관망하는 사고방식은 곧 걷힐 듯, 하노이 서부의 아파트가 '방송을 장악'하고 있는데, 호치민시의 땅값은 조정 후 얼마나 오를까?

시장은 점진적으로 결과가 개선되면서 느리고 꾸준히 회복세를 보이고 있습니다. 하노이에서 판매된 아파트 수가 200% 이상 늘었고, 호치민시의 조정된 토지 가격표는 시장 가격의 약 70%에 불과하다는 것이 최신 부동산 뉴스입니다. [광고_1]

2024년 말까지 베트남 부동산 시장의 회복은 뚜렷하게 진행될 것으로 전망됩니다. (사진: 린안)

시장은 꾸준히 회복되고 있습니다

batdongsan.com.vn 에 따르면, 베트남 부동산 시장 조사 및 평가원(베트남 부동산 중개업 협회)의 Pham Thi Mien 부소장은 베트남 부동산 시장이 지속 가능한 회복세를 보이고 있다고 말했습니다.

미엔 여사에 따르면, 많은 긍정적인 요인에 힘입어 새로운 법률이 "흡수"되기를 기다리는 동안 베트남 부동산 시장은 점진적으로 개선된 성과와 함께 지속 가능한 회복세를 보일 것으로 전망됩니다. 연말까지 베트남 부동산 시장의 회복 과정은 뚜렷하게 진전될 것으로 예상된다.

베트남 부동산 시장 조사 및 평가원(베트남 부동산 중개업 협회) 부소장은 경제 성장이 예상을 뛰어넘는 기반 위에 신용이 '우울한' 상황에서 벗어났고 대출 금리 수준이 낮은 수준을 유지하며 공공 투자 지출을 계속 촉진하고 있다고 강조했습니다. 2024년 토지법, 2023년 주택법, 2023년 부동산사업법 및 신용기관법 제209조 제2항은 기존 결정보다 5개월 앞당겨 8월 1일부터 시행되어 부동산 시장의 회복과 발전을 촉진하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

해당 법이 시행되면 '기다려보자'는 사고방식은 사라질 것입니다. 프로젝트 개발 기업들은 국가 관리 기관과의 관계를 정리하기 위한 경쟁에 돌입합니다. 투자자들은 제품 출시에 더 자신감을 갖게 되었습니다. 투자자들은 더 많은 신뢰를 얻고, 은행에서 만기가 되는 현금 흐름이 부동산으로 흘러들게 됩니다. 중개인 및 중개 서비스 사업체는 적극적으로 역량을 향상시키고, 직원을 모집하고, 지식을 교육하고, 새로운 규정을 준수합니다.

미엔 여사에 따르면, 새로운 법률이 "흡수"되기를 기다리는 동안 부동산 시장은 점진적으로 개선된 결과를 보이면서 느리고 지속 가능하게 회복될 것입니다. 연말까지 베트남 부동산 시장의 회복 과정은 뚜렷하게 진전될 것으로 예상된다. 회복 결과는 세그먼트와 지역별로 계속해서 차별화될 것이지만, 분포는 더욱 균등해질 것입니다.

호치민시의 조정된 토지 가격표는 시장 가격의 약 70%에 불과합니다.

7월 29일 오후, 호치민시 언론센터(HCMC)에서 2024년 토지법 제257조 1항에 따른 토지가격표 조정에 대한 정보를 제공하는 기자회견이 열렸습니다.

호치민시 천연자원환경부 관계자에 따르면, 조정된 토지 가격표 ​​초안은 호치민시 인민위원회가 2020년 1월 16일에 발표한 결정 제02/2020/QD-UBND호에 따른 토지 가격표에 비해 약 7배 인상되었다고 합니다. 그러나 2020년 1월 16일자 결정 02/2020/QD-UBND에 따른 토지 가격표를 사용하는 경우 토지 가격 조정 계수 3.5배를 곱해야 합니다. 따라서 실제로는 이번 조정지가격표는 약 2.5배 정도만 상승하였고, 이에 따라 예상 조정지가격표에 따른 토지가격은 시장가격수준의 70%에 불과합니다.

예를 들어, 1군 응우옌 후에 동코이 거리의 토지 가격은 결정 02/QD-UBND에 따르면 1억 6,200만 VND/m2(2013년 토지법에 따른 토지 가격 범위의 최고 수준과 동일)입니다. 2021년 시인민위원회는 1층 주택의 구체적인 토지 가격(시장 가격)을 m²당 6억 8천만원으로 승인했습니다. 보간법으로 계산하면 이 지역의 토지 가격은 m²당 9억 7천만 달러에 해당합니다. 현재 동코이 거리와 응우옌 후에 거리의 예상 조정된 토지 가격표는 8억 1천만 달러/m²로, 이는 해당 지역의 일반적인 수준에 적합합니다.

또한 천연자원환경부는 사전평가를 통해 가장 영향력이 큰 집단을 대상으로 토지이용목적 변경 및 가구와 개인의 토지이용권 인정 등을 실시하고 있습니다. 다만, 2013년 토지법과 2024년 토지법을 비교해 보면, 1993년 10월 15일 이전에 토지를 안정적으로 이용한 경우에는 토지이용료를 납부할 필요가 없습니다. 해당 면적이 한도를 초과하는 경우, 2005년 토지가격표에 따라 수수료가 징수됩니다. 토지 이용의 다른 사례에서는 토지 이용의 기원과 시기에 따라 적절한 수수료 요율이 결정됩니다.

정부가 발행하는 토지이용료 및 토지임대료 징수에 관한 법령 초안에 따르면, 징수율은 예상 조정 토지가격표의 10%에서 50%까지의 기간을 기준으로 고려될 예정입니다. 또한, 정책가족, 유공자, 빈곤가정에 속하는 토지사용자는 정부 규정에 따라 토지이용료가 면제되거나 감면됩니다.

"따라서 제안된 조정 토지가격표는 실제로 규제 토지 가격을 일반 시장 수준에 근접하게 만들어 토지 사용자의 공정성과 투명성을 향상시키고 국가 예산 손실을 방지합니다. 따라서 토지 이용이 더욱 경제적이 될 것입니다. 정부는 가까운 시일 내에 실제 상황에 맞춰 징수율(비율)을 조정하여 세수 급증을 억제할 것입니다."라고 천연자원환경부 관계자는 말했습니다.

하노이 아파트 시장, 수요와 공급 모두 긍정적 신호 보여

쿠시먼앤웨이크필드가 방금 발표한 2024년 2분기 하노이 부동산 시장 보고서에 따르면, 2024년 상반기 하노이 아파트 시장은 수요와 공급 모두에서 긍정적인 조짐을 보였다고 합니다. 약 10,800개의 신규 아파트가 판매를 시작했는데, 이는 작년 같은 기간보다 약 3배나 많은 수치입니다.

2024년 2분기에는 약 7,600채의 아파트가 판매되었으며, 이는 전분기 대비 140% 증가, 전년 동기 대비 155% 증가한 수치입니다. 이러한 중요한 변화는 주로 Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City 등 통합 도시 지역에서 새로운 아파트 프로젝트가 시작된 데 기인합니다. 서부 지역은 2024년 상반기 신규 아파트 공급의 약 59%를 차지하며, 중간 규모 프로젝트가 여전히 시장을 지배하며 신규 공급의 약 90%를 차지합니다.

2024년 상반기에는 약 10,900채의 아파트가 판매되었으며, 이는 전년 대비 216% 증가한 수치입니다. 2024년 2분기 하노이 신규 아파트 매매 건수는 약 7,400건으로 전분기 대비 110% 증가, 작년 동기 대비 147% 증가했습니다. 평균 1차 가격은 m2당 2,640달러에 달해 전분기 대비 11%, 전년 대비 30% 상승했습니다.

쿠시먼 앤 웨이크필드의 전문가에 따르면, 2024년 상반기 신규 매매가 증가한 것은 최근 몇 년간 신규 공급이 부족했기 때문입니다. 투명한 법적 지위, 평판이 좋은 투자자, 매력적인 판매 정책, 일체형 유틸리티를 갖춘 신규 출시 프로젝트는 긍정적인 판매 실적을 기록했습니다. 이러한 프로젝트의 대부분은 서부의 대규모 통합 도시 지역에서 시작되었습니다.

하노이의 아파트 수요 증가는 주택 수요 증가, 도시 인구 증가, 이민 증가에 따른 것입니다. 게다가 불안정한 경제 상황 속에서 투자수요가 점차 부동산 시장으로 회귀하고 있습니다.

1차 아파트 가격은 공급 부족으로 인해 계속해서 오르고 있습니다. 이러한 가격 상승은 신규 공급의 98%를 차지하는 중급 및 고급 주택 공급에 기인한 반면, 저렴한 아파트 공급은 여전히 ​​부족한 상황입니다.

하노이 아파트 시장에서는 2024년 하반기에 약 9,500채의 신규 아파트가 분양될 것으로 예상됩니다. 이러한 공급의 대부분은 전략적 위치와 확립된 인프라의 혜택을 받는 서부 지역에 집중될 것입니다. 또한 2024년 하반기에는 빈홈스 오션파크, 빈홈스 스마트시티 등 통합도시권에 공급이 집중될 것으로 예상됩니다.

2025년부터는 동안, 지아럼, 하동, 호아이득, 황마이, 롱비엔, 탄찌 등의 교외 지역이 인프라 개발과 정부의 도시 계획 이니셔티브 덕분에 향후 아파트 공급을 주도할 것으로 예상됩니다. 특히 동안(Dong Anh) 지구와 지아럼(Gia Lam) 지구는 2025년까지 지구화될 것으로 예상되며, 빈홈스 꼬 로아(Vinhomes Co Loa), 빈홈스 오션 파크(Vinhomes Ocean Park), BRG 스마트 시티(BRG Smart City)와 같은 대규모 통합 도시 지역의 예상 공급에 기여할 것으로 보입니다.

2024년 상반기 하노이 아파트 시장은 수요와 공급 모두에서 긍정적인 조짐을 보였습니다. (사진: 케 토아이)

8월 1일부터 아파트 긴급 대피 사례

정부는 아파트 건물의 재건축 및 재건축에 관한 개정 주택법의 여러 조항을 자세히 기술한 법령 98호를 발표했으며, 이는 8월 1일부터 시행됩니다.

법령에 따르면, 아파트 건물 소유자 및 사용자가 이전해야 하는 경우는 5가지입니다. 이 중 아파트 2건은 긴급 이전이 이루어졌고, 아파트 3건은 보상 및 정착 지원 계획에 따라 이전이 이루어졌습니다.

구체적으로, 아파트 건물을 긴급히 이전해야 하는 두 가지 경우는 화재, 폭발, 자연재해 또는 적의 공격으로 인해 손상되어 계속 사용할 수 있는 안전 조건을 더 이상 충족하지 못하는 경우입니다.

이 경우, 도 관리기관은 아파트 건물이 계속 사용할 수 없다는 결론을 내린 날로부터 3일 이내에 도 인민위원회에 긴급 이전 결정을 제출해야 합니다.

특히 결정문에는 긴급하게 이전해야 할 아파트 건물의 위치, 임시 숙소의 위치, 이전 방법, 비용 및 기간, 관련 기관 및 개인의 책임 등을 명확하게 명시해야 합니다. 아파트 소유주가 이사하지 않을 경우 관리기관은 집행결정일로부터 최대 7영업일 이내에 집행을 실시합니다.

아파트 건물 3채도 보상 및 재정착 지원 계획에 따라 이전해야 합니다.

첫째, 아파트 건물의 주요 하중 지지 구조물은 전반적으로 위험한 상태에 있으며, 붕괴 위험이 있으며, 계속 사용할 수 있는 조건을 충족하지 못합니다.

둘째, 아파트 건물이 심각하게 파손되었으며, 소방, 급수 및 배수, 폐수처리, 전기, 내부 교통 등 기술 인프라 시스템이 현행 기술 기준 및 규정의 요구사항을 충족하지 못하거나 운영 및 이용 시 안전하지 못할 위험이 있습니다. 이러한 건물은 아파트 건물 소유주와 사용자의 안전을 보장하고 도시 재개발 및 미화 요건을 충족하기 위해 철거되어야 합니다.

마지막으로, 아파트 건물에는 기초, 기둥, 벽, 들보, 서까래 등 구조물 중 하나가 손상되어 정상적인 사용 요건을 충족하지 못했습니다. 이러한 프로젝트는 위에서 언급한 두 가지 철거 사례에 해당하지 않지만, 승인된 계획에 따라 리노베이션 및 동시적 건설의 대상이 됩니다.

아파트 건물 소유자와 사용자는 재정착 주택 기금 등 다양한 형태로 임시 숙박 시설을 마련하게 됩니다. 해당 지역의 공공재산에 대한 주택기금; 지역 예산 자본이나 개발 투자 기금, 지역 주택 개발 기금(있는 경우)의 자본을 사용하여 상업용 주택을 구입하거나 재정착 주택 기금을 건설하는 데 투자합니다. 또한, 주인은 자신의 숙박 시설을 제공하는 대가로 돈을 받을 수도 있습니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html