빈 땅, 비참한 사람들
버려진 땅과 자발적인 주거 지역에 대한 이야기는 새로운 것이 아니며 실제로 오랫동안 존재해 왔습니다. 특히 20~30년간 중단된 사업과 계획의 상황은 여론과 언론에 여러 번 반영되었습니다. 호치민시 중심 지역에서는 31년간 중단된 빈꾸이-탄다 도시 지역(빈탄군)과 20년이 넘도록 여전히 몇 개의 분산된 프로젝트만 형성된 투티엠 신도시 지역(투덕시)을 언급할 수 있습니다. 멀리서 보면, 25년 이상 중단되어 있는 싱비엣 도시 지역(빈찬 현)을 언급할 수 있습니다. 호크몬 구 북서쪽, 구찌 구; 호치민시 남부에도 오랫동안 중단된 일련의 프로젝트가 있습니다.
호치민시 당 서기 응우옌 반 넨이 헬리콥터에 앉아 조사를 하고 있다. 8월 26일 촬영한 사진
빈찬구 인민위원회의 통계에 따르면, 이 구에는 주택, 사회 기반 시설, 공원을 건설하는 프로젝트가 323개 있습니다. 2022년 5월 현재 지연된 프로젝트가 92개이고, 일부 프로젝트는 20~30년간 "중단"되기도 했습니다. 따라서 이 구는 투자자들에게 진행 속도를 높여 달라고 요청하는 서류를 보냈고, 그렇지 않으면 프로젝트를 취소하겠다고 제안할 것입니다. 프로젝트 철회는 강력한 조치이며 지역 사회에서도 이를 원하고 있지만, 이를 실행하려면 장기간의 과정이 필요하며, 주로 해당 부서와 지부의 평가와 구체적인 조언에 달려 있습니다.
호치민시 교외에는 여전히 빈 땅이 많고, 주택 지역이 자연스럽게 개발되고 있습니다.
빈찬 지구 옆에는 호크몬 지구가 있습니다. 호크몬 지구 당위원회 서기인 트란 반 쿠옌은 호치민시 인민위원회 포럼에서 빈즈엉의 투안안 시를 바라보며 밝은 불빛을 보고 니빈 코뮌(호크몬 지구)에 서 있을 때 슬펐지만 호크몬 쪽은 개발 수준이 여전히 매우 낮고 여전히 빈 땅이 많다고 말했습니다. 호크몬은 중단된 프로젝트가 많고 계획이 중복되며 농경지 비율이 최대 50%에 달하는 지역 중 하나이기도 합니다. 개인의 필요에 비해 토지 이용 계획이 부족하면 사람들은 땅이 있어도 집을 지을 수 없고, 넓은 땅을 아이들이 따로 살 수 있는 땅으로 나눌 수 없어 좌절하게 됩니다. 2022년 중반에 이 지방 정부는 호치민시가 수년간 계획되었으나 실행되지 않은 중단된 프로젝트에 속한 700헥타르가 넘는 토지를 처리하고 매립하는 것을 고려할 것을 제안했습니다.
공터가 많은 이유는 투자자들의 역량 부족 때문일 뿐만 아니라, 예산 자본으로 추진되는 많은 프로젝트들이 느리게 진행되기 때문이기도 합니다. 한 가지 예로, 빈찬 구의 다프억과 구치 구의 타이박 등 두 폐기물 처리 단지를 분리하기 위해 녹색 울타리를 세우는 프로젝트가 있습니다. 이 프로젝트는 해마다 중단되기 때문에 사람들은 떠나거나 머물 수 없고, 그들의 재산은 낮은 가격으로 이전됩니다...
Binh Quoi-Thanh Da, Sing-Viet...와 같은 서류상의 도시 지역은 호치민시의 수백 개의 중단된 프로젝트 중 일부에 불과합니다. 국회와 호치민시 인민위원회가 유권자들과 만날 때마다 사람들은 화가 나서 언제 시행될지 묻고, 시행되지 않는다면 언제 회수하여 국민의 토지와 주택에 대한 합법적 권리를 돌려줄 것인지 묻습니다. 이는 또한 호치민시 지도자들이 헬리콥터에서 조사하면서 더욱 명확하게 본 "빈 땅이 많다"는 그림을 형성하는 흩어진 조각들입니다.
호치민시 개발연구소의 연구 결과에 따르면, 2011년에서 2020년 사이 호치민시의 농업용지에서 비농업용지로의 토지 용도 전환 속도는 매우 느린 것으로 나타났습니다. 이 중 2011~2015년 기간은 승인된 계획 대비 11.2%에 그쳤고, 2016~2020년 기간은 승인된 계획 대비 13.18%에 그쳤다.
이러한 상황의 원인은 계획, 토지이용계획 및 기타 계획에 대한 규정, 프로젝트 투자 및 건설의 법률적 측면에 대한 미비와 어려움 때문입니다. 게다가 토지 데이터는 완전하고 정확하며 일관적이고 연속적이지 않아 토지 이용 계획 및 계획의 예측 정확도에 영향을 미칩니다. 토지자금에 대한 통계와 평가(특히 분산 및 분할, 개발 효율성에 대한 평가)가 완전하고 정확하지 않아 토지이용 계획 및 계획의 예측 품질이 높지 않습니다.
계획 및 토지이용 계획의 시행과 관련해서는 농경지 개간이 어렵고, 기술 인프라 프레임워크와 토지 관련 프로젝트에 투자할 자원이 부족한 등의 원인도 있습니다.
농경지의 느린 전환
"아직도 빈 땅이 많다"는 말은 호치민시의 토지 이용 구조에서 농경지가 여전히 큰 비중을 차지하고 있다는 이유에서도 비롯된다. 2010년 호치민시의 농경지는 118,052헥타르로 56.3%를 차지했습니다. 2018년 6월, 정부는 2020년까지 토지 이용 계획을 조정하고 최종 토지 이용 계획(2016~2020년)을 수립하는 내용의 결의안 80을 발표했습니다. 이에 따라 정부는 호치민시가 26,000ha가 넘는 농경지를 비농업 토지로 전환하도록 허용했으며, 이를 통해 2020년까지 농경지 구조가 42.1%로 감소할 예정입니다.
빈꾸이-탄다 도시 지역(빈탄구)은 계획이 중단되고 장기적으로 중단된 프로젝트가 있는 지역 중 하나입니다.
하지만 호치민시 개발연구소의 조사에 따르면 호치민시의 토지 이용 목적 전환은 매우 느려 13%에 불과합니다. 조사에 따르면 농경지의 6.5%가 12군, 빈탄군, 빈탄군, 투덕시 등 일부 군에 분산돼 있지만, 실제로는 서류상으로는 농업 생산에 더 이상 사용되지 않고 농경지일 뿐인 곳도 있습니다. 교외 지역의 소규모, 변색되고 분산된 농경지는 농업 목적으로 효과적으로 개발하기 어렵고, 대부분은 공터로 방치되거나 비농업 목적으로 사용됩니다.
2022년 10월 호치민시 당위원회 상임위원회와의 업무 회의에서 쩐 홍 하 부총리(당시 자연자원환경부 장관)는 호치민시의 농경지 비중이 50%가 넘는 것이 너무 크다고 언급했습니다. 동시에 농경지를 다목적으로 활용할 수 있는 계획을 수립하고, 토지 효율성을 높이고 토지 이용자가 농경지를 보다 합리적으로 이용할 수 있도록 돕는 것이 좋습니다. 하씨는 "농경지는 단순히 농업 경제로 간주되어서는 안 되며, 무역, 서비스, 관광, 임업, 약품 생산을 결합한 환경 공간으로 간주되어야 한다"고 말했다.
호치민시에서 수십 년간 도시 계획 작업에 참여해 온 베트남 건축가 협회 전 부회장인 건축가 쿠옹 반 무오이는 이전 계획 작업의 한계는 나무를 심을 땅이 농경지로 계획되었다는 것이라고 설명했습니다. 사초를 재배하는 땅도 농경지로 간주되지만, 실제로 그 땅은 쌀이나 다른 작물을 재배할 수 없거나 생산성이 낮습니다. 게다가 호치민시가 개발 공간을 확보하기 위해 용도를 변경하고자 할 경우, 논농사 용도 변경은 중앙정부의 승인을 받아야 한다는 규정에 얽매여 있습니다. 이로 인해 호치민시의 개발이 제한되었습니다.
호치민시 의 인구는 어떻게 변화하는가 ?
기획투자부에 따르면, 2004년부터 현재까지 호치민시의 인구는 새로 개발된 도심 지역과 교외 지역(칸지오 지역 제외)을 중심으로 급증했는데, 이들 대부분이 이민자입니다. 특히, 급속한 성장이 나타난 지역으로는 7군, 12군, 빈탄군, 빈찬군, 호크몬군, 냐베군, 투덕시 등이 있습니다.
이 지역의 인구는 토지 가격, 새로운 인프라 프로젝트, 공장과 기업의 노동력 등의 요인으로 인해 빠르게 증가하고 있습니다. 이 지역의 급속한 도시화와 인구 밀도는 기존 도심을 둘러싼 벨트를 형성하여 기술 인프라와 사회 인프라를 개발하기 위한 투자 정책에 많은 압력을 가하고 있습니다. 반면, 1군, 3군, 5군, 10군, 푸뉴언군 등 기존 도심 지역은 거의 완전히 도시화되어 인구 변화가 거의 없고, 많은 군은 2004년에 비해 인구 규모가 감소했습니다.
2022년 말까지 호치민시의 총 인구는 약 940만 명이 될 것입니다. 2040년까지 개발 수요를 1,680만 명 이상으로 늘릴 계획입니다. 한편, 총리는 호치민시의 일반 계획을 2040년까지 조정하고 2060년 비전을 수립하는 작업을 승인했으며, 총 계획 인구는 약 1,400만 명입니다.
돌파구 계획
호치민시 전체 도시 공간을 조사하기 위한 헬리콥터 비행과 이전 사이공 강 조사는 호치민시 지도자들이 도시 계획의 현재 상태에 대해 더 많은 관점을 얻는 데 도움이 되었습니다. 호치민시 인민위원회 위원장인 판 반 마이(Phan Van Mai)의 의견에 따르면 도시 계획은 구멍과 "표범 가죽"으로 가득 차 있습니다. 마이 씨는 도시 공간, 생산, 공동 생활, 녹지 등을 조직하고 재배치하기 위한 계획 작업에서 더 혁신적이고 돌파적으로 생각해야 한다고 생각합니다.
현재 호치민시는 두 가지 계획을 준비 중입니다. 2021-2030년 기간의 호치민시 계획과 2050년 비전, 그리고 2040년 호치민시의 총괄 계획을 조정하고 2060년 비전을 수립하는 것입니다. 현재 컨설팅 부서는 부서, 지구, 군과 협력하여 정보를 수집하고 72개 과제 그룹을 해결하고 있으며, 그 중 지구 블록은 50개 과제를 가지고 있고 지구 블록은 22개 과제를 가지고 있습니다.
마이 씨는 시간을 단축하고 적절한 절차와 품질을 보장하기 위해 각 부처와 전문가와 긴밀히 협력하고 있다고 말했습니다. 2024년 1분기에 유관 당국이 2050년 비전을 가지고 2021-2030년 기간의 호치민시 계획을 승인하기 위한 서류를 제출할 것으로 예상됩니다. 총괄 계획을 조정하기 위한 서류는 2023년 말에 열리는 호치민시 인민위원회 회의에서 제출된 후 건설부에 평가를 위해 제출됩니다.
호크몬 현 인민위원회 지도자는 지역적인 관점에서 볼 때, 호치민시의 총괄 계획이 이 지역의 토지 자원을 개발하는 방향으로 진행되기를 기다리고 있다고 말했습니다. 그러나 계획이 있으면 특정 프로젝트를 수행하기 위해 투자자를 유치할 수 있는 메커니즘이 필요합니다. 최근 들어 많은 투자자들이 배우고 있지만, 메커니즘도 없고 깨끗한 땅도 없어 그저 관심과 조사 수준에 그치고 있습니다.
도시 정부를 조직하고 위성 도시를 개발한다는 아이디어는 호치민시가 수십 년 동안 키워온 것으로, 교외 지역의 인구 분포 문제를 해결하고 토지 자금을 효과적으로 활용할 것으로 기대됩니다. 그러나 호치민시는 이를 할 수 없었으며, 교외 지역은 여전히 단편적이고 자발적으로 발전하고 있습니다. 건축가 쿠옹 반 무오이(Khuong Van Muoi)에 따르면, 국회가 결의안 98/2023에서 시범 운영을 허용한 대중교통 중심의 도시 개발 모델(TOD)은 호치민시가 교외 지구를 지구 또는 "도시 내의 도시"로 전환하는 프로젝트와 함께 이를 구현하는 "열쇠"가 될 것입니다.
"지구는 도시 개발에 대한 자체 목표가 있으며 호치민시의 지원에 의존합니다. 도시 지역을 개발할 때 우리는 사람들을 위한 일자리를 창출하고, 경제를 촉진하고, 지역 주민들에게 상호 개발을 위해 이용 가능한 토지 조건을 활용할 수 있는 기회를 제공해야 합니다." 전문가가 덧붙였습니다.
판 반 마이 씨는 지하철 1호선(벤탄-수오이띠엔), 지하철 2호선(벤탄-탐르엉), 순환도로 2, 3, 4호선, 호치민시-목바이 고속도로(건설 중)를 따라 TOD 모델에 따라 도시 지역으로 개발할 수 있는 토지가 약 10,000헥타르 있다고 말했습니다. 링로드 3 프로젝트에서 호크몬 현 인민위원회 지도자는 또한 약 2,000헥타르를 검토한 후, 천연자원환경부가 호치민시 인민위원회가 먼저 이 지역에서 시범 사업을 실시할 것을 제안했다고 말했습니다.
실제로 토지자원은 국가 예산에 크게 기여한다. 토지 수익을 늘리기 위해 일부 부동산 프로젝트의 장애물을 제거하는 데 중점을 두는 계획에 따르면, 호치민시는 지금부터 2023년 말까지 약 19조 VND에 달하는 추가 예산을 징수할 것으로 예상됩니다.
정책과 계획은 일관성이 있어야 합니다.
호치민시의 현재 계획은 요구 사항을 충족하지 못하고 있으며, 계획과 현실 사이에 너무 많은 차이가 있습니다. 계획과 이론은 훌륭하지만 아직 구체적인 결과물이 부족합니다. 기업들은 투명성을 보장하지 않고 유연성이 부족한 행정 절차와 계획에 대해 많은 불만을 토로하며, 이로 인해 투자 조사부터 완료까지 긴 과정이 소요됩니다. 국가는 투자를 유치하고자 하지만 그 메커니즘과 정책은 한정적이며, 사고방식에 따라 달라진다. 이 문제는 오랫동안 제기되어 왔지만 아직 철저한 해결책이 나오지 않았습니다.
따라서 호치민시의 다가올 계획 조정은 이러한 단점을 극복할 필요가 있다. 정부는 투자자들에게 정책과 계획의 안정성을 약속해야 합니다. 그렇게 함으로써 여러 세대의 지도자들이 그 약속을 일관되게 지키고 더 나빠지지 않고 오히려 나아질 수 있도록 해야 합니다. 정책은 안정적이어야지 불규칙해서는 안 됩니다. 어떤 임기는 매우 잘 해내다가도 다음 임기는 부진하면 안 됩니다.
도시 정부를 결정하고 각 부서와 각 개인의 책임을 개략적으로 설명해야 합니다. 기업들은 안정감을 느끼면 자동적으로 투자를 모색하게 된다. 오직 그럴 때에만 호치민시는 국내 다른 지방뿐만 아니라 지역 내 주요 도시와도 비교하여 경쟁력을 향상시킬 수 있을 것입니다.
호치민시의 주요 정책 중 하나인 교외 지역에 위성 도시를 개발하고, 칸지오에 해안 도시 지역 프로젝트를 시행하는 것은 주민들로부터 큰 지지를 받았습니다. 하지만 정부는 신뢰를 구축하기 위해 대표적인 프로젝트, 특히 순환도로, 고속도로, 고가도로 등 주요 교통 프로젝트를 신속하게 시행해야 합니다.
호치민시 경제경영연구소 소장, 호치민시 인민위원회 대표 Tran Quang Thang 박사
특정 책임을 할당해야 함
2021년~2030년 도시구역(또는 호치민시 산하 도시) 전환 사업을 기획, 조정, 시행하는 과정에서는 다양한 주체에 대한 다양한 수준의 실시간 및 개방적 성격의 토지 데이터를 구축하고 관리하는 것이 필요합니다. 당국은 토지자료 분석을 바탕으로 농지자금, 특히 농지자금의 분산 및 구분, 그리고 농림수산업 생산을 위한 실제 활용 효율성을 정확하게 평가합니다.
군(各區) 내 농경지의 이용목적을 비농경지로 변경하기로 결정할 때에는 신중한 고려와 평가가 필요합니다. 이곳은 환경 및 기후변화에 민감한 지역이기 때문에, 물 저장 공간이 일시적으로 손실되어 흐름이 막혀 홍수에 부정적인 영향을 미칠 위험이 있습니다. 말할 것도 없이, 기술 인프라 시스템의 용량이 부족하여 환경 오염이 발생할 위험도 있습니다.
호치민시에서 중단된 많은 계획과 프로젝트가 사람들을 화나게 하고 있는데, 그 이유는 부분적으로는 투자자 역량이 약하기 때문이고, 부분적으로는 정부가 투자자를 유치할 방법이 없기 때문입니다. 사업계획 실행 과정에서 투자자를 유치하기 위해서는 적정 수준의 실시간 및 공개 토지 데이터를 사업체에 제공하는 것이 필요하다.
또한, 토지에 대한 건설사업을 위한 투자자를 선정하기 위한 토지 경매 및 입찰 과정은 공개적이고 투명하며 합리적이고 신속하게 진행됩니다. 호치민시 역시 각 국가 관리 기관에 구체적이고 명확한 책임을 할당하기 위해 계획 실행과 관련된 목표를 설정해야 합니다. 이는 리더를 계획하고 임명하는 데 있어 중요한 기초로 간주됩니다.
호치민시 개발 연구소 도시 관리 연구부 부장 Pham Tran Hai 씨
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