어려움에 어려움
베트남 부동산협회(VARS)의 조사 자료에 따르면, 2018년 이후 주택 공급이 심각하게 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 승인된 신규 주택 건설 프로젝트의 수가 점차 제한되고 있다. 한편, 약 300억 달러 규모의 1,200개 프로젝트가 구현에 어려움을 겪고 있는 것으로 추산됩니다. 2022년 말 이후로 약 500개의 프로젝트만 해체되었습니다.
2018년 이후 주택 공급은 심각하게 감소하는 추세를 보였습니다. (사진:바오친푸)
주택 공급이 제한적이고, 저렴한 주택이 심각하게 부족하며, 프로젝트 실행의 모든 단계에서 비용이 많이 들기 때문에 부동산 가격, 특히 대도시의 아파트 가격은 계속해서 상승하고 있으며 멈출 조짐이 보이지 않습니다. 사회주택은 대부분의 사람들이 꿈꾸는 집을 가질 수 있는 거의 유일한 기회입니다.
최근 들어 국가는 사회주택 개발에 기업이 참여하도록 유도하고 사회주택 부문의 공급을 개선하기 위한 정책을 내놓는 데 많은 노력을 기울여 왔습니다. 그러나 이러한 정책은 여전히 많은 단점과 일관성이 부족하여 투자자들이 사회주택에 접근하는 데 어려움을 겪는 경우가 많습니다.
VARS 2023년 3분기 보고서 발표 행사에서 VARS 시장 조사 실무 그룹 멤버이자 G-Home의 대표이사인 응우옌 황 남 씨는 사회 주택과 관련된 법적 메커니즘이 매우 복잡하다고 말했습니다. 건설 프로젝트에 대한 건설 허가를 신청하는 일은 시간이 많이 걸리고, 상업용 주택 프로젝트에 대한 허가를 신청하는 일보다 더 오래 걸립니다. 건설 허가를 받으려면 사회주택 개발업체는 최소 2년 동안 절차를 완료해야 합니다.
따라서 현행 규정에서는 사회주택 사업에 대해 토지이용료 면제 혜택을 제공하고 있지만, 그 전에 사회주택 사업은 여전히 토지 가치 평가를 '거쳐야' 합니다. 현재는 가치 평가 방법과 관련하여 여전히 많은 문제와 논란이 있습니다. 동시에 투자자는 공제할 수는 없지만 여전히 M3(현행법에 따라 국가 예산에 대한 투자자의 의무 외에 입찰 문서에서 투자자가 제안한 현금으로 국가 예산에 지불하는 금액)을 지불해야 합니다. 더욱이 투자자들은 토지를 개간하기 위해 사전에 비용을 지불해야 합니다. 이 금액은 다른 프로젝트에서 공제되거나 토지 가격에 상쇄됩니다.
말할 것도 없이, 사회주택 사업은 2년간의 투자 절차를 거친 후, 주택을 건설하고 고객에게 인도하는 데 약 2년이 더 걸립니다. 그 후에도 투자자들은 사회주택 사업에서 임대용으로 사회주택 면적의 최소 20%를 확보해야 하며, 5년간 사용한 후에야 판매할 수 있습니다.
이 과정은 최대 9년이 걸리며, 그 후에 프로젝트가 감사를 받게 됩니다. 그리고 감사가 완료된 후에야 사업체는 10%의 고정 이익을 얻게 됩니다. 한편, 프로젝트 실행 과정 전반에서 기업 자신도 어떤 비용이 합리적이고 유효한 것으로 기록될지, 어떤 수수료가 결제 또는 해지되지 않을지 확신할 수 없습니다. 그래서 사회주택 사업은 언제나 '도박'처럼 '운수'와 '불운'의 상태에 놓여 있습니다.
어려움은 거기서 끝나지 않습니다. 자본에 대한 접근성도 투자자들에게 큰 장애물입니다. 조사에 따르면, 베트남에 투자되거나 건설되는 대부분의 부동산 프로젝트는 약 20%의 자기자본을 갖고, 30%는 고객으로부터 조달되며, 신용 기관에 따라 최대 50%까지 소요됩니다. 하지만 일부 투자자들은 토지 이용료에 대한 우대 면제로 인해 "사회주택 사업을 개발하는 토지의 가치가 0 VND로 평가"되어 담보가 부족해 대출을 받는 데 어려움을 겪는 사례도 있었습니다. 현 시점에서는 기업에 대한 인센티브는 없으며, 단지 눈에 보이지 않는 어려움만 있을 뿐입니다.
너무 많은 어려움과 장애물, 단점이 있어 사회주택 100만호 건설이라는 프로젝트의 목표를 달성하는 것은 매우 어려워 보입니다.
사야 하는 사람은 살 수 없습니다.
실행 과정의 어려움으로 인해 시장 공급이 점차 부족해지고 있지만, 시장에서는 여전히 사회주택이 부족하고 팔리지 않는 현상이 나타나고 있습니다. 사회주택에 대한 수요는 엄청나고 도시화의 속도와 부동산 가격 상승률과 소득 격차가 벌어짐에 따라 함께 증가하고 있습니다.
. 사회주택은 대부분의 사람들에게 거주할 장소를 제공하는 기회이지만, 현재 많은 어려움에 직면해 있습니다. (사진:바오친푸)
2022년 도시화율은 41.5%에 도달하고, 2030년에는 약 50%로 증가할 것으로 예상됩니다. 베트남은 매년 약 7천만 제곱미터의 도시 주택을 추가해야 합니다. 건설부에 따르면 2021년~2030년 지방자치단체 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 사회주택 수요는 약 240만 호이다.
따라서 사회주택 100만호 건설 사업이 본격적으로 추진되더라도 수요를 충족시키기에 공급이 부족할 것이다. 한편, 현재 수치를 보면 이 프로젝트가 목표에 도달하기까지는 아직 먼 길이지만, 중앙에서 지방까지 모든 계층에서 이를 실행하기 위해 많은 노력을 기울이고 있습니다.
VARS가 사회주택 프로젝트가 판매를 위해 공개된 지역을 조사한 바에 따르면, 많은 프로젝트가 시장에 출시되자마자 거의 모든 제품에 대해 많은 관심과 지원서를 기록한 반면, 수십만 명의 이민 노동자가 있는 수출 가공 구역과 산업 단지가 있는 일부 지역은 여러 차례 판매에 나왔음에도 불구하고 "부진한" 판매를 기록했습니다.
작년 8월, 박닌성 인민위원회는 건설부에 보고서를 보내 박닌성이 수만 채의 노동자 주택을 짓는 데 투자했지만, 이 성에서 일하는 노동자들은 노동자 주택을 사는 데 관심이 없는 듯하다고 밝혔다.
따라서 박닌성에서 완공되었거나 부분적으로 완공된 근로자 주택 프로젝트 7개 중에서 약 4,000호의 완공된 아파트를 시장에 공급하는 가운데, 산업단지에서 근무하며 주택 매수를 등록한 근로자의 수는 매우 적습니다.
보고서는 최근 프로젝트 소유주가 1,681개의 근로자 주택을 판매용으로 광고했지만, 판매된 주택은 매우 적다고 밝혔습니다. 현재 7개 프로젝트에는 1,324개의 주택이 남았습니다.
그 이유를 설명하면서, 응우옌 황 남 씨에 따르면 가장 큰 이유는 구매해야 하는 사람들이 구매할 수 없는 반면, 정책은 구매할 필요가 없는 사람들을 대상으로 하고 있기 때문이라고 합니다.
“사회주택과 관련된 법률은 구매자에게 매우 엄격하며, 많은 지방에서는 근로자에게만 주택을 판매합니다. 많은 지방에서는 산업단지 내 근로자에게만 제품을 판매합니다. 일부 지방에서는 산업단지 내 근로자에게만 제품을 판매하기도 하지만, 그것도 한 지방에서만 판매합니다. 한편, 근로자들의 지역 애착은 반드시 높지 않습니다."라고 남씨는 공유했습니다.
따라서 사회 보장을 보장하고, 사회 주택 부족과 미분양 현상을 없애기 위해, 민간 기업이 사회 주택 개발에 투자하도록 장려하는 메커니즘과 정책을 지속적으로 연구하고 보급해야 합니다. 동시에 주택 정책, 특히 사회 주택의 수혜자를 확대해야 합니다. 사회 주택 지원 정책의 수혜자(임대, 임대, 매수)는 간단하고 식별하기 쉬운 기준으로 조정해야 하며, 주택 상태, 소득 수준 등과 같은 문서 및 행정 절차에 대한 요구 사항을 최소화해야 합니다.
게다가 사회주택 개발에 대한 사고방식을 바꾸는 것도 필요합니다. 사회주택 프로젝트는 품질을 개선하여 사람들이 장기적으로 살기에 적합한 환경을 보장해야 합니다. 품질을 향상시키면서도 적절한 가격을 유지하기 위해, 투자자는 수익을 창출하고 적절한 규모의 사회적 주택 사업을 개발해야 합니다.
사회주택 정책 수혜자에 대한 규정도 보다 적절하게 변경되어야 합니다. 사회주택은 부유층에게 판매되는 것이 아니라 과세 소득, 저축이 있지만 가격이 비싼 상업용 주택에 접근할 수 없는 사람들을 대상으로 해야 합니다. 왜냐하면, 사람들의 소득이 너무 낮고, 가구가 가난하거나, 빈곤에 가까운 가구라면, 개인 소득세를 내야 할 수준보다 낮은 경우, 이런 사람들은 생계를 유지할 돈이 없고, 저축도 없다는 것을 의미하기 때문입니다. 그러므로 그들은 사회주택을 살 수도 없습니다.
N.장
[광고2]
원천
댓글 (0)