고객에게 덜 위험한 옵션
10월 31일 오전, 국회는 제6차 회의를 이어가며 본회의장에서 부동산사업법(개정) 초안에 대해 다양한 의견과 함께 몇 가지 내용을 논의했습니다.
부동산 사업법(개정) 초안의 설명, 수용 및 개정에 대한 보고서를 제시하면서, 국회 경제위원회 위원장인 Vu Hong Thanh은 다음과 같이 말했습니다.
주택사업의 원칙과 장래 건설사업의 방향과 관련하여, 보증금, 보증금 수령시기, 보증금액 등에 대한 규정을 법률안에서 규정하는 것이 필요하다는 의견이 일부에서 나왔습니다.
일부에서는 장래에 건설될 주택 및 건설 공사가 사업에 적용될 수 있는 시기 이전에 계약이 체결되도록 보증금 규정을 추가해야 한다는 의견도 있습니다. 일부 의견은 "주택이나 건설 프로젝트가 사업을 위한 모든 조건을 충족"하고 "규정에 따라 거래를 수행한 경우"에만 보증금을 받는 것에 동의합니다.
국회 경제위원장 부홍탄.
정부, 제5차 국회의원, 국회대표단, 국회기관, 국회상임위원회(NASC)의 의견을 토대로 2가지 방안을 제안하였습니다.
옵션 1: “부동산 프로젝트 투자자는 주택 및 건설 공사가 사업에 필요한 모든 조건을 충족하고 이 법의 규정에 따라 거래를 진행한 경우에만 고객에게서 보증금을 받을 수 있습니다.”
이 옵션은 부동산 거래에서 약자인 고객에게 위험이 덜합니다. 부동산이 사업에 적합한 자격을 갖추고 두 당사자가 정식으로 계약서에 서명한 경우에만 보증금을 지불하므로 분쟁이 제한됩니다.
이 옵션의 한계는 투자자가 잠재 고객과 계약을 체결하기 위한 보증금을 받을 기회가 없다는 것입니다.
주택 매수, 임대 매수 및 장래 공사에 대한 계약을 체결한 고객으로부터 보증금을 받는 것은 계약 체결을 보장하기 위한 보증금이 아니라 민법 제328조의 규정에 따라 계약 이행을 보장하기 위한 보증금입니다. 계약에는 이미 진행 상황에 따라 계약가액에 대한 지급을 징수하는 조항과 당사자가 의무를 제대로 이행하지 않을 경우 위약금 조항이 있으므로 보증금의 의미는 더 이상 중요하지 않습니다.
정부와 국회 대의원 및 국회 기관의 의견 중 15/40이 이 방안을 선택했습니다.
옵션 2: “부동산 프로젝트 투자자는 프로젝트가 국가 기관에서 평가한 기본 설계를 가지고 있고 투자자가 이 법 제24조 2항에 명시된 토지 사용권에 대한 문서 중 하나를 소지하고 있는 경우에만 고객과의 계약에 따라 보증금을 받을 수 있습니다.
보증금 계약서에는 주택이나 건설 프로젝트의 매매 가격, 임대 매매 가격이 명확하게 명시되어야 합니다. 보증금의 최대 금액은 정부에서 정하지만, 주택의 매매가격, 임대매매가격, 건설공사, 각 시기별, 각 부동산 유형의 사회경제적 발전 조건 준수를 보장하는 금액의 10%를 초과할 수 없습니다.
이 옵션은 투자자가 부동산이 사업에 적합한 자격을 갖추기 전에 잠재 고객과 계약을 이행하도록 보장하기 위해 보증금 계약을 체결하는 데 도움이 됩니다.
이 옵션의 한계는 프로젝트가 아직 건설을 시작하지 않았기 때문에 고객이 위험을 감수해야 한다는 것입니다. 투자자가 기술 설계 단계, 시공 도면 설계, 시공 허가 신청 및 시공 등을 수행하는 데 약속한 시간보다 더 오랜 시간이 걸리는 경우 고객의 권리에 영향을 미치고 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 국회 상임위원회는 정부에 해당 계획에 대한 영향평가 내용을 보완할 것을 건의했다.
국회 대의원 및 국회 기관의 의견은 20/40으로 이 방안을 선택했습니다.
법적 규제를 악용할 위험
미래에 사업을 시작할 주택 및 건설 공사의 조건에 관하여, Thanh 씨는 미래에 사업을 시작할 주택 및 건설 공사와 관련된 건설용 토지 면적에 대한 토지 사용권 증서가 필수는 아니라고 제안했습니다.
국회 상임위원회는 제24조 8항의 규정을 수용 및 조정하고, 이에 따라 제14조 2항 c, d항을 기술적으로 조정한다. 부동산 사업에서 주택 및 건설 공사를 하는 사업자는 주택 및 건설 공사로 건설된 토지에 대한 토지 사용권 증서를 취득해야 한다.
장래에 이루어지는 주택 및 건설사업의 경우에는 토지이용권증서는 필요하지 않으나, 사업에 투입되는 주택 및 건설사업에 부속된 토지면적에 대하여는 토지에 관한 재정적 의무를 이행하는 것이 의무화되어 있습니다.
10월 31일 오전 토론회에 참석한 국회 의원들.
부동산 거래소와 관련해서는 의무적 규제를 요구하지 않고, 부동산 거래소를 통한 부동산 거래만을 장려하는 것이 좋다는 의견이 많습니다.
국회 상임위원회는 다음 내용을 수용하여 개정하기로 했습니다. 초안 법률 제7장 중 부동산 거래소를 통한 부동산 거래에 관한 규정을 삭제합니다. 부동산 투자 및 사업에 관한 국가정책 초안 법률 제8조 제7항을 보충하면, “국가는 조직 및 개인이 부동산 거래소를 통하여 매매, 양도, 임대, 주택임대, 건설공사 및 토지사용권의 매매거래를 하는 것을 장려한다”고 되어 있다.
2014년 부동산사업법 시행의 실제 요약을 보면, 현재 부동산 거래소는 거래의 합법적 안전을 보장할 만큼 역량이 부족하고, 부동산 거래소가 시장을 교란하는 사례가 많았음을 알 수 있습니다.
"부동산 거래소를 통한 거래를 요구하는 것은 법적 규정을 악용할 위험이 있으며, 건강하고 안전하며 지속 가능한 부동산 시장을 개발한다는 과제를 이행하는 것을 보장하지 못합니다."라고 Thanh 씨는 말했습니다 .
[광고2]
원천
댓글 (0)