사기 및 사기의 위험을 줄이세요
제6차 국회 2차 회의의 일정을 이어가며, 11월 16일 오후 국회 상임위원회(NASC)는 주택법(개정)안과 부동산사업법(개정)안 등에 대한 의견을 밝혔습니다.
부동산 사업법(개정) 초안의 설명, 수용 및 개정에서 나타난 주요 문제에 대해 보고하면서, 국회 경제위원회 위원장인 부 홍 탄(Vu Hong Thanh)은 부동산 사업을 하는 조직과 개인에게 필요한 조건에 대해 경제위원회 상임위원회가 다음과 같이 보고했다고 말했습니다. 실제로 2020년 기업법 제4조 제21항의 사업 개념에서 영리 추구 목적을 규정하고, 초안 법 제3조 제1항의 부동산 사업 개념을 규정하는 것은 실행하기 어렵습니다.
따라서 규모에 따른 구분 기준에 대한 규정이 없다면 주택 및 건설공사의 매매, 임대, 리스 등의 모든 행위는 부동산사업법인의 설립을 요하게 되어 현실적으로 실행이 불가능합니다.
이에 따라, 초안 법률은 제3항 및 제6항을 개정하여 제9조에 제4항을 추가한다. 사업 목적이 아닌 주택 및 건설 공사를 판매하는 조직 및 개인이나 소규모로 주택 및 건설 공사를 판매, 임대 또는 임대-매수하는 조직 및 개인은 초안 법률의 규정을 준수할 필요는 없으나 세금을 신고하고 납부해야 한다.
국회 경제위원장 부홍타인(사진: Quochoi.vn)
개인간의 주택 또는 건설공사의 매매 또는 임대매매의 경우 거래의 법적 안전성을 확보하고 사기, 사기, 기만의 위험을 제한하며 부동산 거래에 관한 데이터베이스를 보완하기 위하여 계약서는 반드시 제43조 제5항의 규정에 따라 공증 또는 인증을 받아야 합니다.
소규모 부동산 사업을 하는 개인은 부동산 사업체를 설립할 필요는 없지만, 초안 법안의 적용을 받고, 세금을 신고하고 납부해야 하며, 초안 법안의 다른 규정을 준수해야 합니다. 이 규정은 전문성을 보장하고 국가 관리 업무를 원활하게 하는 조직에는 적용되지 않습니다.
다른 경우에는 조직과 개인이 부동산 사업을 시작해야 합니다. 정부는 소규모 부동산사업을 결정하기 위하여 부동산의 종류별 수량 및 가격을 구체적으로 정하여야 한다.
또한, 국회에 제6차 회기 의견을 요청하기 위해 제출된 법안 초안의 제9조 3항 b목에서 부동산 사업을 하는 개인에 대한 조건은 2020년 기업법 제17조 1항 및 2항 e목에서 베트남에서 기업을 설립하고 관리할 권리가 있는 조직 및 개인에 대한 조건에 따른 것입니다.
경제위원회 상임위원회는 검토를 통해 기업법의 규정에 따라 사업 창업자 및 경영자가 될 수 있는 조건을 충족하지 않으면서도 부동산 사업을 영위하고 부동산 관련 민사거래를 할 수 있는 경우가 실제로 존재한다는 것을 확인했습니다.
따라서, 조직 및 개인의 합법적이고 적법한 권리를 제한하지 않도록 법안은 제9조 제3항을 개정한다.
보증금은 매매가격의 5%를 초과할 수 없습니다.
주택사업 및 장래 건설사업의 보증금(제23조 제5항)에 관하여 일부 의견은 안건 1에 동의한다. 일부 의견은 안건 1에 동의하며 보증금을 매매가격 또는 임대매매가격의 최대 5%로 규정하자고 제안한다. 옵션 1에 대한 합의가 이루어졌으며, 정부가 정한 최대 예치 수준을 10%를 초과하지 않도록 규정하는 제안이 있습니다. 옵션 1에 대한 의견 일치가 있었으며 최대 보증금을 15%로 정하는 제안이 있었습니다. 옵션 1에 대한 합의가 이루어졌으며, 더 구체적인 규정이 요청되었습니다.
일부 의견은 옵션 2에 동의했습니다. 일부 의견은 옵션 2에 동의하고 최대 예금 금리를 5%로 인하할 것을 제안했습니다.
보증금의 실질을 보장하고 동시에 약자인 매수자와 임차인의 위험을 제한하기 위해 초안 법률은 제23조 5항에서 다음과 같이 개정되었습니다. "부동산 프로젝트 투자자는 주택 및 건설 공사가 이 법의 규정에 따라 사업 시행을 위한 모든 조건을 충족하는 경우 고객에게서 주택의 매매 가격 또는 임대 매수 가격의 5%를 초과하지 않는 보증금만을 받을 수 있습니다. 보증금 계약서에는 주택이나 건설 프로젝트의 매매 가격, 임대 매매 가격이 명확하게 명시되어야 합니다.
부동산 프로젝트 투자자는 판매 가격의 5%를 넘지 않는 보증금만 받을 수 있습니다(사진: Huu Thang).
주택의 매매, 할부매매 및 장래 건설공사의 대금 지급에 관하여(제25조 제3항) 국회의원들의 의견을 수렴하여 다음 2가지 방안에 따라 제25조 제3항 법률안을 개정한다.
옵션 1: “구매자 또는 임차인이 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산에 대한 증서를 발급받지 못한 경우, 매도자 또는 임대인은 계약 가치의 95% 이상을 받을 수 없습니다. 계약의 남은 금액은 관할 국가 기관이 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산에 대한 인증서를 매수인 또는 할부 매수인에게 발급할 때 지불해야 합니다.
이 옵션은 현재 정책의 안정성을 보장하기 위한 것입니다. 고객은 인증서가 발급될 때까지 계약 가치의 일부를 유지할 수 있습니다. 이 옵션의 한계는 고객이 계약 가치의 100%를 지불하지 않을 위험을 감수하는 경우 소유권을 확립할 수 없다는 것입니다. 어떤 경우에는 투자자가 의무를 이행했고 관할 국가 기관에서 인증서를 발급했더라도, 고객이 인증서를 즉시 받을 필요가 없기 때문에 지불 의무를 완료하는 것을 늦추기도 합니다.
옵션 2: “구매자 또는 임차인이 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산에 대한 증명서를 부여받지 못한 경우, 판매자 또는 임대인은 계약 가치의 95% 이상을 수집할 수 없습니다. 계약의 잔여 금액은 고객이 신용기관에 개설한 투자자의 관리계좌로 이체하며, 투자자가 이 금액을 사용하지 않은 경우 고객은 이 금액에서 발생한 수입에 대한 권리가 있습니다. 투자자는 해당 국가 기관에서 주택이나 건설 공사의 구매자 또는 임차인에게 토지 사용권, 주택 소유권 및 기타 토지에 부착된 자산에 대한 인증서를 발급한 경우에만 각 고객으로부터 받은 이 금액을 사용할 수 있습니다.
본 계획은 주택법(개정안) 및 토지법(개정안)에 따른 소유권 설정시기에 관한 규정, 재정의무 이행에 관한 규정 등과의 일관성과 일관성을 확보하는 것을 목적으로 한다. 고객의 지불 의무를 보장합니다.
이 옵션의 한계는 인증서가 발급되지 않은 동안 고객이 계약 가치의 나머지 5%를 지불해야 한다는 것입니다. 하지만 국회 의원들의 의견을 수용하면, 이 방안에서는 이 금액에서 발생하는 수입은 고객이 누리도록 규정하고 있습니다.
또한, 법안 초안의 제80조 제5항에는 제25조 제3항에 규정된 대로 이익금의 관리 및 지급을 지도하는 국가은행의 책임에 대한 조항이 추가되었습니다.
경제위원회 상임위원회는 두 가지 안을 유지하고 국회 의원들의 의견을 묻는 표결을 실시하여 이를 국회 상임위원회가 심의·의결할 수 있는 근거로 삼자고 건의했습니다 .
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