은행 이자율이 상당히 낮아졌는데도 주택 구매자들은 왜 조심스럽고 감히 "돈을 내려놓지" 못하는 걸까요?

주택담보대출 부진, 성장 둔화

올해 마지막 몇 달 동안 은행 대출이 가속화되는 데 원동력이 될 것으로 예상되는 반면, 주택 대출은 부진하고 예상보다 회복 속도가 느립니다.

주택 가격은 너무 비싼 반면 유동성은 부족하고 대출 금리도 상승하고 있어 투자자와 주택 구매자는 조심스러워지고 돈을 내놓을 엄두를 내지 못하고 있습니다.

Sacombank의 대표이사인 응우옌 득 타치 디엠(Nguyen Duc Thach Diem) 여사는 올해 첫 9개월 동안의 은행 대출이 기대에 미치지 못했다고 말했습니다. 다우투 신문에 따르면, 이러한 상황의 원인 중 하나는 부동산 구매자의 소득이 감소한 반면, 합리적인 가격의 주택 공급이 수요를 충족시키지 못했기 때문입니다.

VCBS 증권의 분석가들에 따르면, 주택 공급이 제한적이어서 주택 구매 수요는 회복되지 않았습니다. 게다가 최근 주택 가격(특히 도심 지역의 아파트)이 급등하면서 투자자와 주택 구매자에게 우려가 커지고 있습니다. 올해 상반기 부동산 사업 신용은 10% 이상 증가했지만, 소비자 주택 담보 대출 신용은 1% 이상 증가하는 데 그쳤습니다.

주택 대출에 대한 수요 약화로 인해 시스템 전반의 신용 성장이 둔화되었습니다.

낮은 이자율과 주택 및 투자에 대한 높은 수요를 고려할 때, 향후에는 주택담보대출이 소매 신용의 주요 성장 동력이 될 것으로 예상됩니다.

VCBS 애널리스트들은 "향후 공급이 더욱 긍정적으로 변할 때 부동산 및 건설 신용이 계속해서 빠르게 증가할 것으로 예상합니다. 특히 새로운 부동산 관련 법률 시행 이후 금리 인하 및 법적 문제 해결 노력으로 프로젝트들이 가속화되고 있습니다. 동시에 낮은 대출 금리는 부동산 업체와 주택 구매자의 차입 수요를 촉진합니다."라고 말했습니다.

하지만 AFA 그룹의 CEO인 판 레 탄 롱 씨는 Vnexpress 를 통해 현실은 예상과 다르다고 말했습니다. "많은 부동산 중개인들은 저금리가 부동산으로의 현금 흐름을 촉진할 것이라고 생각하지만, 실제로는 유휴 자금이 부동산으로 유입되는 것이 아니라 은행 예금으로 다시 유입되고 있습니다. 주택 가격이 너무 높고, 시장이 '매수하기도 매도하기도 어려운' 상황으로 인해 부동산 거래가 감소하고 현금 흐름이 확보되지 않고 있습니다."라고 롱 씨는 말했습니다.

개인 주택 대출은 오늘날 은행에서 가장 수익성이 높은 부문 중 하나입니다. 이 부문은 은행 신용 포트폴리오에서 미지급 부채의 상당 부분을 차지합니다. 따라서 은행들은 이 부문의 신용이 조만간 회복되기를 간절히 바라고 있습니다.

하지만 EZ 부동산 투자 및 개발 주식회사(EZ Property)의 팜 둑 토안(Pham Duc Toan) 대표이사에 따르면, 현재 많은 주택 구매자는 은행에서 돈을 빌리는 것을 "두려워"하고 있습니다. 그 이유 중 하나는 2023년에 부동산에 묶여 고통을 겪었기 때문입니다.

사람들은 "자택 꿈"을 실현하는 데 어려움을 겪습니다.

주택담보대출은 2021년과 2022년에 급격히 증가했는데, 이는 부분적으로 은행들이 코로나19 기간 동안 저렴한 대출 금리를 적용했기 때문입니다. 그러나 이후 변동금리가 급등하고 부동산 시장이 유동성 위기에 빠지면서 많은 투자자들이 이자 부담을 줄이기 위해 매도하고 손실을 줄여야 했습니다.

2024년 8월 빈찬구에 있는 호치민시 서부지역의 재정착 지역, 아파트, 타운하우스, 토지. 사진: Quynh Tran

현재 주택담보대출 금리가 하락했지만, 주택담보대출을 받는 사람들은 여전히 ​​인센티브가 끝난 뒤 변동 금리가 적용될 것을 우려하고 있습니다. 게다가 주택 가격이 소득에 비해 너무 높아서 사람들은 여전히 ​​조심스러워서 집을 사기 위해 돈을 빌리는 것을 꺼립니다.

호치민시 1군의 한 병원 수간호사인 푸옹 씨에 따르면, 집을 사는 데 드는 예산은 약 30억 동이며, 그 중 약 20억 동은 저축이고 나머지 10억 동은 은행에서 빌린 돈입니다. 그녀는 7구 근처에 있는 침실 2개짜리 아파트를 사고 싶었습니다. 일주일 동안 조사한 후, 그녀는 자신의 기준에 맞는 아파트를 여러 개 찾았지만, 아파트의 실제 가치에 비해 가격이 여전히 높다고 생각해서 주저했습니다.

Vnexpress에 따르면, 그녀는 지금 당장 매수를 마무리하지 않은 이유에 대해 "현재 공급 부족으로 인해 집값 이 오르고 있는 것 같습니다. 시장이 개선되고 공급이 다양해져 선택지가 늘어날 때까지 기다리고 싶습니다."라고 말했습니다.

사실, 최근 주택 가격은 꾸준히 상승하고 있으며, 특히 아파트 부문에서 그렇습니다. 베트남 부동산협회(VARS)는 하노이 와 호치민시의 2분기 아파트 가격 지수가 2019년 대비 각각 58%와 27% 상승했다고 밝혔습니다. 올해 분양된 아파트의 80% 이상이 평방미터당 5,000만 동(VND) 이상입니다. 교외 지역의 부동산 가격은 평방미터당 4,000만~8,000만 동 범위에 있고, 도심 지역은 평방미터당 1억 동 이상에 이릅니다.

VARS에 따르면, 저렴한 아파트를 사기 위해 20억 VND 미만의 대출을 받으려면 각 가구가 매달 최소 3,500만~4,000만 VND의 소득이 있어야 하며, 이를 통해 부채 상환과 월 생활비를 충당할 수 있습니다. 현재 도시 가구의 월수입은 1000~2000만 VND에 불과합니다. 낮은 가격과 유동성은 예상대로 부동산으로 현금 흐름이 유입되는 것을 방해하는 장벽입니다.

VARS 회장인 응우옌 반 딘 씨는 신용 성장의 원동력은 부동산, 특히 주택담보대출 수요에 달려 있다고 분석했습니다. 따라서 이 분야의 대출을 촉진하기 위해서는 사람들의 소득 수준에 맞춰 부동산 가격을 규제하는 정책이 필요합니다. 또한, 기업의 비용을 절감하기 위한 법적 장벽을 제거하고, 부동산으로의 자본 유입을 촉진하기 위해 신용 조건에 대한 유연성을 확대하는 것이 필요합니다.

대출인 측에서도 경제 전문가들은 이 단계에서 부동산을 구매하기 위해 돈을 쓸 때 신중하게 계산할 것을 권고합니다. 개인 부동산 전문가인 레 꾸옥 끼엔에 따르면, 집을 사기 위해 돈을 빌릴 때, 우선 대출인은 급여를 통한 안정적인 수입이 있어야 하고, 최소 40~50%의 자기 자본이 있어야 하며, 나머지는 빚을 갚을 수 있는 능력을 유지하고 부실채권을 피할 수 있을 만큼 은행에서 재정적으로 지원받아야 합니다.

키엔 씨는 일반적으로 주택 구매자는 일상생활에 필요한 기본적인 비용을 충당하기 위해 총 월 소득의 최대 40%만 주택에 지출해야 한다고 말했습니다. 따라서 주택 구매자는 적절한 대출 상품을 선택하기 위해 은행 간 주택 담보 대출 금리를 비교하는 것 외에도 현금 흐름과 부채 상환 능력을 신중하게 고려해야 합니다. 매달 이자와 원금 상환을 신중하고 합리적으로 계획하지 않으면, 삶에 큰 재정적 부담과 압박을 줄 수 있습니다.

부동산 가격은 너무 높은 반면 유동성은 낮아서 매수자가 투자하기 어렵고 장기간 자본을 묻어두어야 할 뿐만 아니라, 매수자가 높은 수익 마진을 기대하기 어렵습니다. 높은 주택 가격은 부동산 임대 수익도 감소시킵니다(전체 투자 가치의 약 3%에 불과하며, 은행 이자율보다 훨씬 낮습니다). 다우투 신문에 따르면, 돈이 부동산으로 쏟아지는 대신 저축으로 흘러드는 것도 이 때문이다.

VPBank 증권사의 분석가들은 베트남 국민의 주택 가격 대 소득 비율이 증가했으며 권장 비율보다 약 4~5배 높다고 밝혔습니다. 따라서 지난해 주택담보대출 금리는 상당히 낮아졌지만, 주택 가격은 여전히 ​​높아 많은 사람들이 '주택 소유의 꿈'을 실현하기 어려워하고 있습니다.

칸린 (t/h)

출처: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm