최근 몇 년 동안 구체적인 토지 가격을 결정하는 데 있어 가장 큰 문제는 정책이었습니다. 정부는 법령 44/2014를 개정 및 보완하고 있습니다. 천연자원환경부는 통지문 36/2014를 개정 및 보완하고 있습니다. 여러 가지 이유로 빈투안은 지난 3년 동안 "기다려" 왔습니다. 2023년까지 검토를 통해 특정 토지 가격을 결정하기 위해 기다리는 프로젝트가 지방에 47개 있습니다. 현실은 도 인민위원회 위원장이 언급한 대로입니다. 기업들은 더 이상 기다릴 수 없습니다...
수업 1: 토지 가격 '제거'는 신중하게
2/47 프로젝트
2023년 12월 말, 성 인민위원회는 판티엣 시의 또 다른 관광 프로젝트에 대한 재정적 의무를 결정하기 위해 구체적인 토지 가격을 승인하기로 결정했습니다. 특히, 이 사업은 현재 구체적인 토지가격을 기다리고 있어 다음 단계를 밟을 수 없는 지방 내 47개 사업 중 두 번째 사업입니다. 상업 서비스에 사용되는 토지 면적은 국가가 전체 임대 기간(프로젝트의 남은 기간으로 계산 시 35년) 동안 일회성 토지 임대료 지불로 토지를 임대하는 형태이며, 이 두 프로젝트는 총 약 1,260억 VND의 토지 사용료로 국가 예산에 기여했습니다.
최근 2024년 사회경제 개발 계획을 전개하기 위한 회의에서 도안 안 중(Doan Anh Dung) 지방 인민위원회 위원장은 위 두 프로젝트를 통해 지방 당국이 나머지 프로젝트에 대한 구체적인 토지 평가를 계속 수행할 수 있는 경험과 방법을 갖추게 될 것이라고 강조했습니다. 실제로 각 사업에 대한 구체적인 토지평가를 실시하는 것은 많은 정책 규제와 얽혀 있고, 관련 사례의 영향으로 지연되는 경우도 있어, 이 업무를 담당하는 공무원들은 신중한 태도를 보이고 있으며, 평가 기능을 담당하는 회사조차도 주저하는 경우가 많습니다. 이것이 바로 코로나19 팬데믹의 영향을 제외하더라도 지난 3년 동안 "오래된 일은 남고, 새로운 일은 쌓이는" 상황이 발생하여 프로젝트 수가 47개에 달한 주된 이유입니다. 2023년 말까지 단 2개의 프로젝트만 특정 토지 가격이 승인되었습니다.
현재, 도(省) 인민위원회는 주택, 무역, 관광 서비스, 광물 등 특정 전문 분야를 도(省) 인민위원회 위원장 및 부위원장에게 위임하여 지도하고 있습니다. 도 인민위원회 지도자들은 각 주제별 사업단별로 회의를 열고, 각 사업 및 사업단의 어려움과 장애물을 제거할 것을 지시하는 결론 통지문을 발표했습니다. 동시에 특정 토지 가격 결정 대상 프로젝트에 대한 검토를 계속 지시하여 컨설턴트가 일회성 지불 방식의 토지 임대, 토지 이용 수수료 징수를 통한 토지 할당에 대한 토지 가격 계획을 긴급히 작성하거나, 가격을 결정할 필요가 없는 프로젝트나 토지 가격 결정 대상이 아닌 프로젝트, 천연자원환경부의 지침을 구해야 하는 프로젝트를 목록에서 제외하도록 촉구합니다.
2024년 1분기까지 3대 대형 프로젝트 완료 결의
위의 두 관광 프로젝트에 이어 천연자원환경부 장관에 따르면 2024년 1분기 말까지 구체적인 토지 가격을 완료하기로 결정된 세 가지 주요 프로젝트가 있을 예정이며, 여기에는 NovaWorld Phan Thiet 프로젝트와 두 개의 산업단지 Tan Duc 및 Son My 1이 포함됩니다. 이 세 가지 프로젝트의 경우 컨설팅 부서에서 구체적인 토지 가격의 구축을 시행했습니다. 이 과정에서 산업단지의 토지 임대 가격에 대한 정보 수집이 매우 제한적이었던 것을 포함하여 정책과 관행으로 인해 많은 문제와 장애물이 발생했습니다. 천연자원환경부는 지방인민위원회에 중앙정부에 해결책을 제안하라고 조언했습니다. 예를 들어, NovaWorld Phan Thiet 프로젝트는 구현 과정에서 정책 및 가격 책정 방식과 관련하여 많은 어려움을 겪었습니다. 또한 이 프로젝트는 규모가 매우 크고 복잡한 투자와 사업 분야가 많으며, 아직 해당 지방에서 출시되지 않은 특수 사업 분야도 포함됩니다. 그러다 2023년 8월, 총리실 산하 실무그룹과 천연자원환경부는 이 문제를 해결하는 방법에 대한 지침을 내렸습니다. 그러나 컨설팅 부문의 평가 결과에는 여전히 골프장, 빌라, 유흥시설 등 수집된 정보와 산정방법을 보장하지 못하는 항목이 남아 있어, 천연자원환경부는 해당 부문에 이를 보완하고 완성해 줄 것을 요청했다. 2024년 1월 10일, 해당 부서는 노바월드 판티엣 프로젝트에 대한 평가 컨설팅 결과를 신속히 보내라는 공식 공문을 컨설팅 부서에 보냈습니다.
“현재 자연자원환경부는 토지관리부에 컨설팅 부서에 NovaWorld Phan Thiet을 포함한 2개 관광 프로젝트의 평가 증명서를 작성하도록 요청하고, 건설부, 재무부, 세무부, 계획 및 투자부, 프로젝트가 위치한 지역 및 도시의 인민위원회에서 의견을 수렴하는 회의를 조직하도록 지시했습니다. 평가 증명서를 작성하여 지방 토지 평가 위원회에 제출합니다.” 자연자원환경부의 Tran Nguyen Loc 국장은 회의에서 2024년 지방의 사회경제 개발 계획을 전개하기 위해 이렇게 말했습니다.
동시에 록 장관은 47개 프로젝트 중 다른 프로젝트도 지방 토지 평가 위원회에 제출하기 전에 의견을 수렴하기 위한 회의를 조직하기 위해 인증서를 계속 완료하고 있다고 밝혔습니다. Son My 1 공업단지와 Tan Duc 공업단지 두 프로젝트에 관하여, 2023년 12월 말에, 부서는 국가가 두 프로젝트를 위해 토지를 회수할 때 보상을 산정하기 위한 구체적인 토지 가격을 결정하기 위한 토지 가격 조정 계수를 승인하는 공식 공문을 함탄 현 인민위원회에 발송하여, 갑작스러운 성격의 비교 자산을 분석하고 토지 가격 계획에서 제외하는 데 특별한 주의를 기울여 다시 한 번 컨설턴트와 협력하여 설명해 줄 것을 요청했습니다. 규정을 엄격히 준수하기 위해 법적 근거를 검토합니다. 컨설팅 부서에서 편집 중입니다. 함탄구에서 보고서를 다시 제출하면, 해당 부서는 보고서를 종합하고, 지방물가평가위원회에서 결정하게 됩니다.
보상을 위한 구체적인 토지 가격이 정해지면 부지 정리 진행이 더 편리해질 것입니다. 함탄 구가 제안한 대로 보상 계획에는 구체적인 토지 가격이 적용되지 않고, 결정 번호 37/2019/QD-UBND에 따른 임시 가격만 적용되어 토지를 회복하는 사람들의 합의를 얻지 못했기 때문입니다. 부지 정리를 신속하게 진행하고, 현재 인접하지 않은 프로젝트 부지를 인접하도록 돕는 것은 관련 당국이 구체적인 토지 가격을 책정하여 유리한 임대 가격을 계산하는 데 도움이 되며, 투자자가 계획에 따라 건설을 시행하는 데에도 도움이 됩니다.
또 다른 발전 사항으로, 2024년 1월 16일 회의에서 성 인민위원회 부위원장인 응우옌 홍 하이(Nguyen Hong Hai)는 자연자원환경부가 관련 부서, 지부 및 함탄(Ham Tan) 지구 인민위원회와 협력하여 소나데지 주식회사가 2024년 2월까지 주거 지역에 있는 농지에 대한 특정 토지 가격 조정 계수와 탄덕(Tan Duc) 산업단지의 토지 임대료에 대한 승인을 완료하도록 지시했습니다.
수업 2: 대규모 프로젝트 유지 및 유치
BICH NGHI - 사진 작가 N. LAN
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