호치민시, 토지자원을 해방하다

빈 땅, 비참한 사람들

버려진 땅과 자발적인 주거 지역에 대한 이야기는 새로운 것이 아니며 실제로 수년 동안 존재해 왔습니다. 특히 20~30년간 중단된 사업과 계획이 있는 상황이 여론과 언론에 여러 번 반영되었습니다. 호치민시 중심지역에는 31년간 중단된 빈꾸이-타인다 도시지역(빈타인군)과 20년이 넘도록 여전히 몇몇 분산된 프로젝트만 형성된 투티엠 신도시지역(투득시)을 들 수 있다. 멀리서 보면, 25년 이상 중단된 싱비엣 도시 지역(빈찬 지구)을 언급할 수 있습니다. 호크몬 구 북서쪽, 구찌 구; 호치민시 남쪽에도 오랫동안 중단된 일련의 프로젝트가 있습니다.

호치민시 당 서기 응우옌 반 넨이 헬리콥터에 앉아 조사를 하고 있다. 8월 26일 촬영한 사진

빈찬구 인민위원회 통계에 따르면, 이 구에는 주택, 사회 기반 시설, 공원 등을 건설하는 프로젝트가 323건 진행 중입니다. 2022년 5월 현재 지연된 프로젝트가 92건이고, 일부 프로젝트는 20~30년간 "중단"되기도 했습니다. 이에 구는 투자자들에게 진행 속도를 높여 달라고 요청하는 서류를 보냈으며, 그렇지 않을 경우 프로젝트를 취소하겠다고 밝혔습니다. 프로젝트 철회는 강력한 조치이며 지역 주민들이 원하는 바이지만, 이를 실행하려면 상당한 시간이 소요되는 과정이며, 주로 해당 부서와 지부의 평가와 구체적인 조언에 달려 있습니다.

호치민시 교외에는 여전히 빈 땅이 많고, 주택 지역이 자연스럽게 개발되고 있습니다.

빈찬현 옆에는 호크몬현이 있습니다. 호크몬 현 당위원회 서기인 쩐 반 쿠옌은 호치민시 인민위원회 포럼에서 빈즈엉성 투안안시를 바라보며 호크몬 현 니빈 사에 서서 밝은 불빛을 보고는 슬픔을 느꼈다고 말한 적이 있다. 반면 호크몬 쪽은 개발 수준이 아직 매우 낮고 여전히 빈 땅이 많다. 호크몬은 중단된 프로젝트가 많고, 계획이 중복되고, 농경지 비율이 최대 50%에 달하는 지역 중 하나이기도 합니다. 개인의 필요에 비해 토지 이용 계획이 부족하면 사람들은 땅이 있어도 집을 지을 수 없고, 넓은 땅을 자녀가 따로 살 수 있는 구획으로 나눌 수 없어 좌절하게 됩니다. 2022년 중반, 이 지방자치단체는 호치민시가 수년간 계획되었으나 실행되지 않은 중단된 프로젝트에 속한 700헥타르 이상의 토지를 처리하고 회수하는 것을 고려할 것을 제안했습니다.

공터가 없는 이유는 단순히 투자자의 역량 부족 때문만은 아니고, 예산 자본으로 추진하는 프로젝트가 대부분 진행 속도가 느리기 때문이기도 합니다. 한 가지 예로 빈찬구의 다푸옥과 구치구의 타이박 두 폐기물 처리 단지를 분리하기 위해 녹색 울타리를 세우는 프로젝트가 있습니다. 이 프로젝트는 해마다 중단되기 때문에 사람들은 떠나거나 머물 수 없게 되었고, 그들의 재산은 싼 가격으로 이전되었습니다...

빈꾸이-타인다, 싱-비엣 등 서류상의 도시 지역은 호치민시에서 중단된 수백 개의 프로젝트 중 일부에 불과합니다. 국회와 호치민시 인민위원회가 유권자들과 만날 때마다 사람들은 불만을 토로하며 언제 시행될지, 시행되지 않는다면 언제 국민의 합법적인 토지와 주택 권리를 되찾아줄 수 있을지 묻습니다. 이는 또한 호치민시 지도자들이 헬리콥터에서 조사할 때 더욱 명확하게 보았던 "빈 땅이 많다"는 그림을 형성하는 흩어진 조각들입니다.

호치민시 개발연구소의 연구 결과에 따르면, 2011년부터 2020년까지 호치민시의 농업용지에서 비농업용지로의 토지 용도 전환 속도는 매우 느렸습니다. 이 중 2011~2015년 기간은 승인된 계획 대비 11.2%에 그쳤고, 2016~2020년 기간은 승인된 계획 대비 13.18%에 그쳤다.

이러한 상황의 원인은 계획, 토지이용계획과 기타 계획에 대한 규정, 프로젝트 투자 및 건설의 법적 측면에 대한 미비와 어려움 때문입니다. 게다가 토지 데이터는 완전하고 정확하며 일관적이고 연속적이지 않아 토지 이용 계획 및 계획의 예측 정확도에 영향을 미칩니다. 토지자금에 대한 통계 및 평가(특히 분할 및 분할 평가, 개발 효율성 평가)가 완전하고 정확하지 않아 토지이용계획 및 계획의 예측 품질이 높지 않습니다.

계획 및 토지 이용 계획의 시행과 관련해서는 농경지 개간의 어려움, 기술적 인프라 프레임워크와 토지 관련 프로젝트에 투자할 자원 부족 등으로 인한 원인도 있습니다.

농경지의 느린 전환

"아직도 빈 땅이 많다"는 말은 호치민시의 토지 이용 구조에서 농경지가 여전히 큰 비중을 차지하고 있다는 이유에서 비롯된 것이다. 2010년 호치민시의 농경지는 118,052헥타르로 56.3%를 차지했습니다. 2018년 6월, 정부는 2020년까지 토지 이용 계획을 조정하는 결의안 80호와 최종 토지 이용 계획(2016~2020년)을 발표했습니다. 이에 따라 정부는 호치민시가 26,000헥타르 이상의 농경지를 비농업용지로 전환하도록 허용했으며, 이를 통해 2020년까지 농경지 구조가 42.1%로 감소할 예정입니다.

빈꾸이-탄다 도시 지역(빈탄군)은 계획이 중단되고 장기적으로 중단된 프로젝트가 있는 지역 중 하나입니다.

그러나 호치민시 개발연구소의 조사에 따르면, 호치민시의 토지 이용 목적 전환은 매우 느려서 13%에 불과합니다. 조사에 따르면 농경지의 6.5%가 빈탄, 빈탄, 투득시 등 일부 지역에 분산되어 있지만, 실제로는 더 이상 농업 생산에 사용되지 않고 서류상으로만 농경지일 뿐인 곳도 있는 것으로 나타났습니다. 교외 지역의 소규모, 변색되고 분산된 농경지는 농업 목적으로 효과적으로 활용하기 어렵고, 대부분은 비어 있거나 농업 외 목적으로 사용됩니다.

2022년 10월 호치민시 당 위원회 상임위원회와의 업무 회의에서 쩐 홍 하 부총리(당시 천연자원환경부 장관)는 호치민시의 농경지 비중이 50%가 넘는 것은 너무 크다고 언급했습니다. 동시에 농지를 다목적으로 활용할 수 있는 계획을 수립하여 토지 효율성을 높이고 토지 이용자가 보다 합리적으로 토지를 이용할 수 있도록 돕는 것이 좋습니다. 하 씨는 "농경지는 단순히 농업 경제로 간주되어서는 안 되며, 무역, 서비스, 관광, 임업, 의약품 생산을 결합한 환경 공간으로 간주되어야 한다"고 말했다.

수십 년 동안 호치민시의 도시 계획 작업에 참여해 온 베트남 건축가 협회 전 부회장인 건축가 쿠옹 반 무오이는 이전 계획 작업의 한계는 나무를 심을 땅이 농경지로 계획되었다는 것이라고 설명했습니다. 사초를 재배하는 땅도 농경지로 간주되지만, 실제로 그 땅은 쌀이나 다른 작물을 재배할 수 없거나 생산성이 낮습니다. 게다가 호치민시가 개발 공간을 확보하기 위해 용도를 변경하고자 할 경우, 논농사 용도 변경은 중앙정부의 승인을 받아야 한다는 규정에 얽매여 있다. 이로 인해 호치민시의 개발이 제한되었습니다.

호치민시 의 인구는 어떻게 변화하는가 ?

기획투자부에 따르면, 2004년부터 현재까지 호치민시의 인구는 새로 개발된 도심 지역과 교외 지역(깐조 지역 제외)에서 급격히 증가했으며, 이들 중 대부분은 이민자입니다. 특히, 급속한 성장이 나타난 지역으로는 7군, 12군, 빈탄군, 빈찬군, 호크몬군, 나베군, 투득시 등이 있습니다.

이 지역의 인구는 토지 가격, 새로운 인프라 프로젝트, 공장과 기업의 노동력 등의 요인으로 인해 빠르게 증가하고 있습니다. 이 지역의 급속한 도시화와 인구 밀도는 기존 도심을 둘러싼 띠를 형성하여 기술 인프라와 사회 인프라를 개발하기 위한 투자 정책에 많은 압력을 가하고 있습니다. 반면, 1군, 3군, 5군, 10군, 푸년군 등 기존의 도심 지역은 거의 완전히 도시화되어 인구 변화가 거의 없으며, 많은 군은 2004년에 비해 인구 규모가 감소했습니다.

2022년 말 현재 호치민시의 총 인구는 약 940만 명입니다. 2040년까지 개발 필요성에 따라 각 구는 1,680만 명 이상으로 인구가 증가할 것으로 예상됩니다. 한편, 총리는 호치민시의 일반 계획을 2040년까지 조정하고 2060년 비전을 수립하는 작업을 승인했으며, 총 계획 인구는 약 1,400만 명입니다.

획기적인 계획

호치민시 전체 도시 공간을 조사하기 위한 헬리콥터 비행과 이전에 실시한 사이공 강 조사는 호치민시 지도자들이 현재 도시 계획의 상태에 대해 더 많은 관점을 얻는 데 도움이 되었습니다. 호치민시 인민위원회 위원장인 판 반 마이의 말처럼, 도시 계획은 구멍과 "표범 가죽"으로 가득 차 있습니다. 마이 씨는 도시 공간, 생산, 공동생활, 녹지 공간 등을 조직하고 재배치하기 위한 계획 작업을 수행할 때 더욱 혁신적이고 획기적인 사고가 필요하다고 생각합니다.

현재 호치민시는 두 가지 계획을 준비 중입니다. 2021~2030년 기간의 호치민시 계획(2050년 비전 포함)과 2040년의 호치민시 총괄 계획(2060년 비전 포함) 조정입니다. 현재 컨설팅 부서는 부서, 군, 현과 협력하여 정보를 수집하고 72개 과제 그룹을 해결하고 있습니다. 부서 블록에는 50개 과제가 있고 군 블록에는 22개 과제가 있습니다.

마이 씨는 시간을 단축하고 적절한 절차와 품질을 보장하기 위해 각 부처와 전문가와 긴밀히 협력하고 있다고 말했습니다. 2024년 1분기에 유관 당국은 2021~2030년 기간의 호치민시 계획과 2050년 비전을 승인하는 서류를 제출할 것으로 예상됩니다. 총괄 계획 조정 서류는 2023년 말에 열리는 호치민시 인민위원회 회의에서 제출된 후 건설부에 평가를 위해 제출됩니다.

호크몬 현 인민위원회 지도자는 지역 주민들의 관점에서 호치민시의 총괄 계획이 이 지역의 토지 자원을 개발하는 방향으로 진행되기를 기다리고 있다고 말했습니다. 그러나 계획이 수립되면 특정 프로젝트를 수행하기 위해 투자자를 유치할 수 있는 메커니즘이 필요합니다. 최근 들어 많은 투자자들이 배우고 있지만, 메커니즘이나 깨끗한 땅이 없어 관심과 조사 수준에 그쳤습니다.

도시 정부를 조직하고 위성 도시를 개발한다는 아이디어는 호치민시가 수십 년 동안 키워온 것으로, 교외 지역의 인구 분포 문제를 해결하고 토지 자금을 효과적으로 활용할 것으로 기대됩니다. 그러나 호치민 시는 이를 실현하지 못했으며, 교외 지역은 여전히 ​​단편적이고 자발적으로 발전하고 있습니다. 건축가 쿠옹 반 무오이에 따르면, 국회가 98/2023 결의안에서 시범 운영을 허용한 대중교통 중심의 도시 개발 모델(TOD)은 호치민시가 교외 지역을 지구 또는 "도시 내 도시"로 전환하는 프로젝트와 함께 이를 구현하는 "열쇠"가 될 것입니다.

"각 구는 자체적인 도시 개발 목표를 가지고 있으며 호찌민시의 지원에 의존하고 있습니다. 도시 지역을 개발할 때는 일자리를 창출하고, 경제를 활성화하며, 지역 주민들에게 공동 발전을 위해 이용 가능한 토지 조건을 활용할 기회를 제공해야 합니다."라고 전문가는 덧붙였습니다.

판 반 마이 씨는 지하철 1호선(벤탄-수오이띠엔), 지하철 2호선(벤탄-탐르엉), 순환도로 2, 3, 4호선, 호치민시-목바이 고속도로(건설 중)를 따라 TOD 모델에 따라 약 10,000헥타르의 토지가 도시 지역으로 개발될 수 있다고 말했습니다. 링로드 3 프로젝트와 관련하여 호크몬 현 인민위원회 지도자는 또한 천연자원환경부가 약 2,000헥타르를 검토한 후 호치민시 인민위원회가 해당 지역에서 먼저 시범 사업을 실시할 것을 제안했다고 말했습니다.

실제로 토지자원은 국가예산에 크게 기여합니다. 일부 부동산 프로젝트의 장애물을 제거하여 토지 수익을 늘리는 데 집중한다는 계획에 따르면, 호치민시는 지금부터 2023년 말까지 약 19조 VND에 달하는 추가 예산을 확보할 것으로 예상된다.

정책과 계획은 일관성이 있어야 합니다.

호치민시의 현재 계획은 요구 사항을 충족하지 못하고 있으며, 계획과 현실 사이에 너무 많은 차이가 있습니다. 계획과 이론은 훌륭하지만 아직 구체적인 결과물이 부족합니다. 기업들은 투명성이 보장되지 않고 유연성이 부족한 행정 절차와 계획에 대해 많은 불만을 토로하며, 이로 인해 투자 조사부터 완료까지 과정이 길어진다고 합니다. 국가는 투자를 유치하고자 하지만, 그 메커니즘과 정책은 제한적이며, 용어의 사고방식에 따라 달라진다. 이 문제는 오랫동안 제기되어 왔지만 아직 철저한 해결책이 부족합니다.

따라서 호치민시의 향후 계획 조정은 이러한 단점을 극복할 필요가 있습니다. 정부는 투자자들에게 정책과 계획의 안정성을 약속해야 합니다. 그렇게 하면 여러 세대의 지도자들이 이 약속을 일관되게 지키고 더 나빠지지 않고 더 나아질 수 있을 것입니다. 정책은 안정적이어야지 불규칙적이어서는 안 됩니다. 어떤 임기는 매우 잘 해내다가도 다음 임기는 부진해지는 일이 있어서는 안 됩니다.

도시 정부를 결정하고 각 부서와 각 개인의 책임을 명확히 해야 합니다. 기업들은 안정감을 느끼면 자동으로 투자를 모색하게 됩니다. 오직 그럴 때에만 호치민시는 국내 다른 지방뿐만 아니라 지역 내 주요 도시와도 비교하여 경쟁력을 향상시킬 수 있을 것입니다.

호치민시의 주요 정책 중 교외 지역에 위성 도시를 개발하고, 칸지오 해안 도시권 프로젝트를 시행하는 등의 정책은 주민들의 큰 지지를 받았습니다. 하지만 정부는 신뢰를 구축하기 위해 대표적인 프로젝트, 특히 순환도로, 고속도로, 고가도로 등 주요 교통 프로젝트를 신속하게 시행해야 합니다.

호치민시 경제경영연구소 소장, 호치민시 인민위원회 대표 Tran Quang Thang 박사

특정 책임을 할당해야 함

2021~2030년까지 지구단위계획(또는 호치민시 산하 도시)으로의 전환사업을 기획, 조정, 추진하는 과정에서는 다양한 주체별로 다양한 수준에서 실시간, 개방적인 성격의 토지데이터를 구축하고 관리하는 것이 필수적이다. 당국은 토지자료 분석을 토대로 농지자금, 특히 농지자금의 분산 및 구분, 그리고 농림수산업 생산을 위한 실제 활용 효율성을 정확하게 평가합니다.

군 내 농지 이용목적을 비농지 이용목적으로 변경하기로 결정할 때에는 신중한 고려와 평가가 필요합니다. 이곳은 환경 및 기후 변화에 민감한 지역이기 때문에 물 저장 공간이 일시적으로 손실되어 흐름이 막혀 홍수에 부정적인 영향을 미칠 위험이 있습니다. 말할 것도 없이, 기술 인프라 시스템의 용량이 부족하여 환경 오염이 발생할 위험도 있습니다.

호치민시에서 중단된 많은 계획과 프로젝트는 사람들을 화나게 하는데, 그 이유는 부분적으로는 투자자 역량이 약하기 때문이고, 부분적으로는 정부가 투자자를 유치할 메커니즘이 없기 때문입니다. 계획 실행 과정에서 투자자를 유치하기 위해서는 기업에 적절한 수준에서 실시간 및 공개 토지 데이터를 제공하는 것이 필요합니다.

또한, 토지 건설사업에 대한 투자자를 선정하기 위한 토지 경매 및 입찰 과정은 공개적이고 투명하며 합리적이고 신속하게 진행됩니다. 호치민시는 또한 각 국가 관리 기관에 구체적이고 명확한 책임을 할당하기 위해 계획 실행과 관련된 목표를 설정해야 합니다. 이는 리더를 계획하고 임명하는 데 중요한 기초가 됩니다.

호치민시 개발연구소 도시관리연구부 부소장 Pham Tran Hai 씨

동작 (글)

소스 링크: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm