사회주택 투자절차는 상업용 주택보다 '수배' 더 어렵다
호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 차우 씨에 따르면, 도시 지역, 특히 산업화율이 높은 중앙 도시와 지방에서 사회 주택에 대한 수요가 매우 크지만, 일부 지역에서 발생한 것처럼 "미판매" 사회 주택 상황을 피하기 위해 각 지역 주민의 요구에 맞는 사회 주택 유형을 개발하기 위해 신중하게 조사할 필요가 있습니다.
상업용 주택 건설을 위한 투자 절차는 '한 번만 어려워도', 사회주택 건설은 '두 배나 어렵다'.
상업용 주택 프로젝트의 투자 절차가 "1단계 어려움"인 반면, 사회주택 프로젝트의 투자 절차는 "2단계 어려움"으로 인해 2016~2020년 기간의 사회주택 개발 계획 시행 성과는 전국적으로 약 41%에 그쳤다.
특히 호치민시는 계획의 75%를 달성하였지만, 실제 공급 규모는 사회주택 15,000호(연평균 3,000호)에 불과하여 사회주택에 대한 엄청난 수요를 충족시키지 못했습니다.
“2021년~2023년 기간 동안 전국은 38,128호 아파트를 갖춘 72개 사회주택 프로젝트만 완공했으며, 2021~2025년 5개년 계획의 446,000호 아파트의 약 9%에 불과합니다.
그 중 호치민시는 623개 아파트(2016년~2020년 기간에서 이전)가 있는 2개 사회주택 프로젝트만 완료하고 사용 중이고, 4,996개 아파트가 있는 7개 사회주택 프로젝트의 건설을 시작했지만, "법적 문제"로 인해 건설을 실행하는 것이 거의 불가능하다고 Chau 씨는 말했습니다.
어려움을 극복하고 사회주택 공급을 늘리기 위한 9가지 솔루션
HoREA는 사회주택 공급을 늘리기 위해 "어려움을 해소하고 사회주택 사업 시행을 촉진"하기 위해 여러 가지 해결책을 제안했습니다.
HoREA는 사회주택 아파트 공급을 늘리기 위해 사회주택 프로젝트의 어려움을 제거하고 시행을 촉진하기 위한 여러 가지 해결책을 제안했습니다.
첫째, 협회는 전국의 모든 사회주택 프로젝트와 상업용 주택 프로젝트에 대해 "투자자 승인과 동시에 투자 정책 승인" 절차를 즉시 폐지할 것을 제안하면서, 기획투자부가 법령 31/2021/ND-CP의 제31조 7항 c항을 수정하고 보완하기 위해 정부에 제출하는 것을 고려할 것을 제안했습니다.
둘째, 법령 31/2021/ND-CP의 31조 7항 c목과 법령 30/2021/ND-CP의 1조 3항을 개정 및 보완하여, 협회는 건설부가 지방의 건설부(기획 및 건축부)에 "투자자 승인과 동시에 투자 정책 승인"을 받은 사회 주택 프로젝트(및 상업용 주택 프로젝트)의 1/500 규모로 세부 계획을 평가하고 승인하도록 지시할 것을 제안합니다. 이는 국회 결의안 98/2023/QH15의 6조 3항 b목에 따라 "구역 계획 및 세부 계획은 건설 투자를 위한 타당성 조사 보고서를 작성하고 프로젝트의 다음 단계를 실행하기 전에 법률 규정에 따라 승인되거나 조정 승인을 받아야 합니다."라고 규정되어 있으며, 협회는 이를 법령 31조 7항 c목에 추가할 것을 제안했습니다. 31/2021/ND-CP 및 법령 30/2021/ND-CP 제1조 3항.
셋째, 사회주택 개발을 위한 토지자금과 관련하여 협회는 지방자치단체가 2023년 입찰법 규정에 따라 사회주택 사업에 대해 "토지를 활용한 사업 시행을 위한 투자자 선정 입찰"을 실시하여 유능한 투자자를 선정하고 사회주택 개발을 위해 계획된 "공공토지자금(청정토지)"을 효과적으로 활용하고, 기존의 토지자원 "낭비" 상황을 극복할 것을 권고합니다.
넷째, 사회주택 정책을 이행하기 위한 우대 신용 자본과 관련하여, 협회는 국회 상임위원회가 사회주택 정책을 이행하기 위해 중기 국가 예산 자본을 배정하고, 사회정책은행에 "재자본화"를 마련하거나, 국가은행이 우대 사회주택 신용 정책을 이행하도록 지정한 4개 상업은행(Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV)에 "이자율 보상"을 제공할 것을 제안합니다. 왜냐하면 2015년~2020년 기간에는 사회주택 정책을 이행하기 위한 중기 국가예산이 부족하기 때문에, 사회주택 프로젝트 투자자와 매수자, 임차인은 2014년 주택법 규정에 따른 사회주택 우대대출 정책을 거의 받을 수 없기 때문입니다.
다섯째, 협회는 사회주택 사업 시행에 더 많은 투자자가 참여하도록 장려하고 유치하기 위해 사회주택 사업 투자자에 대한 우대 정책을 보완하거나 확대할 것을 제안했습니다.
여섯째, 상업용 주택 프로젝트 투자자가 사회주택 개발을 위해 프로젝트 토지 기금의 일부(토지 기금의 20%)를 확보해야 하는 의무에 대한 "과도기적 처리"에 "부적절하고 어려움이 있습니다". 법령 100/2015/ND-CP에 따르면 10헥타르 이상의 프로젝트는 프로젝트 내에 사회주택을 건설해야 합니다. 10헥타르 미만 규모의 프로젝트의 경우 투자자는 프로젝트 내에 사회주택을 건설하거나, 동일한 가치의 사회주택 자금을 교환하거나 현금으로 지불할 수 있습니다.
일곱째, 협회는 건설부가 각 지자체의 실정에 맞게 "주택을 직접 건축하거나 리모델링 및 수리할 때 주택지원정책의 혜택을 받을 수 있는" "임대인"이라는 주제를 추가하는 것을 정부와 유관기관에 건의할 것을 검토할 것을 권고한다. 왜냐하면 이 주제는 근로자, 노동자, 이주민을 위한 점점 더 양질의 주택 문제를 해결하는 데 매우 중요한 기여를 했기 때문이다. 동시에 협회는 재무부가 정부와 유관 당국에 집주인의 개인 소득세에 대해 5%/수입의 "고정 세율"을 규제하는 것을 고려하도록 제안하는 것을 고려할 것을 권고합니다. 이는 더 합리적일 것입니다.
여덟째, 협회는 건설부가 2023년 5월 19일자 결정 510/QD-BXD를 수정하여 "2022년 건설 공사의 투자자본 비율과 공사의 구조적 구성 요소의 총 건설 가격 발표"를 "사회주택 공사 건설의 투자자본 비율"로 개정하여 상업용 주택의 "건설 공사의 투자자본 비율"과 동일하도록 보장할 것을 제안합니다. 결정 510/QD-BXD에 따른 사회주택의 "건설 공사의 투자자본 비율"은 같은 유형의 상업용 주택의 "건설 공사의 투자자본 비율"의 76%에 불과하기 때문에 불합리하고 사회주택 공사의 질을 개선하여 국민이 국가의 사회주택 정책에 대해 안정감과 신뢰를 느낄 수 있도록 한다는 목표를 이행하지 못합니다.
아홉째, 협회는 건설부가 각 부처, 지부, 유관 기관과 협력하여 "농촌 빈곤층 및 준빈곤층 가구를 위한 주택 수리 및 신축 대출을 위한 신용 정책을 연구하고 공표"하여 정부의 2024년 1월 5일자 결의안 01/NQ-CP를 이행하고, 지방 및 중앙 직할시가 2024년 지방 사회주택 개발 계획 목표를 성공적으로 이행하도록 지도 및 지원하자고 제안했습니다.
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