사회주택은 부족함과 '가용성'이라는 역설적인 상황에 직면해 있습니다.

어려움에 어려움

베트남 부동산협회(VARS)의 조사 자료에 따르면, 2018년 이후 주택 공급이 심각하게 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 승인된 신규 주택 건설 프로젝트의 수는 점점 더 제한되고 있습니다. 한편, 약 300억 달러 규모의 1,200개 프로젝트가 구현에 어려움을 겪고 있는 것으로 추산됩니다. 2022년 말 이후로 약 500개의 프로젝트만 해체되었습니다.

2018년 이후 주택 공급은 심각하게 감소하는 추세를 보이고 있습니다. (사진:바오친푸)

주택 공급이 제한적이고, 저렴한 주택이 심각하게 부족하며, 프로젝트 실행의 모든 ​​단계에서 비용이 많이 들고,... 이로 인해 부동산 가격, 특히 대도시의 아파트 가격은 계속해서 상승하고 있으며 멈출 기미가 보이지 않습니다. 사회주택은 대부분의 사람들에게 꿈의 집을 가질 수 있는 거의 유일한 기회입니다.

최근 들어 국가는 기업의 사회주택 개발 참여를 유도하고 사회주택 부문의 공급을 개선하기 위한 정책을 발표하는 데 많은 노력을 기울여 왔습니다. 그러나 이러한 정책은 여전히 ​​많은 단점과 일관성 부족을 안고 있어, 투자자들이 사회 주택에 접근하는 데 어려움을 겪는 경우가 많습니다.

VARS 2023년 3분기 보고서 발표 행사에서 VARS 시장 조사 실무 그룹 위원이자 G-Home의 대표이사인 응우옌 황 남 씨는 사회 주택과 관련된 법적 메커니즘이 매우 복잡하다고 말했습니다. 건설 프로젝트에 대한 건설 허가를 신청하는 일은 상업용 주택 프로젝트에 비해 시간이 더 많이 걸립니다. 건설 허가를 받으려면 사회주택 개발업체는 최소 2년 동안 절차를 완료해야 합니다.

따라서 현행 규정에서는 사회주택 사업에 대해 토지이용료 면제 혜택을 제공하고 있지만, 그 전에 사회주택 사업은 여전히 ​​토지 가치 평가를 '거쳐야' 합니다. 현재 가치 평가 방법과 관련하여 여전히 많은 문제와 논란이 있습니다. 동시에 투자자는 공제할 수는 없지만 여전히 M3(투자자가 입찰 문서에서 제시한 국가 예산에 대한 현금 지불 금액과 현행법에 따른 국가 예산에 대한 투자자의 의무)을 지불해야 합니다. 더욱이 투자자들은 토지를 개간하기 위해 사전에 비용을 지불해야 합니다. 이 금액은 다른 프로젝트에서 공제되거나 토지 가격에 상쇄됩니다.

그런데 사회주택 사업은 2년간의 투자절차를 거친 후, 주택을 건설하고 고객에게 인도하는 데 약 2년이 더 걸립니다. 그 후에도 투자자는 사회주택 프로젝트의 임대를 위해 사회주택 면적의 최소 20%를 확보해야 하며, 사용을 시작한 지 5년이 지나서야 판매할 수 있습니다.

이 과정은 최대 9년이 걸리며, 그 후에 프로젝트가 감사됩니다. 그리고 감사가 완료된 후에야 사업체는 10%의 고정 이익을 얻게 됩니다. 한편, 프로젝트 실행 과정 전반에서 기업 자신도 어떤 비용이 합리적이고 유효한 것으로 기록될지, 어떤 수수료가 결제 또는 면제될지 확신할 수 없습니다. 그래서 사회주택 사업은 항상 '도박'처럼 '운이 좋거나 나쁘거나'의 상태에 놓여 있습니다.

어려움은 거기서 끝나지 않습니다. 자본에 대한 접근성도 투자자들에게 큰 장애물입니다. 조사에 따르면, 베트남에 투자되거나 건설되는 대부분의 부동산 프로젝트는 약 20%가 자기자본이고, 30%가 고객으로부터 조달되며, 신용 기관에 따라 최대 50%까지 차지합니다. 그러나 일부 투자자들은 토지 이용료에 대한 우대 면제로 인해 "사회주택 사업을 개발할 토지의 가치가 0동"으로 평가되어 담보가 부족해 대출을 받기 어려운 사례도 있었습니다. 현재로서는 기업들에게 어떠한 인센티브도 없고, 단지 눈에 보이지 않는 어려움만 있을 뿐입니다.

너무 많은 어려움과 장애물, 단점이 있어 사회주택 100만호 건설이라는 프로젝트의 목표를 달성하는 것은 매우 어려워 보입니다.

사야 할 사람이 살 수 없습니다.

실행 과정의 어려움으로 인해 시장에 공급되는 사회주택은 점점 부족해지고 있지만, 시장에서는 여전히 사회주택이 부족하고 팔리지 않는 현상이 나타나고 있습니다. 사회주택에 대한 수요는 엄청나고 도시화의 속도와 부동산 가격 상승률과 소득 간의 격차가 벌어짐에 따라 함께 증가하고 있습니다.

. 사회주택은 대부분의 사람들에게 거주할 장소를 제공하는 기회이지만, 현재 많은 어려움에 직면해 있습니다. (사진:바오친푸)

도시화율은 2022년에 41.5%에 도달하고, 2030년에는 약 50%로 증가할 것으로 예상됩니다. 베트남은 매년 약 7,000만 제곱미터의 도시 주택을 추가해야 합니다. 건설부에 따르면 2021년부터 2030년까지 지방의 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 사회주택 수요는 약 240만 가구입니다.

따라서 사회주택 100만호 건설 사업이 본격 추진되더라도 수요를 충족시키기에는 공급이 턱없이 부족할 것으로 예상된다. 한편, 현재 수치를 보면 중앙에서 지방까지 모든 계층이 이를 구현하기 위해 많은 노력을 기울이고 있지만, 프로젝트 목표에는 아직 도달하지 못한 것으로 나타났습니다.

VARS가 사회주택 프로젝트가 분양을 위해 공개된 지역을 조사한 바에 따르면, 많은 프로젝트가 시장에 출시되자마자 거의 모든 제품에 대해 많은 관심과 신청을 기록한 반면, 수십만 명의 이민 노동자가 있는 수출 가공 구역과 산업 단지가 있는 일부 지역은 여러 번 분양을 받았음에도 불구하고 매출이 "부진"한 것으로 나타났습니다.

작년 8월, 박닌성 인민위원회는 건설부에 보낸 보고서에서 박닌성이 수만 채의 노동자 주택을 건설하는 데 투자했지만, 이 성에서 일하는 노동자들은 노동자 주택을 사는 데 관심이 없는 듯하다고 밝혔습니다.

따라서 박닌성에서 완공되었거나 부분적으로 완공된 7개의 근로자 주택 프로젝트 중에서 약 4,000세대의 완공된 아파트를 시장에 공급하는 가운데, 산업단지에서 일하는 근로자 중 주택 매수를 등록하는 사람의 수는 매우 적습니다.

보고서에 따르면, 최근 프로젝트 소유주들이 1,681개의 근로자 주택을 판매하겠다고 광고했지만, 실제로 판매된 주택은 매우 적습니다. 현재 7개 프로젝트에 1,324개의 유닛이 남아 있습니다.

응우옌 황 남 씨에 따르면, 그 이유를 설명하면, 가장 큰 이유는 구매해야 하는 사람들이 구매할 수 없는 반면, 정책은 구매할 필요가 없는 사람들을 대상으로 하고 있기 때문입니다.

"사회주택 관련 법은 구매자에게 매우 엄격해서 많은 지방에서 근로자에게만 주택을 판매합니다. 많은 지방에서 산업단지 근로자에게만 주택을 판매합니다. 어떤 지방에서는 산업단지 근로자에게만 주택을 판매하지만, 그것도 한 구에서만 판매합니다. 게다가 근로자와 지역 사회 간의 연계도 그리 높지 않습니다."라고 남 씨는 말했습니다.

따라서 사회 보장을 보장하고 사회 주택 부족과 미판매 현상을 없애기 위해서는 민간 기업이 사회 주택 개발에 투자하도록 장려하는 메커니즘과 정책을 지속적으로 연구하고 발표하는 것이 필요합니다. 동시에 주택정책, 특히 사회주택의 수혜대상을 확대합니다. 사회주택 지원정책의 수혜대상(임대, 전세, 매수)은 간단하고 쉽게 식별할 수 있는 기준으로 조정되어야 하며, 주거상태, 소득수준 등의 서류 및 행정절차에 대한 요구조건을 최소화해야 합니다.

게다가 사회주택 개발에 대한 사고방식을 바꾸는 것도 필요하다. 사회주택 프로젝트는 품질을 개선하여 사람들이 장기적으로 살기에 적합한 환경을 보장해야 합니다. 품질을 향상시키면서도 합리적인 가격을 유지하기 위해, 투자자는 수익을 창출하고 적절한 규모의 사회적 주택 사업을 개발해야 합니다.

사회주택 정책 수혜자에 대한 규정도 보다 적합하게 변경되어야 합니다. 사회적 주택은 부유층에게 판매되는 것이 아니라 과세 소득과 저축이 있지만 현재 높은 가격으로 책정된 상업용 주택을 이용할 수 없는 사람들을 대상으로 해야 합니다. 왜냐하면, 사람들의 소득이 매우 낮고, 가구가 가난하거나, 가구가 빈곤에 가깝고, 개인 소득세를 내야 할 수준보다 낮으면 이런 사람들은 생활비를 충당할 돈이 없고, 저축도 없다는 것을 의미하기 때문입니다. 그러므로 그들은 사회주택도 살 수 없습니다.

N.Giang

원천: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html