투자자들은 BT Trieu Son 프로젝트로 무엇을 얻을 수 있나요?

저렴한 땅?

지방도 514호선과 국도 47C호선, 찌에우손 지구를 연결하는 교통 도로 프로젝트는 총 초기 투자 자본이 790억 VND가 넘는 프로젝트로, 티엔닷 건설 주식회사와 비엣탄 주식회사의 합작 투자 회사(BT 찌에우손 회사 리미티드)가 시행합니다. 이 프로젝트는 많은 단점과 높은 부정적 위험, 국가 자산의 막대한 손실로 인해 공식적으로 "종료"(2021년 1월 1일 발효)되기 전, 공공-민간 파트너십, BT(건설-양도) 계약 형태로 시행된 탄호아성의 마지막 프로젝트 중 하나입니다.

이 프로젝트를 시행하기 위해, 탄호아 성은 원래 트리에우썬 타운과 트리에우썬 구의 이웃 공동체에 있는 총 면적이 약 28헥타르에 달하는 5개의 아름다운 토지를 사용하여 프로젝트에 대한 대금을 지불할 계획이었습니다.

트리에우손 지역의 514번 지방도로와 47C번 국도를 연결하는 교통도로의 BT 프로젝트가 현재 공사 중입니다.

이를 근거로, 2020년 11월 27일, 탄호아성 인민위원회는 결정번호 5086/QD-UBND, 결정번호 5085/QD-UBND, 결정번호 5084/QD-UBND를 통해 총 면적 198,998.8m2(약 20헥타르)의 1단계 토지를 계약자 합작법인인 BT Trieu Son Company Limited에 할당했습니다. Trieu Son BT Company Limited에 대한 상대 지불이 예정된 5개 토지 구획 중 나머지 2개 구획은 아직 인도되지 않았습니다.

그러나 최근 탄호아 성은 공공자산 관리 및 사용에 관한 법률 2017, 정부령 및 기타 관련 법률 규정에 따라 동등성 원칙을 보장하는 것을 고려한 후, "초과 상대방"이라는 이유로 상대방 지불금을 위에서 언급한 5개 지역에서 3개 지역으로만 조정하기로 공식적으로 결정했습니다. 이는 9.3헥타르 감소에 해당합니다.

탄호아성 인민위원회는 토지 할당과 함께 국가 예산에 지불되는 토지 사용료를 결정하는 기준으로 구체적인 토지 가격을 승인한다는 결정을 내렸습니다.

예를 들어, 2021년 11월 3일, 탄호아성 인민위원회는 찌에우선구, 찌에우선타운의 남콩처 신주거지역 프로젝트(1단계)를 시행하기 위해 국가 예산에 지불할 토지 사용료를 결정하는 기준으로 구체적인 토지 가격을 발표했습니다. 따라서 토지 이용료를 포함하여 국가가 할당한 토지 면적에 해당하는 구체적인 토지 가격은 부지 정리 비용을 제외한 비용을 공제한 후 제곱미터당 2,201,099 VND/m2입니다.

위에 언급된 구체적인 토지 가격은 투자자가 투자 프로젝트에 따라 모든 기술 인프라에 투자해야 하고, 프로젝트를 시행하기 위해 할당된 토지 면적에 대한 승인된 세부 계획과 국가가 토지 사용료를 포함하여 34,029.3m2 면적의 주거용 토지에 대한 토지를 할당한다는 조건 하에 결정됩니다. 특히, 남콩체오 프로젝트의 면적과 가격만으로 정부는 기본적으로 740억 VND 이상을 징수했는데, 이는 위 BT 프로젝트의 총 투자자본에 대한 상대 자본의 약 93%에 해당합니다.

남콩체오 토지는 매우 아름다운 입지를 가지고 있으며, 타인호아성 찌에우선구에 330개의 토지와 공공시설로 나뉘어 있습니다. (사진: 람린랜드)

남콩체오 신주거지역 프로젝트에서 국가가 토지 이용료를 징수하여 할당한 토지 면적에 상응하는 토지 가격을 결정하는 문제로 돌아가서, 실무 가격 평가사인 팜티투흐엉 여사에 따르면, 결정하는 방법은 여러 가지가 있지만, 일반적으로 위의 경우 토지 가격 결정은 잉여법에 따라 수행되며, 당시의 동등한 시장 가격은 단지 투입 기준일 뿐입니다.

구체적으로 기본잉여법에 의한 토지가격 결정은 개발수입에서 개발비용을 뺀 값을 이용하여 지가를 산정합니다. 여기서 수익은 기본적으로 프로젝트 실행 후 발생하는 돈이고, 기본 개발 비용에는 인프라 투자 비용, 예비 비용, 프로젝트 관리 비용, 판매 광고 비용... 그리고 상업적 이점과 같은 "소프트" 비용, 규정에 따른 기타 비용... 그리고 투자자 수익이 포함됩니다.

BT Trieu Son 프로젝트에서 합작 투자가 "큰 성공을" 거둘까?

실제 기록에 따르면, 남콩체오 신주거지역 프로젝트(상업적 명칭은 트리에우손 신중앙 프로젝트)는 분양을 시작하자마자 많은 신문과 미디어에서 즉시 "인기" 상품이 되었고, 부동산 업계에서 수요가 많습니다.

위에 소개된 아파트 중 한 채의 소개에 따르면, 남콩체오 신축 주거지역 프로젝트는 지리적으로 유리한 입지 조건을 많이 갖추고 있어 주거와 사업 목적으로 토지를 구매하려는 고객에게 매우 적합합니다. 구체적으로, 이 프로젝트의 북쪽은 타인호아 시와 토쑤언 국제공항을 연결하는 국도 47호선과 연결되는 지방도 514호선에 인접해 있습니다. 서쪽은 국도 47C와 응이손-사오방 고속도로를 연결하는 36m 이중 왕복 도로와 접하고 있습니다. 남쪽은 20헥타르 규모의 쉬안흥 고급 도시 지역의 계획 구역과 접해 있습니다... 이 프로젝트를 통해 사람들은 탄호아 도시에 도달하는 데 불과 20분이 걸립니다. 토쑤언 공항에서 15분 거리에 있으며, 반경 500m 이내에 문화-스포츠 센터, 병원, 지앗 시장, 찌에우손 지구 행정 센터, 시티 슈퍼마켓, 50ha 규모의 지방 산업 단지 등이 있습니다.

남콩체오 토지는 언론에서 묘사한 바와 같이 트리에우손 지역의 특별한 위치에 있습니다. (그래픽: 람린 땅)

사실, 7월 15일 정오, 응우이 두아 틴은 트리에우선 구의 남콩체오 신주거지역 프로젝트 현장에 "토지 중개인"(프리랜서 부동산 중개인) 자격으로 참석했습니다. 이 토지는 Dat 타운의 중심 도로를 따라 약 300m 뻗어 있는 매우 넓은 정면을 가지고 있으며, 깊이는 적당하고 광고된 대로 공공 시설 센터와 가깝습니다.

현장에서 응우이 두아 틴은 트리에우 손 신중앙 프로젝트 맞은편에서 물을 팔고 있던 중년 여성에게 다가가 "토지 중개인" 역할도 맡을 의향이 있다고 말하며 부지 가격이 위치에 따라 제곱미터당 1,400만~2,500만 동이라고 말했습니다.

"여기서 사고 싶으시다면 괜찮습니다. 필지당 14억에서 25억 동 정도면 되니까요. 그렇지 않으시다면, 작년에 경매로 산 다른 필지가 있습니다. 몇 킬로미터 떨어진 이 도로변에 있지만 중심가에서 좀 더 떨어져 있고, 면적이 100제곱미터 정도 됩니다. 경매로 샀을 때는 거의 17억 동이었는데, 지금은 정확히 20억 동에 팔고 있습니다."라고 그녀는 말했습니다.

남콩체오 프로젝트에서 토지 매수에 관심을 표명한 응우오이 두아틴은 BT 프로젝트에 투자하는 합작회사 중 한 곳의 이사의 "친척"이라고 알려진 토안이라는 사람에게 계속 소개되었습니다. 이 사람은 출장 중이어서 그 프로젝트에서 일하는 꾸옹이라는 사람을 소개받았습니다.

쿠옹 씨에 따르면, 그의 토지는 거리에 위치하고 외교 할당제로 매수되었으며, 매매 가격은 평방미터당 약 2,550만 VND, 약 25억 VND에 해당합니다.

"이곳 땅은 아름다워요. 제 땅은 전혀 문제가 없어요. 외교 할당제로 살 수 있었거든요. 하지만 땅을 사려면 4층을 지어야 자격증을 받을 수 있어요. 나머지 땅은 지을 필요 없이 바로 사서 자격증을 받으면 돼요."라고 쿠옹 씨는 말했다.

쿠옹 씨는 남콩체오 프로젝트에서 자신이 소유한 토지에 대해 이야기했습니다.

꾸옹 씨에 따르면, 330필지의 토지를 매각하여 모은 돈은 많지만, 이 프로젝트를 진행하기 위해 회사는 약 120사오의 논에 대한 부지 정리 비용도 지불해야 했습니다. 사오당 가격은 6,000만 동(VND)으로 약 70억 동(VND) 이상에 해당합니다. 동시에 회사는 수십억 VND를 기술 인프라, BT 프로젝트 투자 자본 및 중요한 기타 "소프트" 비용에 투자해야 합니다.

따라서 남콩체오 부지와 나머지 두 부지의 경우, 운이 좋다면 탄호아성에서 많은 프로젝트를 "수주"한 것으로 알려진 티엔닷 건설 주식회사와 비엣탄 주식회사의 합작 투자 회사가 관련 비용을 공제한 후 최종 BT 프로젝트 중 하나에서 완전히 "큰 수주"를 거둘 수 있습니다.

원천: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-hoa-nha-dau-tu-gat-hai-duoc-gi-tai-du-an-bt-trieu-son-a614360.html