은행 이자율이 상당히 낮아졌는데도 주택 구매자들은 왜 조심스럽고 감히 "돈을 내려놓지" 못하는 걸까요?

주택담보대출 부진, 성장 둔화

올해 마지막 몇 달 동안 은행 대출이 가속화되는 데 큰 원동력이 될 것으로 예상되지만, 주택 대출은 침체되어 있고 예상보다 회복이 더디다.

주택 가격이 너무 비싼 반면, 유동성은 낮고, 대출 금리도 오르고 있어 투자자와 주택 구매자는 조심스러워서 감히 돈을 내놓지 못하고 있습니다.

Sacombank의 대표이사인 응우옌 둑 타치 디엠(Nguyen Duc Thach Diem) 여사는 올해 첫 9개월 동안의 은행 대출이 기대에 미치지 못했다고 말했습니다. 다우투 신문에 따르면, 이런 상황의 원인 중 하나는 부동산 구매자의 소득이 감소한 반면, 합리적인 가격의 주택 공급이 수요를 충족시키지 못했기 때문입니다.

VCBS 증권사의 분석가에 따르면, 주택 공급이 제한되어 주택 구매 수요는 회복되지 않았습니다. 게다가 최근 주택 가격(특히 중심가 아파트)이 급등하여 투자자와 주택 구매자의 우려가 커지고 있습니다. 올해 상반기에 부동산 사업자 신용은 10% 이상 증가한 반면, 소비자 주택 담보 대출 신용은 1% 남짓만 증가했습니다.

주택 대출에 대한 수요가 약해 시스템 전반의 신용 성장이 둔화되고 있습니다.

낮은 이자율과 주택 및 투자에 대한 높은 수요에 힘입어, 앞으로는 주택담보대출이 개인 신용 성장의 주요 원동력이 될 것으로 예상됩니다.

"우리는 공급이 더 긍정적일 때 부동산 및 건설 신용이 앞으로도 계속 빠르게 증가할 것으로 믿고 있으며, 특히 새로운 부동산 법률이 발효된 후 이자율과 법적 문제를 지원하기 위한 노력 이후 프로젝트가 계속 가속화될 것입니다. VCBS 분석가들은 "동시에 낮은 대출 금리는 부동산 사업체와 주택 구매자의 대출 수요를 자극합니다."라고 말했습니다.

하지만 AFA 그룹의 CEO인 판 레 탄 롱 씨는 Vnexpress 에서 현실은 예상과 다르다고 말했습니다. "많은 부동산 중개인들은 낮은 이자율이 부동산으로의 현금 흐름을 촉진할 것이라고 믿지만, 실제로는 유휴 현금이 부동산으로 흘러들지 않고 오히려 은행 저축으로 다시 흘러들고 있습니다. 롱 씨는 "주택 가격이 너무 높아서 시장이 '사기도 어렵고 팔기도 어려운' 상태에 빠져 부동산 거래가 감소하고 현금 흐름이 유입되지 않는다"고 말했다.

개인 주택대출은 오늘날 은행에서 가장 수익성이 높은 부문 중 하나입니다. 이 부문은 은행 신용 포트폴리오에서 미지급 채무의 상당 부분을 차지합니다. 따라서 은행들은 이 부문의 신용이 조만간 회복되기를 간절히 바라고 있습니다.

하지만 EZ 부동산 투자 및 개발 주식회사(EZ Property)의 Pham Duc Toan 사장에 따르면, 현재 많은 주택 구매자는 은행에서 돈을 빌리는 것을 "두려워"하고 있습니다. 부분적으로는 2023년에 부동산에 갇혀 고통을 겪었기 때문입니다.

사람들은 "자택 꿈"을 실현하는 데 어려움을 겪습니다.

주택 대출은 2021년과 2022년에 급격히 증가했는데, 이는 부분적으로 은행들이 코로나19 기간 동안 저렴한 대출 금리를 적용했기 때문입니다. 그러나 이후 변동 금리가 급등하였고, 부동산 시장이 유동성 위기에 빠지면서 많은 투자자들이 이자 부담을 줄이기 위해 매도하고 손실을 감수해야 했습니다.

2024년 8월 빈찬 지구의 재정착 지역, 아파트, 타운하우스, 토지를 갖춘 호치민시 서부의 부동산. 사진: Quynh Tran

현재 주택담보대출 금리가 하락하였지만, 주택 구매자들은 인센티브가 끝난 후에도 변동 금리가 적용될까 봐 여전히 우려하고 있습니다. 게다가 소득에 비해 주택 가격이 너무 높아서 사람들은 여전히 ​​조심스럽고 집을 사기 위해 돈을 빌리는 것을 감히 하지 못합니다.

호치민시 1군의 한 병원의 수간호사인 푸옹 씨에 따르면, 집을 사는 데 드는 예산은 약 30억 VND인데, 그 중 약 20억 VND는 저축이고 나머지 10억 VND는 은행에서 빌린 돈입니다. 그녀는 7구 근처에 있는 침실 2개짜리 아파트를 사고 싶어했습니다. 일주일 동안 조사한 결과, 그녀는 자신의 기준을 충족하는 아파트를 여러 개 찾았지만, 아파트의 실제 가치에 비해 여전히 가격이 높다고 생각해서 주저했습니다.

"아마도 현재 공급 부족으로 인해 주택 가격이 상승하고 있습니다. 시장이 개선되고 공급이 더 다양해져 선택권이 더 많아질 때까지 기다리고 싶습니다." Vnexpress 에 따르면 그녀는 지금 매수를 마무리하지 않은 이유에 대해 이렇게 말했습니다.

실제로 최근 주택 가격은 꾸준히 상승하고 있으며, 특히 아파트 시장의 상승세가 두드러집니다. 베트남 부동산협회(VARS)는 2분기 하노이와 호치민시의 아파트 가격 지수가 2019년 대비 각각 58%, 27% 상승했다고 밝혔습니다. 올해 판매를 시작한 공급의 80% 이상이 평방미터당 5,000만 VND 이상입니다. 교외 지역의 부동산 가격은 1제곱미터당 4,000만~8,000만 VND 수준이지만, 도심 지역은 1제곱미터당 1억 VND 이상입니다.

VARS에 따르면, 20억 VND 미만의 저렴한 아파트를 사기 위해 대출을 받으려면 각 가구가 부채 상환과 월 생활비를 충당할 수 있도록 매달 최소 3,500만-4,000만 VND의 소득이 있어야 합니다. 현재 도시 가구의 월 소득은 1,000~2,000만 VND에 불과합니다. 낮은 가격과 유동성은 예상대로 부동산으로의 현금흐름을 방해하는 장벽입니다.

VARS 회장인 응우옌 반 딘 씨는 신용 성장의 원동력은 부동산, 특히 주택 대출 수요에 달려 있다고 추가로 분석했습니다. 따라서 이 분야의 대출을 촉진하기 위해서는 사람들의 소득 수준에 맞춰 부동산 가격을 규제하는 정책이 필요합니다. 또한, 기업의 비용을 절감하고 부동산으로의 자본 흐름을 촉진하기 위해 신용 조건에 대한 유연성을 높이고 법적 장벽을 제거하는 것도 필요합니다.

대출인 측에서도 경제 전문가들은 이 시점에서 부동산을 구매하기 위해 돈을 쓸 때 신중하게 계산할 것을 권고합니다. 개인 부동산 전문가 레 꾸옥 끼엔에 따르면, 집을 사기 위해 돈을 빌릴 때, 우선 대출인은 급여를 통한 안정적인 수입이 있어야 하며, 최소 40-50%의 자기 자본이 있어야 하며, 나머지는 은행에서 재정적으로 지원받아 빚을 갚을 능력을 유지하고 부실채권을 피해야 합니다.

키엔 씨는 일반적으로 주택 구매자는 일상 생활에 필요한 다른 기본적인 필수품을 충당하기 위해 총 월 소득의 최대 40%만 주택에 지출해야 한다고 말했습니다. 따라서 주택 구매자는 적절한 대출 상품을 선택하기 위해 은행 간 주택 담보 대출 이자율을 비교하는 것 외에도, 현금 흐름과 부채 상환 능력을 신중하게 고려해야 합니다. 매달 이자와 원금 상환을 신중하고 합리적으로 계획하지 않으면, 삶에 큰 재정적 부담과 압박을 줄 수 있습니다.

부동산 가격은 너무 높은 반면 유동성은 낮아, 매수자가 투자하기 힘들고 장기간 자본을 묻어두어야 할 뿐만 아니라, 매수자가 높은 수익 마진을 기대하기 어렵게 만듭니다. 주택 가격이 높으면 부동산 임대 수익도 줄어듭니다(총 투자 가치의 약 3%에 불과하며, 이는 은행 이자율보다 훨씬 낮습니다). 다우투(大投) 신문에 따르면, 돈이 부동산으로 쏟아지지 않고 저축으로 흘러드는 것도 이 때문이다.

VPBank Securities Company의 분석가들은 베트남 국민의 주택 가격 대 소득 비율이 증가했으며 권장 비율보다 약 4~5배 더 높다고 밝혔습니다. 따라서 지난해 주택담보대출 금리는 상당히 낮아졌지만 주택 가격은 여전히 ​​높아 많은 사람이 '주택 소유의 꿈'을 실현하기 어려움을 겪고 있습니다.

칸린 (t/h)

출처: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm