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| 2023년 3분기에 부동산 시장에서는 다수의 미결 M&A 거래가 기록되었습니다. (출처: 댄 트리) |
대형 M&A 거래 다수 등장
전문가들은 세계 경제 침체에도 불구하고 베트남의 성과는 안정적으로 유지되어 외국 제조 투자자들에게 큰 매력을 제공하고 있다고 말합니다.
2023년 10월말 현재, 베트남에서 외국인 투자자가 주식을 매수하고 자본금을 출자하기 위해 등록, 조정, 출자한 총 자본금은 257억 6천만 달러를 넘어 같은 기간 동안 14.7% 증가했습니다. 부동산 사업 부문은 총 등록 투자자본이 약 21억 4천만 달러에 달해 여전히 2위를 차지하고 있으며, 전체 등록 투자자본의 8.3% 이상을 차지하고 있습니다.
Savills Vietnam의 부사장인 트로이 그리피스 씨는 제조, 무역 및 서비스 부문이 베트남 경제 성장의 원동력이 될 것이며 부동산 합병 및 인수(M&A) 활동이 점점 더 활발해질 것이라고 말했습니다. 베트남 국가은행은 2020년 수준으로 이자율을 인하하는 것을 계속 추진하고 있는데, 이는 주거용 부동산에 좋은 신호이기도 합니다.
많은 외국인 투자자들이 주식 인수의 형태로 베트남의 부동산 프로젝트에 자본을 투자하기 시작했습니다. 강력한 재정적 잠재력을 갖춘 몇몇 베트남 기업도 이 경쟁에 참여했지만, 거래 규모는 소규모와 중규모에 불과합니다.
2023년 3분기에 부동산 시장에서는 다수의 미결 M&A 거래가 기록되었습니다. 특히, SkyWorld Development Berhad(말레이시아)는 주거용 부동산 프로젝트를 개발하기 위해 Thuan Thanh Joint Stock Company로부터 호치민시 8구에 있는 2,060m2의 토지를 1,430만 달러에 매입했습니다.
도시에서도 마찬가지다. 호치민시에서는 또 다른 말레이시아 회사인 가무다 베르하드(Gamuda Berhad)가 다목적 프로젝트를 개발하기 위해 탐룩 부동산 주식회사로부터 투덕시에 있는 3.68헥타르의 토지를 약 3억 1,580만 달러에 매입했습니다.
사이공레스 그룹(베트남)은 Duc Nhi Joint Stock Company의 지분 90%를 인수하고 호치민시 탄푸 구에 있는 7,700m2 규모의 토지를 소유하는 인수 합병(M&A) 절차를 진행했습니다.
하노이 시장에서는 케펠 그룹(싱가포르)이 총 가치가 5,040만 달러인 상업용 부동산 자산을 보유한 회사의 지분 65%를 인수하는 거래가 이루어졌습니다.
중앙시장에서는 First Real Land Joint Stock Company (Vietnam)가 다낭에 6,879m2의 토지를 소유한 Bach Dang Trading-Service Joint Stock Company의 정관 자본금의 22%를 820만 달러에 매수하는 거래를 기록했습니다.
한편, FIT그룹(베트남)도 닌투언성에 위치한 800헥타르 규모의 캅파다란무이딘 해변 리조트 프로젝트에서 공식적으로 자본금을 철수했다.
전문가들은 2023년 3분기에 국내와 해외 투자자 모두의 참여로 M&A 활동이 매우 활발할 것으로 평가합니다. 주택 부문의 전망을 평가한 Savills Vietnam의 상무 이사인 Neil MacGregor 씨는 아파트 공급이 부족한 상황에서 시장에 새로운 프로젝트를 성공적으로 개발할 수 있는 투자자는 특히 증가하는 중산층 주택 구매자를 타겟으로 삼는다면 이때의 강력한 수요를 이용할 것이라고 말했습니다.
베트남의 Savills 전문가들은 현재 Vingroup, Masterise Homes, Ecopark 등 유명 주거용 부동산 투자자들이 연말에 많은 신제품을 출시했다고 언급했습니다. 동시에, 15대 국회 6차 회기에서 통과될 것으로 예상되는 개정 주택법에서는 상업용 주택 프로젝트가 사회주택을 위해 토지 면적의 20%를 확보하도록 요구하는 규정도 폐지됩니다. 이러한 변화는 시장 관행과 지역적 요구에 맞게 유연하게 적용됩니다. 또한 상업용 주택 프로젝트 개발자들의 진행 속도를 높이는 데 도움이 될 것입니다.
마찬가지로 사무실 부문에서도 전문가들은 도시에 있다고 언급합니다. 호치민시, 사무실 부문 실적은 여전히 강세를 유지하고 있습니다. A등급 신규 공급이 풍부하지만, 이 부문에서는 투자자와 개발자에게 여전히 기회가 있습니다. 환경 기준을 충족하는 사무실 건물을 개발하거나 업그레이드할 수 있는 투자자는 더 높은 임대료를 유치할 수 있다고 닐 맥그리거 씨는 분석했습니다.
산업용 부동산은 부동산 투자 활동에 있어서 매력적이고 성장성이 높은 부문으로 계속 주목을 받고 있습니다. 7월부터 스미토모 주식회사(일본)는 탄호아 성과 면적 650헥타르, 투자 자본금 4억 달러 규모의 산업단지를 개발하기 위한 양해각서(MOU)를 체결했습니다. 동시에 남딘성에 300헥타르 규모의 산업단지를 개발하는 것도 고려해보세요.
8월 말에는 베트남-싱가포르 산업단지(VSIP)의 3개 신규 프로젝트도 시행을 시작했습니다. 2개 프로젝트가 투자 승인을 받았고 12개 개발 협력 계약이 체결되었습니다.
특히, 리니지 로지스틱스와 SK로지스틱스의 합작법인 설립을 통해 베트남의 냉장보관 시스템을 개선하고 확장한다는 소식이 발표됐습니다. 한편, 산토리펩시코는 롱안에 총 1억8500만달러를 투자해 신공장을 건설하는 승인을 받았고, 효성그룹은 붕따우에 탄소섬유 공장을 짓는 데 10억달러를 투자할 계획이다.
FDI 유치와 M&A의 긍정적인 신호는 투자자들이 전반적으로 이 지역 부동산 시장과 특히 베트남에 대한 신뢰를 회복하고 있음을 보여줍니다. 이는 이자율 전망과 철저한 감사가 진행 중인 대규모 거래에 힘입은 것입니다.
하노이 토지 경매
카우자이 토지 기금 개발 센터(하노이, 카우자이 구)는 방금 디크봉 구, 카우자이 신도시 D18 블록의 16개 토지와 중화 구, 투모 거리 39번 도로, 응우옌티딘 거리 87번 도로의 2개 토지에 대한 토지 사용권을 포함한 자산을 경매할 조직이 선정되었다고 발표했습니다.
D18 토지 구획 Cau Giay 신도시 지역에는 B10과 B19 2개 구획이 포함되어 있습니다. 구체적으로, B10 플롯의 면적은 153m2이고, 시작 가격은 m2당 2억 4,820만 VND입니다. B19 구획의 면적은 159m2이고, 시작 가격은 m2당 1억 8,600만 VND입니다.
투모가 39번 도로의 토지에는 1부터 6까지 번호가 매겨진 6개의 토지 구획이 있으며 면적은 44.3-64.4m2입니다. 위 토지의 시작 가격은 m2당 1억 6,080만~1억 8,710만 VND입니다.
Nguyen Thi Dinh 거리 87번 도로의 토지에는 1~6까지 번호가 매겨진 6개의 토지 구획이 있습니다. 그 중 1번, 2번, 3번, 4번 구획은 모두 면적이 58.7m2이고 시작 가격은 m2당 1억 8,130만 VND입니다. 5번 토지의 면적은 84.2m2이고, 시작 가격은 m2당 1억 7,350만 VND입니다. 6번 토지의 면적은 117.7m2이고, 시작 가격은 m2당 1억 5,910만 VND입니다.
위 16개 토지의 경매가 성공적이라면, 시작 가격으로 모인 총 금액은 2,187억 VND 이상이 될 것으로 예상됩니다.
하이즈엉, 사회주택 9개 사업에 투자 유치
하이즈엉 계획투자부가 2023년 11월 정기회의(1차 회의)에서 발표한 보고서에 따르면, 이 지방에는 해당 지역에 투자를 유치하는 사회주택 프로젝트 9개가 있으며, 이 중 8개가 하이즈엉 시에 있고 1개가 치린 시에 있습니다.
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| 하이즈엉시의 사회주택 프로젝트. (출처:BXD) |
회의에서 루 반 반 하이즈엉성 인민위원회 상임부위원장은 기획투자부에 투자유치 사회주택 프로젝트 목록을 검토하고 완성하여 보고하도록 지시하고, 성 인민위원회에 프로젝트 목록을 승인하고 발표하도록 조언했습니다.
건설부는 사회주택 사업을 접수하고, 사업 시행 절차를 개발하고, 지방 정부를 지도하고, 사업 시행을 촉구, 감독, 검사, 모니터링하기 위해 지방 정부와 협력하는 업무를 주도합니다. 투자자 선정을 위한 기반을 마련하기 위해 기획, 현장 설계 조직, 프로젝트 기능, 규모, 총 투자 자본금 산출과 관련된 업무를 수행합니다. 사회주택 사업이 있는 지방자치단체는 목록을 토대로 사업 추진 계획을 수립하고, 도 인민위원회에 보고된 진행 상황에 따라 사업 추진 계획을 수립해야 합니다.
하이즈엉성 계획투자부에서 2023~2030년 기간 동안 하이즈엉성에 투자를 유치하는 사회주택 프로젝트 목록을 승인한 보고서에 따르면, 이 성에서 투자를 유치하는 사회주택 프로젝트 목록은 9개이며, 이 중 8개는 하이즈엉시에, 1개는 치린시에 있으며, 총 면적은 6.25헥타르입니다.
타이빈강 생태도시지역 건설 투자 프로젝트(에코리버스)에 따른 2023~2030년 투자 유치를 위한 제안 프로젝트 푸꾸이 도시 지역 건설 투자 프로젝트(골든 랜드) - 1단계; 응옥차우 주거지역 프로젝트; 트라이 바우 주거 지역 프로젝트; Pham Ngu Lao 구역 중심의 프로젝트; 하이즈엉 도심에 도시 지역을 건설하는 프로젝트; 탄단 거리 동쪽의 주거 프로젝트 투민구 서쪽의 신주택 지역 프로젝트(두 곳 모두 하이즈엉시)와 치린시 콩호아구 동쪽의 신도시 지역 프로젝트의 사회주택 지역.
사회주택 임대 및 매매 원칙
2014년 주택법 제62조에서는 사회주택의 임대, 할부매매, 매매 원칙을 명확히 규정하고 있습니다. 따라서 동일 기간 내에 2014년 주택법 제50조 제1항에 규정된 각 주체는 사회주택 1채만 임대, 임대매매 또는 매수할 수 있다. 소수민족을 위한 공립 기숙학교의 학생들은 학교 이용 기간 동안 숙박비와 서비스 비용을 지불할 필요가 없습니다.
사회주택 임대계약의 최소 기간은 5년입니다. 사회주택 임대매매의 최소납부기간은 주택임대매매계약 체결일로부터 5년입니다.
사회주택의 임차인 또는 할부 매수자는 임대 또는 할부 매수 기간 동안 주택을 판매, 재임대 또는 대여할 수 없습니다. 임차인 또는 할부 매수자가 더 이상 주택을 임대하거나 할부 매수할 필요성이 없을 경우 계약은 해지되고 주택은 반환되어야 합니다.
사회주택의 임차인 또는 매수인은 임대매매 또는 주택매매 대금을 완납한 날로부터 최소한 5년 이내에 주택을 재판매할 수 없습니다. 매수인 또는 임차인이 주택 매수 또는 임대 매수 대금을 완납한 날로부터 5년 이내에 주택을 매도할 필요가 있는 경우, 해당 주택은 사회주택 관리단위에만 매각하거나, 사회주택 매수 자격이 있는 주체에게 매각할 수 있다. 다만, 이 단위가 동일한 장소 및 시기에 동일한 유형의 사회주택의 매매 가격과 동일한 최고 매매 가격으로 매수하지 아니하고 개인소득세를 납부할 의무가 없는 경우에 한한다.
사회주택의 매수인 또는 임차인은 주택의 매수 또는 임대 매수 가격을 전액 지불한 날과 증서 발급일로부터 5년 후에 시장 메커니즘에 따라 필요한 사람에게 이 주택을 재판매할 수 있지만, 정부 규정에 따라 토지 사용료를 납부하고 세법에 따라 소득세를 납부해야 합니다. 이 법에서 규정하는 사회주택 매수자격을 갖춘 주체에게 판매하는 경우, 최고 가격은 동일한 장소 및 판매 시기에 판매되는 동일 유형의 사회주택의 판매 가격과 같을 수 있으며, 개인소득세는 납부하지 않습니다.
재정착 및 임대 매수 또는 사회주택 구매 자격이 있는 가구와 개인의 경우, 주택의 매수 또는 임대 매수 가격을 전액 지불하고 증서를 받은 후 시장 메커니즘에 따라 이 주택을 도움이 필요한 사람에게 재판매할 수 있지만, 정부 규정에 따라 국가에 토지 사용료를 납부해야 하며 세법에 따라 소득세를 납부해야 합니다.
이 법의 규정에 따르지 아니한 사회주택의 임대, 할부매매 또는 매매의 모든 경우, 주택의 임대, 할부매매 또는 매매 계약은 무효이며, 임차인, 할부구매자 또는 매수인은 사회주택 관리기관에 주택을 인도하여야 한다. 주택이 인도되지 않을 경우, 주택이 있는 도(省)의 인민위원회는 강제집행을 조직하여 해당 주택을 회수하여야 한다.
임대료 및 주택매매 수수료의 처리는 민법의 규정에 의거하여 이루어집니다. 사회주택 임대료 지급 처리는 2014년 주택법 제135조의 규정에 따라 이루어집니다.
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