사용되지 않아 토지자원이 낭비되고, 심지어 토지의 가치와 이용목적이 상실된 토지를 말합니다. 일정 기간 동안 방치되어 사용되지 않는 토지는 국가에 의해 회수되며, 이때 토지 사용자는 해당 토지 지역을 사용할 권리를 상실합니다.

토지이용권이란 국가로부터 할당, 임대받거나, 전환, 양도, 임대차, 전대차, 상속, 증여 등의 방법으로 다른 주체로부터 양도받은 토지에 대하여 그 권리를 가진 주체가 그 토지를 이용하고 그 토지의 이용에 따른 이익을 향유할 수 있는 권리입니다.

국가가 법률에 따라 토지를 개간하면, 개간된 토지의 소유자는 위에 언급한 대로 더 이상 토지를 사용할 권리가 없습니다. 2013년 토지법은 국가가 토지를 환수하는 많은 사례를 규정하고 있으며, 여기에는 일정 기간 동안 지속적이고 정기적으로 토지를 사용하지 않아 토지를 환수하는 것도 포함됩니다.

2013년 토지법 제64조 제1항에 따라 토지법 위반으로 인한 토지 회복 사례는 다음과 같습니다. 1년생 작물 재배에 필요한 토지를 12개월 연속으로 사용하지 않은 경우; 다년생 작물을 재배할 토지가 18개월 연속으로 사용되지 않습니다. 24개월 연속으로 산림을 사용하지 않음 국가가 투자 프로젝트를 수행하기 위해 할당하거나 임대했지만 12개월 연속으로 사용되지 않은 토지입니다.

법령 91/2019/ND-CP 제32조에 따르면, 불가항력 사유 없이 12개월 연속으로 1년생 작물 재배에 토지를 사용하지 않거나, 18개월 연속으로 다년생 작물 재배에 토지를 사용하지 않거나, 24개월 연속으로 임업에 토지를 사용하지 않을 경우 행정 처벌이 부과됩니다.

구체적으로: 미사용 토지 면적이 0.5ha 미만인 경우 50만~100만 VND의 벌금이 부과됩니다. 미사용 토지 면적이 0.5ha에서 0.3ha 미만인 경우 100만~300만 VND의 벌금이 부과됩니다. 미사용 토지 면적이 3ha에서 10ha 미만인 경우 300만~500만 VND의 벌금이 부과됩니다. 미사용 토지 면적이 10헥타르 이상인 경우 500만~1,000만 VND의 벌금이 부과됩니다.

또한, 법을 위반하는 개인이나 단체는 국가가 토지이용권을 지정, 임대 또는 인정한 목적으로만 토지를 사용하도록 강요받습니다. 처벌을 받았음에도 토지를 이용하지 않을 경우, 국가는 규정에 따라 토지를 회수합니다.

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