2024년 상반기에는 국내 투자자가 부동산 M&A 시장을 장악할 것으로 전망된다.
2023년 같은 기간에 외국인 투자자가 부동산 M&A 거래에서 매수자 구조의 93%를 차지했다면, 2024년 상반기에는 국내 투자자가 92.6%의 비율로 선두 자리에 올랐습니다.
위의 발전 사항은 7월 11일에 개최된 워크숍 "새로운 법적 틀의 영향 하에 부동산 M&A 거래의 법률적, 재무적 측면"에서 EY 파르테논 전략 컨설팅, EY 컨설팅 주식회사 베트남의 이사인 레 쉬안 동(Le Xuan Dong) 씨가 지적한 것입니다.
시장 거래량은 감소했지만 가치는 증가했습니다.
2024년 상반기에는 동남아시아 M&A 시장이 총 가치와 거래 건수 모두 감소하는 경향을 보입니다. 베트남도 예외는 아니어서 거래 건수는 약간 감소했지만 거래 금액은 작년 같은 기간에 비해 약 9% 증가했습니다.
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전문가들은 부동산이 장기적으로 안정된 경제 성장의 잠재력 덕분에 여전히 외국 투자자들의 관심을 끄는 부문이라고 말한다. 사진: Trong Tin |
부동산 시장과 관련하여 Le Xuan Dong 씨는 상반기 거래 건수가 크게 감소하여 8건의 거래가 이루어졌고, 평균 거래 금액은 1억 7,970만 달러에 달했다고 밝혔습니다 (작년 같은 기간에는 18건의 거래가 이루어졌고, 평균 거래 금액은 8,180만 달러였습니다).
동 씨는 빈컴 리테일에서 빈그룹 코퍼레이션이 매각한 거래 가치 9억 8,230만 달러 덕분에 상반기 부동산 M&A 거래 가치가 급격히 증가했다고 평가했습니다.
동 씨가 지적한 베트남 부동산 M&A 거래의 매수자 구조에 대한 주목할 점은 역전이 있다는 것입니다.
동 씨에 따르면, 2023년 국내 기업이 많은 어려움에 직면하고 사업을 축소해야 했을 때, 외국인 투자자가 매수자 구조의 81.6%로 M&A 시장을 장악했습니다. 하지만 2024년 상반기에는 국내 투자자가 92.6%의 비율로 선두를 차지했습니다.
기자들과의 추가 대화 동 씨에 따르면 , 빈그룹이 빈컴 리테일에서 분사한 거래를 분리하면, 시장에서는 수억 달러 규모의 거래가 약 7건만 기록되었다고 합니다. 이는 매우 적은 수입니다.
“국내 투자자들의 경우, 현재로서는 자본과 법적 문제 측면에서 프로젝트를 완료하고 시장에 출시하기까지 많은 어려움이 있습니다. 따라서 국내 투자자들은 실제로 시장으로 돌아오지 않았습니다."라고 동 씨는 말했습니다.
동 씨는 또한 2024년 하반기에도 M&A 거래 건수 감소가 계속될 것이라고 말했습니다.
동 씨에 따르면, 외국인 투자자들은 여전히 적극적으로 M&A를 위한 프로젝트와 사업을 모색하고 있지만, 이 기간 동안 거래를 성사시키는 것은 간단하지 않습니다.
"투자자들은 특히 여전히 어려운 시장 상황에서 프로젝트 평가에 훨씬 더 신중했습니다. 또한 판매자와 구매자 간의 예상 가격에 차이가 있어 장기적이고 미완료 거래로 이어진다고 동 씨는 말했습니다.
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| 베트남 부동산 M&A 거래의 구매자 구조. 출처: EY |
부동산 시장을 평가하는 것은 항상 국내외 투자자들의 관심을 끄는 밝은 전망이지만, 베트남 국제 로펌 리미티드(VILAF)의 멤버 변호사인 응우옌 트룩 히엔(Nguyen Truc Hien) 여사는 M&A 활동이 진전되는 것을 막는 많은 장벽, 특히 법적 장벽이 여전히 존재한다고 평가했습니다.
히엔 씨에 따르면, 앞으로 많은 "종합적" 규정 변경으로 투자자들이 토지를 보상하고 정리하는 것이 더 쉬워질 것이며, 이를 통해 시장 가격에 따라 토지 가격이 상승하여 토지 소유자에게 이익이 되고 투자자들이 프로젝트 보상 과정에서 겪는 어려움을 줄이는 데 도움이 될 것입니다.
2024년 토지법은 또한 산업단지, 산업 클러스터, 하이테크 구역의 토지 사용권 양도 수령, 부동산 프로젝트 양도 수령에 따른 토지 사용, 외국인 투자 기업의 토지 사용권 수령 방식 확대 등 외국인 투자자에게 많은 혜택을 제공합니다.
"이 시장에서 외국 M&A의 물결을 환영하기 위해서는 개방적인 규제가 전제 조건입니다. 그러나 투자자들은 투자를 고려할 때 거래가 순조롭게 진행되도록 법적 틀에 대한 철저한 조사와 연구를 수행해야 합니다."라고 Hien 씨는 말했습니다.
녹색 부동산은 가치가 있을 것이다
베트남으로의 등록된 FDI 자본 유입은 2024년 상반기에도 계속 증가하여 150억 달러를 넘어섰으며, 2023년 같은 기간 대비 13% 이상 증가했습니다. 그 중 부동산 사업 부문으로의 FDI는 18억 9,000만 달러에 달하여 전체 신규 등록 자본의 약 20%를 차지했으며, 작년 같은 기간보다 4.7배 높았습니다.
레쑤언동 씨는 부동산 부문이 장기적으로 안정적인 경제 성장 가능성, 베트남으로 생산 시설을 이전하는 추세, 젊은 인구 구조, 높은 도시화율 덕분에 외국 투자자, 특히 미국, 싱가포르, 일본, 한국(M&A와 FDI를 통해)의 투자자들의 관심을 계속 끌고 있다고 평가했습니다.
같은 견해를 공유하는 LNT 로펌 및 멤버의 관리 변호사인 황 응우옌 하 꾸옌(Hoang Nguyen Ha Quyen) 여사는 최근 베트남에서 등록된 FDI가 2023년 같은 기간에 비해 13% 이상 증가했고, 부동산 사업 활동은 같은 기간 동안 4.7배 증가했으며 전체 신규 등록 자본의 약 20%를 차지했습니다.
특히 투자자들은 주택 프로젝트, 산업단지, 리조트 지역에 더 관심을 갖는 경향이 있는데, 이러한 분야의 인기 있는 거래 구조에는 프로젝트 회사의 자본 이전, 프로젝트 이전 또는 프로젝트 일부 이전이 포함됩니다.
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동 씨는 세그먼트별로 산업용 부동산이 여전히 투자자들에게 높은 관심을 받는 세그먼트라고 말했습니다.
특히 고속도로, 국경 관문, 항구, 강항구, 공항 근처와 하노이, 흥옌, 하이즈엉, 하이퐁, 박닌, 박장(북부) 및 호치민시, 빈즈엉, 동나이, 롱안, 바리아붕따우, 타이닌(남부) 등 주요 성과 도시의 산업용 부동산 프로젝트는 앞으로도 투자자들의 관심을 끌 것으로 기대됩니다.
또한 투자자들은 하노이, 호치민시와 같은 대도시에 인접한 교외 지역이나 위성 지방, 도시에서 주거용 부동산 프로젝트나 대규모 청정 토지 펀드를 인수하여 주택, 학교, 병원, 상업 센터, 오락 구역 등을 포함하는 복합 주택 프로젝트를 개발하는 데 투자하는 경향이 있습니다. 이는 주민들에게 모든 편의 시설을 제공하고 도시화의 물결을 환영합니다.
동 씨는 위 두 가지 부문 외에도 대도시 중심 지역이나 복잡한 도시 지역 프로젝트에 위치한 소매 부동산은 소매 패션, 소비재, 화장품과 같은 다양한 서비스를 제공한다고 말했습니다. 음식&음료; 엔터테인먼트 서비스… 높은 점유율은 투자자들의 큰 관심을 끌기 마련입니다.
특히 지속 가능한 개발 기준을 준수하고 녹색 인증을 받은 쇼핑몰, 오피스 빌딩, 호텔 등의 부동산은 대형 기관 투자자들의 주목을 받으며 종종 더 높은 가치로 평가되어, 투자자가 이러한 인수 거래에 필요한 자금을 경쟁력 있는 이자율로 녹색 금융 자원에 쉽게 접근할 수 있도록 돕습니다.
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